Что обязана делать управляющая компания по закону

Что обязана делать управляющая компания по закону - картинка 1
Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Что обязана делать управляющая компания по закону". На странице собрана информация с авторитетных источников и сделаны выводы. На все сопуствующие вопросы вам ответит дежурный консультант.

Выводим управляющую компанию на чистую воду

В комментариях к моим предыдущим постам о воровстве денег на «содержание и ремонт» управляющей компанией ГБУ «Жилищник района Кунцево» (https://pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu_z. , https://pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu_z. ) были просьбы написать инструкцию по контролю за управляющими компаниями. У меня были другие вопросы, времени написать не было. Вопросы закончились, так что просили – выполняю.

Это описание того, как действовал я. Т.к. я не являюсь экспертом в области ЖКХ, ремонта, строительства, юриспруденции, то не претендую на абсолютную правильность этого процесса. Однако они позволят вывести на чистую воду заворовавшуюся управляющую компанию. Главное, чтобы как в анекдоте, «система» не полностью прогнила.

Для этого нам понадобятся:

— отчет и сметы (акты выполненных работ) управляющей компании;

— информация об имеющихся в доме элементах общего имущества;

— документ, который описывает состав работ из смет;

При этом Вы должны быть собственником помещения (у нанимателей значительно меньше полномочий по сравнению с собственниками).

Для получения отчетов и смет необходимо обратиться в управляющую компанию. Отчет делается раз в год (по итогам года). Периодичность составления смет (актов приемки) законом не регламентирована, но в интересах самой УК не затягивать приемку работ. Т.е. они должны составляться чаще. В моем случае это ежемесячно.

Запросить можно обычным обращением «на бумаге» с обязательной отметкой о приеме обращения, через электронную почту управляющей компании (но я бы не стал доверять этому способу – они могут удалить письмо и сказать, что ничего не приходило), или через систему «ГИС ЖКХ». Последний вариант я считаю оптимальным т.к. не надо терять время и идти в управляющую компанию (у ГБУ «Жилищник» к тому же абсолютно неудобный график работы), однако для этого потребуется регистрация на «ГосУслугах» (подтвердить регистрацию можно на почте).

Запросить можно в свободной форме, например «Прошу предоставить отчет и сметы расходов о запланированных и выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества дома по адресу … за … год». Можно также сослаться на 731 ПП РФ (стандарт раскрытия информации – для предоставления отчета) и на 491 ПП РФ (п. 40 «а» – для предоставления информации непосредственно по работам, п. 40 «б» — право на проверку).

С получением отчета проблем не должно возникнуть. Его управляющая компания и сама публикует в интернете (на «Реформе ЖКХ», у себя на сайте, в Москве — на «Домах Москвы»), но лучше иметь отчет на бумаге с печатью и подписью руководителя. Если на такой запрос придет ответ «смотрите на сайте …» — не удивляйтесь, это законно. И для ответа на запрос о предоставлении отчета у УК есть не 30 дней, как в общем случае, а только 10!

Сложнее может обстоять дело с получением смет (актов). Уж очень не любят УК раскрывать эту информацию. И это нежелание должно наводить на мысль – если УК не хочет предоставлять сметы, значит что-то в них не так.

Если УК упрямится, как я уже написал, ссылаемся на п. 40 а) 491 ПП РФ. Не дали и после этого – жалоба в Жилищную Инспекцию (хотя мне из-за «прогнившей системы», когда я просил предоставить информацию по «дополнительным работам», и МЖИ не помогла в этом вопросе, но уже имеющихся смет мне и так было достаточно). По запросу со ссылкой 491 ПП РФ могут не дать непосредственно сметы и акты, но даже по такой урезанной информации можно будет увидеть, что УК якобы делала то, что на самом деле не делала.

Самый простой и эффективный вариант получения смет (актов) – стать председателем совета МКД. УК обязана подписывать у него акты выполненных работ (форма акта приведена в приказе Минстроя от 26 октября 2015 г. № 761/пр) – там указаны и сами работы, и их стоимость. Конечно не настолько подробные сметы, которые дали мне, но тоже сойдет. Также у совета МКД немного больше полномочий, чем у обычных собственников – в ЖК РФ прописано, что они осуществляют контроль за оказанием услуг и выполнением работ. Но вот как конкретно осуществляют – не сказано. Однако добавить в заявлении «в связи с члена совета МКД» будет не лишним.

Информацию об имеющихся элементах общего имущества можно получить, запросив документацию на дом (п. 24, 26, 27 ПП РФ №491). В п.24 б) указаны акты о приемке работ. Получив документацию, Вы автоматически получаете акты о приемке работ, акты о проверки систем. Главное помнить – документация принадлежит не управляющей компании, а является неотъемлемым приложением к дому, т.е. принадлежит собственникам дома. Мотивировать можно тем, что не имея информации о составе ОИ, не имея смет (актов о приемки), мы не можем реализовывать свои права по контролю за деятельностью УК.

Крайний случай – обращаться к юристам и требовать доступа к документации, а вместе с ней и к сметам.

Но я этого не делал, и о возможных сложностях с таким запросом ничего сказать не могу, но думаю, что они возникнут. В моем случае я воспользовался документацией на капремонт (она размещается на страничке с тендером тендера), сметами (локальные, т.е. предварительные, есть также на страничке с тендером, а исполнительные можно запросить в ФКР). В таких сметах все очень хорошо расписано – указано количество элементов (допустим, кранов), их характеристики (размеры). Как вариант, список элементов общего имущества можно составить самостоятельно – пройдясь по подвалу во время какой-нибудь проверки, и записывая характеристики и количество интересуемого ОИ. Ну а то, что расположено в подъездах, то и так без каких-либо ухищрений доступно для осмотра.

И последнее, сто необходимо — это документ, который позволит «расшифровать» сметы. В данном случае необходимо найти сборник нормативов, на которые ссылаются сметы. Для Москвы это сборник «ТСН-2001» и «СН-2012» (для работ УК должен применяться СН, но они могут схитрить и использовать ТСН – как пишут сметчики, в нем работы дороже, а ТСН должен применяться для работ, проект на которые проходит экспертизу). Они доступны на сайтах https://www.mos.ru/depr/documents/tcenovaia-politika/view/20. (СН) и http://norma.mos.ru/ (ТСН). И небольшой секрет. Если у браузера отключены скрипты, либо если воспользоваться мобильной оперой, документы ТСН спокойно скачиваются целиком в формате pdf.

Теперь о том, как анализировать полученную информацию.

Самое простое – уборка подъездов. В соответствии с п. 40 а) 491 ПП РФ Вам должны были предоставить график уборки и сообщить, были ли случаи нарушения качества предоставляемых услуг. Если жильцы не жаловались на то, что в подъезде не убирают в соцветии с графиком, руководители УК будут валить всю вину на уборщицу. Но мы то понимаем, что на самом деле это не так (на ютубе есть канал защитников управляющих компаний, где автор рассказывает, что если ему, как руководителю УК, не жаловались на невыполнение уборки, не составили акт, то он не имеет никакого представления, что такие нарушения были). Есть такая вещь, как «мертвые души», слышали о них? Соответственно наша задача иметь некоторое количество жалоб, чтобы доказать что руководители знали о происходящем. И не только знали, но и организовали это. Для Москвы подойдут жалобы через город.мос.ру, но идеальный вариант – акт, составленный в соответствии с требованиями 491 ПП РФ. А далее, чтобы доказать что это происходит постоянно – видеофиксация и актирование нарушения графика с жителями без вызова УК (т.е. такой сюрприз для УК на случай, если в день официально составленного акта УК действительно отобразит нарушения качества уборки).

С другими работами сложнее. Чтобы понять, на что смотреть, достаточно прочитать «Анализ отчета», ссылку на который я дал в посте «Как «осваивает» бюджет ГБУ «Жилищник района Кунцево» (Москва)».

В целом, подход такой:

Оцените количество выполняемых работ за год и количество единиц общего имущества, с которым выполнялась такая работа. В моем случае сразу бросается в глаза ремонт электрощитков и установка/укрепления почтовых ящиков. Конечно некоторые работы могут выполняться и 2-3 раза для одного и того же элемента, но с ящиками и щитками это не тот случай;

Оцените периодичность выполнения таких работ. Составители смет могут подходить по принципу ctrl-c — ctrl-v. Если действительно нужно провести техническое обслуживание каких-то элементов, то зачем каждый месяц посылать работника для выполнения небольшого количества такой работы (например, техническое обслуживание кранов). Не проще ли сразу обслужить все элементы? Но, к сожалению, это аналитический подход – доказать это будет сложно;

Разберитесь в том, что означают различные наименования работ, что в них входит, в каких случаях они могут выполняться. Найдите описание работ в сборниках строительных нормативов. Я так нашел информацию о том, что «электроосветительная арматура, категория сложности 2 (ремонт)» это действительно замена лампочек. А вот «техническое обслуживание с лестниц» это уже замена лампочек на объектах водопроводно-канализационного хозяйства (ранее на объектах «МосВодоКанала»). Сначала я подумал, что «ТО с лестниц» это и есть замена лампочек (без лестницы ведь не достать), а «ремонт 2 категории сложности» у меня как раз вызвал сомнения, тем более «2 категории». А оказалось наоборот. «Хорошие» сметчики еще и не такое в смету напихают. Это же мне позволило найти, что ремонт электрощитков 2 категории сложности включает в себя работы 1 категории сложности, куда входит уборка грязи.

Теперь непосредственно о работах. Первым делом попробуйте найти работы, невыполнение которых видно невооруженным глазом. В моем случае это были почтовые ящики. Они висят на виду, с ними ничего не делали, но их якобы постоянно устанавливали/укрепляли;

Сравните, есть ли в доме то ОИ, об обслуживании которого отчитывается УК. Это может быть как обслуживание вентилей, при том что в доме только шаровые краны (или наоборот), так и обслуживание кранов/труб и т.д. того размера/диаметра, которого прости нет в доме.

И на последок, попробуйте оценить состояние элементов ОИ – видны ли следы работ. Например, как я писал про электрощитки, указываемая Жилищником работа включает в себя уборку мусора из щитков, а мусор в них лежит с момента установки. Фиктивность технического обслуживания шаровых кранов могут показать закисшие ручки этих кранов (только не надо бежать в подвал и открывать/закрывать краны).

И еще. Если УК всеми правдами и неправдами препятствует проведению проверки (не дает сметы, не дает ознакомиться с документацией, отвечает «актов нет – претензий нет»), знайте, скорее всего ей есть что скрывать. В таком случае наша задача объяснить ей, что качественно выполнять свою работу и не воровать выгоднее, чем халтурить и воровать. Изучите документы, касающиеся правил работ управляющих компаний (354 ПП РФ, 491 ПП РФ, Постановление Госстроя РФ №170, СанПиН 2.1.2.2645-10 и т.д. – много их). Выявляйте нарушения и пишите, пишите, пишите. Причем не жалобы в УК, а сразу в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Прокуратуру. В каждом обращении просите привлечь должностное и юридическое лицо к административной ответственности. Сделайте так, чтобы сотрудники УК поняли, что их методы работы очень негативно сказываются на их кошельках. Если они ссылаются что «по такому-то ПП/закону мы не обязаны», покажите им то, что они обязаны делать. Естественно, такая рекомендация не относится к добропорядочным УК. Все их недоделки должны выявляться и исправляться либо самой УК без вмешательства жильцов, либо просто по телефонному звонку. Натравливать на них проверяющие органы не стоит.

Итог всего этого — пишем заявление в прокуратуру, УЭБиПК (ОБЭП). Главное не писать «Платим столько, а они ничего не делают». Надо писать с доказательствами «отчитались за выполнение такой-то работы, а работу не выполняли». Без доказательств вас самих могут привлечь за заведомо ложный донос. Тщательно следите за тем, что пишете в заявлении.

И еще, если вы решили заняться проверкой УК, не лишним будет ознакомиться вот с этими видео:

Выводим управляющую компанию на чистую воду

В комментариях к моим предыдущим постам о воровстве денег на «содержание и ремонт» управляющей компанией ГБУ «Жилищник района Кунцево» (https://pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu_z. , https://pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu_z. ) были просьбы написать инструкцию по контролю за управляющими компаниями. У меня были другие вопросы, времени написать не было. Вопросы закончились, так что просили – выполняю.

Это описание того, как действовал я. Т.к. я не являюсь экспертом в области ЖКХ, ремонта, строительства, юриспруденции, то не претендую на абсолютную правильность этого процесса. Однако они позволят вывести на чистую воду заворовавшуюся управляющую компанию. Главное, чтобы как в анекдоте, «система» не полностью прогнила.

Для этого нам понадобятся:

— отчет и сметы (акты выполненных работ) управляющей компании;

— информация об имеющихся в доме элементах общего имущества;

— документ, который описывает состав работ из смет;

При этом Вы должны быть собственником помещения (у нанимателей значительно меньше полномочий по сравнению с собственниками).

Для получения отчетов и смет необходимо обратиться в управляющую компанию. Отчет делается раз в год (по итогам года). Периодичность составления смет (актов приемки) законом не регламентирована, но в интересах самой УК не затягивать приемку работ. Т.е. они должны составляться чаще. В моем случае это ежемесячно.

Запросить можно обычным обращением «на бумаге» с обязательной отметкой о приеме обращения, через электронную почту управляющей компании (но я бы не стал доверять этому способу – они могут удалить письмо и сказать, что ничего не приходило), или через систему «ГИС ЖКХ». Последний вариант я считаю оптимальным т.к. не надо терять время и идти в управляющую компанию (у ГБУ «Жилищник» к тому же абсолютно неудобный график работы), однако для этого потребуется регистрация на «ГосУслугах» (подтвердить регистрацию можно на почте).

Запросить можно в свободной форме, например «Прошу предоставить отчет и сметы расходов о запланированных и выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества дома по адресу … за … год». Можно также сослаться на 731 ПП РФ (стандарт раскрытия информации – для предоставления отчета) и на 491 ПП РФ (п. 40 «а» – для предоставления информации непосредственно по работам, п. 40 «б» — право на проверку).

С получением отчета проблем не должно возникнуть. Его управляющая компания и сама публикует в интернете (на «Реформе ЖКХ», у себя на сайте, в Москве — на «Домах Москвы»), но лучше иметь отчет на бумаге с печатью и подписью руководителя. Если на такой запрос придет ответ «смотрите на сайте …» — не удивляйтесь, это законно. И для ответа на запрос о предоставлении отчета у УК есть не 30 дней, как в общем случае, а только 10!

Сложнее может обстоять дело с получением смет (актов). Уж очень не любят УК раскрывать эту информацию. И это нежелание должно наводить на мысль – если УК не хочет предоставлять сметы, значит что-то в них не так.

Если УК упрямится, как я уже написал, ссылаемся на п. 40 а) 491 ПП РФ. Не дали и после этого – жалоба в Жилищную Инспекцию (хотя мне из-за «прогнившей системы», когда я просил предоставить информацию по «дополнительным работам», и МЖИ не помогла в этом вопросе, но уже имеющихся смет мне и так было достаточно). По запросу со ссылкой 491 ПП РФ могут не дать непосредственно сметы и акты, но даже по такой урезанной информации можно будет увидеть, что УК якобы делала то, что на самом деле не делала.

Самый простой и эффективный вариант получения смет (актов) – стать председателем совета МКД. УК обязана подписывать у него акты выполненных работ (форма акта приведена в приказе Минстроя от 26 октября 2015 г. № 761/пр) – там указаны и сами работы, и их стоимость. Конечно не настолько подробные сметы, которые дали мне, но тоже сойдет. Также у совета МКД немного больше полномочий, чем у обычных собственников – в ЖК РФ прописано, что они осуществляют контроль за оказанием услуг и выполнением работ. Но вот как конкретно осуществляют – не сказано. Однако добавить в заявлении «в связи с члена совета МКД» будет не лишним.

Информацию об имеющихся элементах общего имущества можно получить, запросив документацию на дом (п. 24, 26, 27 ПП РФ №491). В п.24 б) указаны акты о приемке работ. Получив документацию, Вы автоматически получаете акты о приемке работ, акты о проверки систем. Главное помнить – документация принадлежит не управляющей компании, а является неотъемлемым приложением к дому, т.е. принадлежит собственникам дома. Мотивировать можно тем, что не имея информации о составе ОИ, не имея смет (актов о приемки), мы не можем реализовывать свои права по контролю за деятельностью УК.

Крайний случай – обращаться к юристам и требовать доступа к документации, а вместе с ней и к сметам.

Но я этого не делал, и о возможных сложностях с таким запросом ничего сказать не могу, но думаю, что они возникнут. В моем случае я воспользовался документацией на капремонт (она размещается на страничке с тендером тендера), сметами (локальные, т.е. предварительные, есть также на страничке с тендером, а исполнительные можно запросить в ФКР). В таких сметах все очень хорошо расписано – указано количество элементов (допустим, кранов), их характеристики (размеры). Как вариант, список элементов общего имущества можно составить самостоятельно – пройдясь по подвалу во время какой-нибудь проверки, и записывая характеристики и количество интересуемого ОИ. Ну а то, что расположено в подъездах, то и так без каких-либо ухищрений доступно для осмотра.

И последнее, сто необходимо — это документ, который позволит «расшифровать» сметы. В данном случае необходимо найти сборник нормативов, на которые ссылаются сметы. Для Москвы это сборник «ТСН-2001» и «СН-2012» (для работ УК должен применяться СН, но они могут схитрить и использовать ТСН – как пишут сметчики, в нем работы дороже, а ТСН должен применяться для работ, проект на которые проходит экспертизу). Они доступны на сайтах https://www.mos.ru/depr/documents/tcenovaia-politika/view/20. (СН) и http://norma.mos.ru/ (ТСН). И небольшой секрет. Если у браузера отключены скрипты, либо если воспользоваться мобильной оперой, документы ТСН спокойно скачиваются целиком в формате pdf.

Теперь о том, как анализировать полученную информацию.

Самое простое – уборка подъездов. В соответствии с п. 40 а) 491 ПП РФ Вам должны были предоставить график уборки и сообщить, были ли случаи нарушения качества предоставляемых услуг. Если жильцы не жаловались на то, что в подъезде не убирают в соцветии с графиком, руководители УК будут валить всю вину на уборщицу. Но мы то понимаем, что на самом деле это не так (на ютубе есть канал защитников управляющих компаний, где автор рассказывает, что если ему, как руководителю УК, не жаловались на невыполнение уборки, не составили акт, то он не имеет никакого представления, что такие нарушения были). Есть такая вещь, как «мертвые души», слышали о них? Соответственно наша задача иметь некоторое количество жалоб, чтобы доказать что руководители знали о происходящем. И не только знали, но и организовали это. Для Москвы подойдут жалобы через город.мос.ру, но идеальный вариант – акт, составленный в соответствии с требованиями 491 ПП РФ. А далее, чтобы доказать что это происходит постоянно – видеофиксация и актирование нарушения графика с жителями без вызова УК (т.е. такой сюрприз для УК на случай, если в день официально составленного акта УК действительно отобразит нарушения качества уборки).

С другими работами сложнее. Чтобы понять, на что смотреть, достаточно прочитать «Анализ отчета», ссылку на который я дал в посте «Как «осваивает» бюджет ГБУ «Жилищник района Кунцево» (Москва)».

В целом, подход такой:

Оцените количество выполняемых работ за год и количество единиц общего имущества, с которым выполнялась такая работа. В моем случае сразу бросается в глаза ремонт электрощитков и установка/укрепления почтовых ящиков. Конечно некоторые работы могут выполняться и 2-3 раза для одного и того же элемента, но с ящиками и щитками это не тот случай;

Оцените периодичность выполнения таких работ. Составители смет могут подходить по принципу ctrl-c — ctrl-v. Если действительно нужно провести техническое обслуживание каких-то элементов, то зачем каждый месяц посылать работника для выполнения небольшого количества такой работы (например, техническое обслуживание кранов). Не проще ли сразу обслужить все элементы? Но, к сожалению, это аналитический подход – доказать это будет сложно;

Разберитесь в том, что означают различные наименования работ, что в них входит, в каких случаях они могут выполняться. Найдите описание работ в сборниках строительных нормативов. Я так нашел информацию о том, что «электроосветительная арматура, категория сложности 2 (ремонт)» это действительно замена лампочек. А вот «техническое обслуживание с лестниц» это уже замена лампочек на объектах водопроводно-канализационного хозяйства (ранее на объектах «МосВодоКанала»). Сначала я подумал, что «ТО с лестниц» это и есть замена лампочек (без лестницы ведь не достать), а «ремонт 2 категории сложности» у меня как раз вызвал сомнения, тем более «2 категории». А оказалось наоборот. «Хорошие» сметчики еще и не такое в смету напихают. Это же мне позволило найти, что ремонт электрощитков 2 категории сложности включает в себя работы 1 категории сложности, куда входит уборка грязи.

Теперь непосредственно о работах. Первым делом попробуйте найти работы, невыполнение которых видно невооруженным глазом. В моем случае это были почтовые ящики. Они висят на виду, с ними ничего не делали, но их якобы постоянно устанавливали/укрепляли;

Сравните, есть ли в доме то ОИ, об обслуживании которого отчитывается УК. Это может быть как обслуживание вентилей, при том что в доме только шаровые краны (или наоборот), так и обслуживание кранов/труб и т.д. того размера/диаметра, которого прости нет в доме.

И на последок, попробуйте оценить состояние элементов ОИ – видны ли следы работ. Например, как я писал про электрощитки, указываемая Жилищником работа включает в себя уборку мусора из щитков, а мусор в них лежит с момента установки. Фиктивность технического обслуживания шаровых кранов могут показать закисшие ручки этих кранов (только не надо бежать в подвал и открывать/закрывать краны).

И еще. Если УК всеми правдами и неправдами препятствует проведению проверки (не дает сметы, не дает ознакомиться с документацией, отвечает «актов нет – претензий нет»), знайте, скорее всего ей есть что скрывать. В таком случае наша задача объяснить ей, что качественно выполнять свою работу и не воровать выгоднее, чем халтурить и воровать. Изучите документы, касающиеся правил работ управляющих компаний (354 ПП РФ, 491 ПП РФ, Постановление Госстроя РФ №170, СанПиН 2.1.2.2645-10 и т.д. – много их). Выявляйте нарушения и пишите, пишите, пишите. Причем не жалобы в УК, а сразу в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Прокуратуру. В каждом обращении просите привлечь должностное и юридическое лицо к административной ответственности. Сделайте так, чтобы сотрудники УК поняли, что их методы работы очень негативно сказываются на их кошельках. Если они ссылаются что «по такому-то ПП/закону мы не обязаны», покажите им то, что они обязаны делать. Естественно, такая рекомендация не относится к добропорядочным УК. Все их недоделки должны выявляться и исправляться либо самой УК без вмешательства жильцов, либо просто по телефонному звонку. Натравливать на них проверяющие органы не стоит.

Итог всего этого — пишем заявление в прокуратуру, УЭБиПК (ОБЭП). Главное не писать «Платим столько, а они ничего не делают». Надо писать с доказательствами «отчитались за выполнение такой-то работы, а работу не выполняли». Без доказательств вас самих могут привлечь за заведомо ложный донос. Тщательно следите за тем, что пишете в заявлении.

И еще, если вы решили заняться проверкой УК, не лишним будет ознакомиться вот с этими видео:

Выводим управляющую компанию на чистую воду

В комментариях к моим предыдущим постам о воровстве денег на «содержание и ремонт» управляющей компанией ГБУ «Жилищник района Кунцево» (https://pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu_z. , https://pikabu.ru/story/kak_quotosvaivaetquot_byudzhet_gbu_z. ) были просьбы написать инструкцию по контролю за управляющими компаниями. У меня были другие вопросы, времени написать не было. Вопросы закончились, так что просили – выполняю.

[1]

Это описание того, как действовал я. Т.к. я не являюсь экспертом в области ЖКХ, ремонта, строительства, юриспруденции, то не претендую на абсолютную правильность этого процесса. Однако они позволят вывести на чистую воду заворовавшуюся управляющую компанию. Главное, чтобы как в анекдоте, «система» не полностью прогнила.

Для этого нам понадобятся:

— отчет и сметы (акты выполненных работ) управляющей компании;

[2]

— информация об имеющихся в доме элементах общего имущества;

— документ, который описывает состав работ из смет;

При этом Вы должны быть собственником помещения (у нанимателей значительно меньше полномочий по сравнению с собственниками).

Для получения отчетов и смет необходимо обратиться в управляющую компанию. Отчет делается раз в год (по итогам года). Периодичность составления смет (актов приемки) законом не регламентирована, но в интересах самой УК не затягивать приемку работ. Т.е. они должны составляться чаще. В моем случае это ежемесячно.

Запросить можно обычным обращением «на бумаге» с обязательной отметкой о приеме обращения, через электронную почту управляющей компании (но я бы не стал доверять этому способу – они могут удалить письмо и сказать, что ничего не приходило), или через систему «ГИС ЖКХ». Последний вариант я считаю оптимальным т.к. не надо терять время и идти в управляющую компанию (у ГБУ «Жилищник» к тому же абсолютно неудобный график работы), однако для этого потребуется регистрация на «ГосУслугах» (подтвердить регистрацию можно на почте).

Запросить можно в свободной форме, например «Прошу предоставить отчет и сметы расходов о запланированных и выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества дома по адресу … за … год». Можно также сослаться на 731 ПП РФ (стандарт раскрытия информации – для предоставления отчета) и на 491 ПП РФ (п. 40 «а» – для предоставления информации непосредственно по работам, п. 40 «б» — право на проверку).

С получением отчета проблем не должно возникнуть. Его управляющая компания и сама публикует в интернете (на «Реформе ЖКХ», у себя на сайте, в Москве — на «Домах Москвы»), но лучше иметь отчет на бумаге с печатью и подписью руководителя. Если на такой запрос придет ответ «смотрите на сайте …» — не удивляйтесь, это законно. И для ответа на запрос о предоставлении отчета у УК есть не 30 дней, как в общем случае, а только 10!

Сложнее может обстоять дело с получением смет (актов). Уж очень не любят УК раскрывать эту информацию. И это нежелание должно наводить на мысль – если УК не хочет предоставлять сметы, значит что-то в них не так.

Если УК упрямится, как я уже написал, ссылаемся на п. 40 а) 491 ПП РФ. Не дали и после этого – жалоба в Жилищную Инспекцию (хотя мне из-за «прогнившей системы», когда я просил предоставить информацию по «дополнительным работам», и МЖИ не помогла в этом вопросе, но уже имеющихся смет мне и так было достаточно). По запросу со ссылкой 491 ПП РФ могут не дать непосредственно сметы и акты, но даже по такой урезанной информации можно будет увидеть, что УК якобы делала то, что на самом деле не делала.

Самый простой и эффективный вариант получения смет (актов) – стать председателем совета МКД. УК обязана подписывать у него акты выполненных работ (форма акта приведена в приказе Минстроя от 26 октября 2015 г. № 761/пр) – там указаны и сами работы, и их стоимость. Конечно не настолько подробные сметы, которые дали мне, но тоже сойдет. Также у совета МКД немного больше полномочий, чем у обычных собственников – в ЖК РФ прописано, что они осуществляют контроль за оказанием услуг и выполнением работ. Но вот как конкретно осуществляют – не сказано. Однако добавить в заявлении «в связи с члена совета МКД» будет не лишним.

Информацию об имеющихся элементах общего имущества можно получить, запросив документацию на дом (п. 24, 26, 27 ПП РФ №491). В п.24 б) указаны акты о приемке работ. Получив документацию, Вы автоматически получаете акты о приемке работ, акты о проверки систем. Главное помнить – документация принадлежит не управляющей компании, а является неотъемлемым приложением к дому, т.е. принадлежит собственникам дома. Мотивировать можно тем, что не имея информации о составе ОИ, не имея смет (актов о приемки), мы не можем реализовывать свои права по контролю за деятельностью УК.

Крайний случай – обращаться к юристам и требовать доступа к документации, а вместе с ней и к сметам.

Но я этого не делал, и о возможных сложностях с таким запросом ничего сказать не могу, но думаю, что они возникнут. В моем случае я воспользовался документацией на капремонт (она размещается на страничке с тендером тендера), сметами (локальные, т.е. предварительные, есть также на страничке с тендером, а исполнительные можно запросить в ФКР). В таких сметах все очень хорошо расписано – указано количество элементов (допустим, кранов), их характеристики (размеры). Как вариант, список элементов общего имущества можно составить самостоятельно – пройдясь по подвалу во время какой-нибудь проверки, и записывая характеристики и количество интересуемого ОИ. Ну а то, что расположено в подъездах, то и так без каких-либо ухищрений доступно для осмотра.

И последнее, сто необходимо — это документ, который позволит «расшифровать» сметы. В данном случае необходимо найти сборник нормативов, на которые ссылаются сметы. Для Москвы это сборник «ТСН-2001» и «СН-2012» (для работ УК должен применяться СН, но они могут схитрить и использовать ТСН – как пишут сметчики, в нем работы дороже, а ТСН должен применяться для работ, проект на которые проходит экспертизу). Они доступны на сайтах https://www.mos.ru/depr/documents/tcenovaia-politika/view/20. (СН) и http://norma.mos.ru/ (ТСН). И небольшой секрет. Если у браузера отключены скрипты, либо если воспользоваться мобильной оперой, документы ТСН спокойно скачиваются целиком в формате pdf.

Теперь о том, как анализировать полученную информацию.

Самое простое – уборка подъездов. В соответствии с п. 40 а) 491 ПП РФ Вам должны были предоставить график уборки и сообщить, были ли случаи нарушения качества предоставляемых услуг. Если жильцы не жаловались на то, что в подъезде не убирают в соцветии с графиком, руководители УК будут валить всю вину на уборщицу. Но мы то понимаем, что на самом деле это не так (на ютубе есть канал защитников управляющих компаний, где автор рассказывает, что если ему, как руководителю УК, не жаловались на невыполнение уборки, не составили акт, то он не имеет никакого представления, что такие нарушения были). Есть такая вещь, как «мертвые души», слышали о них? Соответственно наша задача иметь некоторое количество жалоб, чтобы доказать что руководители знали о происходящем. И не только знали, но и организовали это. Для Москвы подойдут жалобы через город.мос.ру, но идеальный вариант – акт, составленный в соответствии с требованиями 491 ПП РФ. А далее, чтобы доказать что это происходит постоянно – видеофиксация и актирование нарушения графика с жителями без вызова УК (т.е. такой сюрприз для УК на случай, если в день официально составленного акта УК действительно отобразит нарушения качества уборки).

С другими работами сложнее. Чтобы понять, на что смотреть, достаточно прочитать «Анализ отчета», ссылку на который я дал в посте «Как «осваивает» бюджет ГБУ «Жилищник района Кунцево» (Москва)».

В целом, подход такой:

Оцените количество выполняемых работ за год и количество единиц общего имущества, с которым выполнялась такая работа. В моем случае сразу бросается в глаза ремонт электрощитков и установка/укрепления почтовых ящиков. Конечно некоторые работы могут выполняться и 2-3 раза для одного и того же элемента, но с ящиками и щитками это не тот случай;

Оцените периодичность выполнения таких работ. Составители смет могут подходить по принципу ctrl-c — ctrl-v. Если действительно нужно провести техническое обслуживание каких-то элементов, то зачем каждый месяц посылать работника для выполнения небольшого количества такой работы (например, техническое обслуживание кранов). Не проще ли сразу обслужить все элементы? Но, к сожалению, это аналитический подход – доказать это будет сложно;

Разберитесь в том, что означают различные наименования работ, что в них входит, в каких случаях они могут выполняться. Найдите описание работ в сборниках строительных нормативов. Я так нашел информацию о том, что «электроосветительная арматура, категория сложности 2 (ремонт)» это действительно замена лампочек. А вот «техническое обслуживание с лестниц» это уже замена лампочек на объектах водопроводно-канализационного хозяйства (ранее на объектах «МосВодоКанала»). Сначала я подумал, что «ТО с лестниц» это и есть замена лампочек (без лестницы ведь не достать), а «ремонт 2 категории сложности» у меня как раз вызвал сомнения, тем более «2 категории». А оказалось наоборот. «Хорошие» сметчики еще и не такое в смету напихают. Это же мне позволило найти, что ремонт электрощитков 2 категории сложности включает в себя работы 1 категории сложности, куда входит уборка грязи.

Теперь непосредственно о работах. Первым делом попробуйте найти работы, невыполнение которых видно невооруженным глазом. В моем случае это были почтовые ящики. Они висят на виду, с ними ничего не делали, но их якобы постоянно устанавливали/укрепляли;

Сравните, есть ли в доме то ОИ, об обслуживании которого отчитывается УК. Это может быть как обслуживание вентилей, при том что в доме только шаровые краны (или наоборот), так и обслуживание кранов/труб и т.д. того размера/диаметра, которого прости нет в доме.

И на последок, попробуйте оценить состояние элементов ОИ – видны ли следы работ. Например, как я писал про электрощитки, указываемая Жилищником работа включает в себя уборку мусора из щитков, а мусор в них лежит с момента установки. Фиктивность технического обслуживания шаровых кранов могут показать закисшие ручки этих кранов (только не надо бежать в подвал и открывать/закрывать краны).

И еще. Если УК всеми правдами и неправдами препятствует проведению проверки (не дает сметы, не дает ознакомиться с документацией, отвечает «актов нет – претензий нет»), знайте, скорее всего ей есть что скрывать. В таком случае наша задача объяснить ей, что качественно выполнять свою работу и не воровать выгоднее, чем халтурить и воровать. Изучите документы, касающиеся правил работ управляющих компаний (354 ПП РФ, 491 ПП РФ, Постановление Госстроя РФ №170, СанПиН 2.1.2.2645-10 и т.д. – много их). Выявляйте нарушения и пишите, пишите, пишите. Причем не жалобы в УК, а сразу в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Прокуратуру. В каждом обращении просите привлечь должностное и юридическое лицо к административной ответственности. Сделайте так, чтобы сотрудники УК поняли, что их методы работы очень негативно сказываются на их кошельках. Если они ссылаются что «по такому-то ПП/закону мы не обязаны», покажите им то, что они обязаны делать. Естественно, такая рекомендация не относится к добропорядочным УК. Все их недоделки должны выявляться и исправляться либо самой УК без вмешательства жильцов, либо просто по телефонному звонку. Натравливать на них проверяющие органы не стоит.

Итог всего этого — пишем заявление в прокуратуру, УЭБиПК (ОБЭП). Главное не писать «Платим столько, а они ничего не делают». Надо писать с доказательствами «отчитались за выполнение такой-то работы, а работу не выполняли». Без доказательств вас самих могут привлечь за заведомо ложный донос. Тщательно следите за тем, что пишете в заявлении.

И еще, если вы решили заняться проверкой УК, не лишним будет ознакомиться вот с этими видео:

Обязанности УК многоквартирных домов по ЖК РФ в 2020 году

Своевременное и полное исполнение своих обязанностей управляющими компаниями обеспечивает комфортное проживание граждан в многоквартирных домах. Но далеко не всегда мы знаем, что входит в перечень обязанностей УК по содержанию и ремонту домов, соблюдаются ли наши права в сфере ЖКХ. Ответы найдем в Жилищном кодексе.

Обязанности управляющей компании многоквартирного дома по закону РФ

Законодательством определено несколько форм управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК):

  • непосредственно собственниками дома (если количество квартир в нем не превышает тринадцати);
  • товариществом собственников жилья либо кооперативом (жилищным или иным специализированным);
  • управляющей компанией.

Управляющая компания является коммерческой коммунальной организацией, выполняющей функции по содержанию жилищного фонда в нормативном состоянии. Общим собранием собственников помещений в доме определяется способ управления МКД и, в случае выбора УК, с ней заключается договор управления. В самом договоре прописываются обязанности управляющей компании в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК:

Выполнение работ и оказание услуг, связанных с управлением домом:

  • прием, хранение и предоставление необходимой технической документации на многоквартирный дом;
  • сбор, хранение и поддержание в актуальном состоянии реестра владельцев помещений в доме, предоставление информации о них в определенных случаях по запросу;
  • планирование мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества МКД и согласование их с жильцами на общем собрании;
  • подготовка документации для проведения общего собрания собственников;
  • организационные мероприятия по выполнению работ и оказанию услуг, согласованных с жильцами дома;
  • организация расчетов за коммунальные услуги и ремонт общего имущества с оформлением квитанций, их рассылкой собственникам, а также информирование об изменении тарифов платы за коммунальные ресурсы и жилое помещение.

[3]

Что обязана делать управляющая компания по закону - картинка 7

Выполнение работ с целью поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии, осуществление ремонтных работ общего имущества МКД:

  • периодический осмотр видимых частей конструкций дома;
  • проверка кровли, ее своевременный ремонт, очистка от снега и наледи;
  • работы, направленные на содержание в надлежащем виде фасада, лестниц, внутренней отделки, окон, дверей, полов (периодическая проверка, своевременный ремонт, проведение уборки);
  • проверка исправности и своевременная замена неисправных общедомовых приборов учета ресурсов, техническое обслуживание инженерных сетей, ремонт общего имущества МКД;
  • проверка и проведение работ по устранению неисправностей в вентиляционных системах дома;
  • работы по содержанию придомовой территории, мест накопления твердых бытовых отходов;
  • обустройство доступности входа в МКД для маломобильных групп населения.

Постоянное и качественное предоставление коммунальных услуг собственникам или пользователям помещений, расположенных в доме, а также содержание инженерных сетей в готовности предоставить коммунальные услуги:

  • поставляемый потребителям коммунальный ресурс должен соответствовать необходимому объему и качеству;
  • обязанность заключать с организациями-поставщиками ресурсов договора на их приобретение;
  • снимать ежемесячно показания с общедомового прибора учета (при его наличии) и по требованию предоставлять информацию потребителю;
  • если на общем собрании владельцев помещений в доме принято решение об установке общедомового прибора учета, то УК должно в трехмесячный срок обеспечить его установку и ввод в эксплуатацию.

Информирование собственников помещений о своей деятельности:

  • путем размещения в ГИС ЖКХ;
  • ответом на запрос граждан;
  • в форме ежегодного отчета перед собственниками в течение первого квартала текущего года за предыдущий календарный год.

А так же иная деятельность по управлению МКД.

Что не относится к обязанностям УК?

Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:

  • по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
  • по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
  • по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
  • по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
  • по ремонту домофона.

Основные функции УК

На основании вышеперечисленного функциональные задачи управляющей компании следующие:

  • посреднические – между собственниками жилья и поставщиками ресурсов, ремонтными организациями и т.д.;
  • обслуживающие – содержание и управление домом в целом, поддержание его состояния в нормативных значениях, проведение необходимых ремонтных работ;
  • исполнительские – управляющая компания предоставляет коммунальные услуги владельцам помещений все и в одном лице.

Что обязана делать управляющая компания по закону - картинка 8

Права управляющей компании

Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:

  • заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
  • требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
  • проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
  • получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
  • для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
  • ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
  • взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.

Что делать, если управляющая компания МКД не выполняет свои обязанности?

Управляющая компания обязана нести ответственность за надлежащее исполнение своих функций в соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Если же имеются основания для определения действий УК, как невыполнение условий договора управления домом, то собственники квартир вправе обратиться с жалобой:

  • в надзорные органы: государственного, муниципального или общественного жилищного надзора. В жалобе необходимо изложить суть обращения, а также записать свои контактные данные (ФИО, почтовый адрес, телефон). Если имеются подтверждающие материалы, то их приобщают — образец жалобы.
  • в Роспотребнадзор. Обычная процедура заключается в передаче претензии сначала в управляющую компанию. При неудовлетворительном ответе составляется жалоба в Роспотребнадзор. Это может быть обычное письменное обращение или заполнение электронной формы на сайте ведомства.

На рассмотрение поступившего обращения надзорному органу отводится 30 дней. В течение этого срока может быть назначена проверка с целью уточнения обстоятельств дела. По итогам проверки принимается решение об устранении нарушений и привлечении виновных лиц к административной ответственности.

  • в прокуратуру, если в результате ненадлежащего исполнения УК своих полномочий были нарушены права граждан или требования законодательства. При многократных случаях административных наказаний, наложенных на УК судом, такая компания будет лишена права управлять домом — образец жалобы.
  • серьезные нарушения со стороны управляющей компании могут стать причиной искового заявления жильцов в суд. Они вправе просить суд принудить УК к устранению недостатков по обслуживанию дома и возмещению ущерба, возникшего в результате ненадлежащего исполнения обязанностей.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту.

Источники

Литература


  1. Болдырев, В. А. Конструкция юридического лица несобственника. Опыт цивилистического исследования / В.А. Болдырев. — М.: Статут, 2012. — 368 c.

  2. Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов) / Н.Н. Ивакина. — М.: ЮРИСТЪ, 2018. — 384 c.

  3. Правоведение. — М.: Флинта, МПСИ, 2010. — 360 c.
  4. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.
  5. Осиновский, А.Д. Акционер против акционерного общества; СПб: ДНК, 2013. — 352 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях