Договор между управляющей компанией арендатором и собственником

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Договор между управляющей компанией арендатором и собственником". На странице собрана информация с авторитетных источников и сделаны выводы. На все сопуствующие вопросы вам ответит дежурный консультант.

Договор между управляющей компанией арендатором и собственником

VII Международный Камский форум профессионалов рынка недвижимости, который прошел 16-17 февраля в Перми всесторонне рассмотрел тему «безопасности», в том числе и специалисты рынка коммерческой недвижимости, являясь, по сути, конкурентами, попытались найти точки соприкосновения и возможные пути нивелирования последствий рисков, имеющих место на рынке аренды.

Либо вы часть решения, либо вы часть проблемы

По мнению Андрея Шишкина, директора по развитию компании «Алендвик», которая является одной из крупнейших компаний — арендаторов в Перми и крае, риски и угрозы на арендаторов «градом» сыплются со всех сторон, на всех этапах взаимоотношений.

На этапе поиска объекта есть риски получения недостоверной информации об объекте, в частности, по срокам ввода в эксплуатацию здания. Информация может быть искажена в вопросах технических характеристик объекта, что потом увеличивает затраты при вхождении на объект. Так же преувеличенными могут быть показатели прогнозируемой посещаемости, заниженными — стоимость аренды, уровень конкуренции. Все острые углы, возникающие на этапе подбора объекта, специалисты советуют сглаживать на уровне переговоров, до заключения письменного соглашения. В договоре аренды стоит очень подробно прописать все финансовые обязательства, обязательства по выполнению ремонтных работ, возможности субаренды и так далее. Для того, что не прогадать относительно выбранного места рекомендуется проводить качественные маркетинговые исследования рынка, а не полагаться всецело на обещания арендодателя.

Непосредственно на этапе оформления арендных отношений повышенной зоной рисков становится пакет документов: предварительный договор, срочный договор, долгосрочный договор аренды. При этом важно договориться о сроках действия договора, поскольку именно срок является основным камнем преткновения, когда желание арендатора и арендодателя не совпадают.

Отдельно отметим, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Если необходимость в регистрации есть, в договоре необходимо прописать, кто будет эту выплату производить, поскольку провести регистрацию могут обе стороны сделки. Стоимость услуг — порядка 15 тыс. руб.

[2]

Следующим этапом является вхождение на объект. На этом уровне, по словам Андрея Шишкина, появляются финансовые риски, это могут быть различные взносы (гарантийные, обеспечительные, маркетинговые платежи, сбор на открытие, страховка и т.д.). При этом, являясь представителем крупного арендатора, г-н Шишкин согласен лишь с необходимостью обеспечительного платежа, который является неким гарантом подстраховки собственника от раннего ухода арендатора, остальные траты являются, по его мнению не обоснованными.

Так же на этом этапе может быть предложено взять дополнительные площади в нагрузку. Более того, зачастую, руководитель по развитию компании «Алендвик», констатировал тот факт, что арендаторов обязывают самостоятельно оформлять технический, кадастровый паспорт объекта. По мнению же Александра Никитина, директора по коммерческой недвижимости PAN CityGroup (ООО «Пермское агентство недвижимости»), самостоятельное оформление этих документов арендаторами наоборот является для них наиболее удобным вариантом. Связано это с тем, что арендатор, как лицо заинтересованное, учтет все нюансы помещения во избежание в дальнейшем разногласий по той или иной технической неисправности, которая могла появиться в процессе эксплуатации или была изначально.

Критическим Андрей Шишкин назвал период со дня подписания договора до дня непосредственного вхождения на объект.

— В этот период собственник может навязать тех подрядчиков, технический персонал, стоимость услуг которых выше среднестатистических цен на рынке, так же могут быть наложены ограничения по времени вхождения, по завозу материалов и оборудования. Договор не предусматривает компенсации затрат, которые арендатор может потратить, инженерных систем и других технических устройств.

Подобные риски необходимо предусмотреть также на уровне переговоров, и прописать в заключаемых договорах все нюансы. Здесь важен не сам механизм исключения возможных рисков, а тот факт, что стороны знают о возможных спорных моментах и это не становится для них сюрпризом. Так профессионалы советуют помнить, что во время арендного периода арендодатель может ограничить арендатора в масштабах и объемах рекламных возможностей, накладывать какие-либо ограничения по режиму работы. Подобные вопросы также необходимо прояснить на уровне составления договора, четко и подробно расписав все возможности и ограничения по использованию площадей.

На этом этапе так же могут возникнуть недопонимания относительно возможных перепланировок и проведения ремонтных работ. Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Таким образом, прописать это отдельным пунктом в договоре совсем не возбраняется.

Три модели построения взаимоотношений между собственником, управляющей компаний и арендатором

[1]

Отдельного внимания заслуживает вопрос управления объектом коммерческой недвижимости в зависимости от формы управления, заключённого договора между управляющей компанией, собственником и арендатором. Существует несколько форм взаимодействия этих трех субъектов, но не один из имеющихся вариантов не может гарантировать 100% удовлетворения требований всех участников процесса.

В целях установления наиболее выгодных для сторон партнерства в процессе соблюдения прав и выполнения обязанностей крайне важно заключить такой договор и выстроить взаимоотношения таким образом, чтобы фактические действия одной из сторон не могли стать причиной убытков для другой. При этом необходимо помнить, что решение любого вопроса в судебных инстанциях занимает достаточно продолжительное время, что во многих ситуациях является неприемлемым.

Алексей Лунев, руководитель юридического департамента ООО «Правозащитник», выделяет три возможных варианта построения взаимоотношений между собственником, управляющей компанией и арендатором. Первый вариант предполагает под собой заключение между собственником объекта недвижимости и управляющей компанией договора на содержание, техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг. Собственник и арендатор заключают договор аренды, включающий в себя, в том числе, условия о компенсации расходов на управление объектом. При этом УК является сторонней организацией.

Договор между управляющей компанией арендатором и собственником - картинка 2

При рассмотренном варианты, для УК практически нет никаких рисков, в случае отсутствия арендатора, оплату за управление осуществляет собственник объекта.

Для собственника подобная схема чревата несвоевременной оплатой арендатором расходов на управление, что повлечет за собой оплату расходов на управление из своих средств (временное изменение финансовых потоков). Преимуществом для собственника является тот факт, что объект управляется в интересах собственника, следовательно, объект сохраняет свою привлекательность, функциональность, бизнес-привлекательность. Объем управленческих услуг устанавливается исключительно собственником.

Для арендатора риск заключается в том, что он не имеет возможности регулировать (влиять) на расходы связанные с управлением. Арендатора ставят перед фактом о стоимости услуг управления объектом коммерческой недвижимости. Второй вариант предполагает заключение двух договоров: договора аренды между собственником и арендатором и договора на управление между УК и арендатором. При этом УК принадлежит собственнику либо аффилирована ему.

Договор между управляющей компанией арендатором и собственником - картинка 4

Основными рисками для УК является наличие дебиторской задолженности, что не позволит своими силами своевременно оплатить услуги поставщикам коммунальных услуг либо подрядным организациям. Наличие задолженности чревато тем, что подача коммунальных услуг может быть прекращена, что приведет к ограничению функциональности объекта недвижимости и, следовательно, потере клиентов. Однако есть и другая сторона, в случае наличия задолженности арендатора, управляющая компания может привлечь средства собственника с последующим взысканием с арендатора. При этом арендатор не имеет возможности регулировать (влиять) на расходы на управление объектом недвижимости. В случае если в договоре предусмотрено одностороннее увеличение расходов на управление, без ограничения предела такого увеличения, то арендатор может оказаться в ситуации фактической нерентабельности своей деятельности.

Для собственников риском в подобной схеме может стать вероятность изменения финансовых потоков в связи с частичным финансированием УК для погашения задолженности за коммунальные услуги и услуги подрядных организаций.

Несомненным плюсом подобного подхода является тот факт, что объект сохраняет свою привлекательность, функциональность в связи с достаточным финансированием и единоличным определением собственником объема услуг и направления дальнейшего развития объекта. Последняя, из предложенных Алексеем Луневым, схем, предполагает заключение договора аренды между собственником и арендатором и договора на управление между УК и арендатором. При этом УК является сторонней организацией, а собственником делегируются арендатору все полномочия по управлению объекта.

Договор между управляющей компанией арендатором и собственником - картинка 5

Для УК есть риск, что в случае отсутствия иных финансовых источников и наличия дебиторской задолженности арендатора, нормальное функционирование объекта может быт нарушено. Так как даже частичная неоплата влечет за собой невозможность расчетов с поставщиками коммунальных услуг, а также с иными подрядчиками, что в свою очередь может привести к прекращению функционирования всего объекта. При этом, для возвращения своих средств очень затруднительно, так как судебный процесс занимает значительное время, и арендатор имеет полномочия по замене управляющей организации.

Для собственника риск тоже достаточно велик, потому что он фактически исключается из решения вопросов, связанных с содержанием и развитием объекта. Арендатору же приоритетнее продвижение своего бизнеса, вне зависимости от сохранности объекта. Логично сделать вывод, что для арендатора подобный вариант является максимально удобным, потому что он имеет возможность диктовать свои условия на стадии заключения договоров управления.

Не уйду! — Придется!

Наиболее болезненным с точки зрения стоимости рисков, по мнению Андрея Шишкина, является этап пролонгации. Арендатор не может заставить арендодателя на юридическом уровне продлить сроки договора иногда необходимо договариваться и даже убеждать собственника в неправильности его моральной позиции, — прокомментировал руководитель «Алендвик». Рост арендной ставки может вынудить арендатора съехать с «накормленного» места. Так же есть риск того, что площади будут урезаны в связи с входом нового арендатора, возможно, аффилированного арендодателю.

«Борьбой циклона с антициклоном, которая может идти годами» назвал Владимир Федорченко, генеральный директор «PAN City Group» (ООО «Пермское агентство недвижимости»), взаимоотношения собственника, арендатора и арендодателя. Отношения нескольких субъектов, тем или иным образом заинтересованных в развитии объекта коммерческой недвижимости и имеющих при этом свои корыстные цели, неизбежно будут вести к столкновениям. Искусство управления объектом коммерческой недвижимости заключается в том, что бы максимально гладко сточить острые углы, предусмотреть максимум деталей и нюансов на уровне заключения договоров. Большое внимание необходимо уделить устным переговорам, так как не все вопросы можно отрегулировать юридически.

© 2008 — 2010 Пермское региональное отделение Российского общества оценщиков
При публикации материалов ссылка на сайт обязательна.

Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Опубликовано 12 Ноя 2014 — 11:40 пользователем Ольга

Последнее время все чаще возникают споры о том, кто же несет бремя расходов на содержание и кто оплачивает КУ — арендатор или собственник нежилых помещений?

Краткий ответ:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Развернутый ответ:

Жилищным кодексом Российской Федерации (п.3 статьи 154) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 той же статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс РФ, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусматривает, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 ЖК РФ), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи)

Арендатор берет в аренду помещения, находящиеся в собственности у ЮЛ или ФЛ, из чего следует, что Арендатор не является ни нанимателем, ни собственником этих помещений. Гражданский и Жилищный кодексы не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

Арендатор является потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды. Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество, переданное Арендатору в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования, исходя из его фактического назначения. Предоставляемое Арендатору помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на АРЕНДОДАТЕЛЯ, как собственника помещения, возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Договор аренды, заключенный между Арендатором и Собственником, регулирует отношения собственника и арендатора, и правовых оснований считать, что в нем могут содержатся условия об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, нет и не может быть.

Эта позиция четко подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10 и надлежащем ответчике по требованию о взыскании коммунальных расходов при использовании арендуемого помещения должен выступать собственник помещений .

Договор между Арендодателем и Арендатором , в котором предусмотрена обязанность последнего по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, подлежит отклонению в Судах в силу положений пункта 3 статьи 308 ГК РФ, устанавливающих, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома. Указанный выше договор аренды не порождает обязательств арендатора перед УК, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2011 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796.

Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике в независимости от того, что собственник навязал арендатору в договоре аренды . Президиум указал , что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.

Президиум указал , что именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества , и собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не может содержать обязательства возлагать на арендатора обязанность, которая прямым указанием Закона возложена на собственника.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги.

Из всего вышесказанного следует, что плату за содержание общего имущества и за коммунальные услуги в пользу организации, управляющей многоквартирным домом, должен вносить именно собственник помещения . Договором между собственником и арендатором бремя несения данных расходов не может быть перемещено с собственника на арендатора. Эта позиция подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ 21 мая 2013 г. №13112/12.

Подведем Итоги:

Ни Управляющая компания, ни собственник нежилого помещения не имеют никаких законных оснований требовать с арендатора нежилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, плату за поставленные коммунальные услуги и компенсацию затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД.

Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Опубликовано 3 Апр 2013 — 02:19 пользователем Ольга

Раздел:

Договор с компанией, управляющей многоквартирным домом, должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор.Такое правило действует, даже если договором аренды предусмотрено, что заключить соглашение с названной компанией обязан арендатор.

К таким выводам пришел Президиум ВАС РФ и разъяснил следующее.

В силу ГК РФ расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом бремя содержания имущества несет его собственник, также если иное не установлено законом или договором.

В соответствии с ЖК РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Они несут бремя его содержания.

По нормам ГК РФ каждый участник подобной собственности обязан (соразмерно со своей долей) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Условиями договора аренды это правило не изменить по следующей причине.

Такой собственник не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом (по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома).

Подобный договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. № 15222/11 Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Пауля Г.Д., Першутова А.Г., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью «Меридиан-95» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2011 по делу № А40-99124/10-37-796, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.10.2011 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — общества с ограниченной ответственностью «Меридиан-95» (ответчика) — Беляков Н.В., Кретова Т.Т.;

от товарищества собственников жилья «Ангелов 6» (истца) — Хомяков В.К.;

от Департамента имущества города Москвы (ответчика) — Николаева В.А., Синицына Е.С.

Заслушав и обсудив доклад судьи Пауля Г.Д., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Товарищество собственников жилья «Ангелов 6» (далее — товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан-95» (далее — общество) и Департаменту имущества города Москвы (далее — департамент) о взыскании солидарно с ответчиков 708 609 рублей 9 копеек задолженности за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, состоящей из суммы основного долга в размере 610 168 рублей 56 копеек за период с 01.01.2009 по 01.01.2010, пеней за период с 11.04.2009 по 01.01.2011 в размере 98 440 рублей 53 копеек, а с общества (арендатора) — задолженности за оказанные коммунальные услуги за период с 01.04.2009 по 01.04.2010 в размере 191 124 рублей 55 копеек и пеней за просрочку платежа за период с 11.04.2009 по 01.01.2011 в размере 23 729 рублей 48 копеек (с учетом уточнений в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие «Дирекция единого заказчика района Митино», государственное учреждение «Инженерная служба Северо-Западного административного округа города Москвы», государственное учреждение города Москвы «Инженерная служба района Митино».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2011 в удовлетворении исковых требований к департаменту отказано, с общества в пользу истца взыскано 610 168 рублей 56 копеек основного долга; производство в части взыскания расходов за вывоз твердых бытовых отходов в размере 86 400 рублей прекращено в связи с частичным отказом от иска; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 20.10.2011 решение от 26.04.2011 и постановление от 07.07.2011 оставил без изменений.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В отзыве на заявление департамент просит оставить указанные судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, нежилое помещение общей площадью 2 419 кв. метров, расположенное по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, является собственностью города Москвы.

Названное помещение по договору аренды с департаментом от 31.03.2000 № 9-167/2000 (далее — договор аренды) используется обществом (арендатором).

Договором аренды предусмотрено, что арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги по отдельному договору, которое общество обязано заключить с лицом, в эксплуатации которого находится нежилой фонд.

Товарищество с 01.01.2009 является управляющей организацией жилого дома, расположенного по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, и обеспечивает собственников помещений в многоквартирном доме техническим обслуживанием общей долевой собственности, в том числе осуществляет содержание коммуникаций дома и предоставляет коммунальные услуги.

Товарищество, ссылаясь на задолженность ответчиков по оплате услуг на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.01.2009 по 01.01.2010, обратилось с иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с общества 610 168 рублей 56 копеек расходов на содержание и ремонт жилых помещений за 2009 год, суды исходили из условий договора аренды, в соответствии с которым арендатор является лицом, обязанным заключить с истцом соответствующие договоры об оплате эксплутационных расходов и коммунальных услуг.

Поскольку общество не представило доказательств погашения задолженности, суды удовлетворили исковые требования в отношении арендатора в части суммы основного долга (обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома).

В удовлетворении исковых требований в отношении департамента суды отказали, исходя из того, что договором аренды на арендатора возложена обязанность заключить с истцом договоры, в том числе на управление, содержание и ремонт общего имущества дома.

[3]

Между тем подобные выводы противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.

Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

В своих письмах на имя председателя правления товарищества, которыми в том числе руководствовались суды при принятии судебных актов по делу, департамент указывает, что исходя из договора аренды обязанность по оплате эксплутационных расходов и коммунальных услуг возлагается на арендатора, который должен заключить соответствующие договоры.

Между тем собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований к департаменту и взыскания с общества в пользу товарищества основного долга в сумме 610 168 рублей 56 копеек исходя из пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2011 по делу № А40-99124/10-37-796, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.10.2011 по тому же делу в части отказа в удовлетворении исковых требований к Департаменту имущества города Москвы, в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Меридиан-95» в пользу товарищества собственников жилья «Ангелов 6» основного долга в сумме 610 168 рублей 56 копеек отменить.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Меридиан-95» в пользу товарищества собственников жилья «Ангелов 6» основного долга в сумме 610 168 рублей 56 копеек отказать.

Взыскать с Департамента имущества города Москвы задолженность за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 610 168 рублей 56 копеек.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Защита прав Арендатора в спорах с Управляющей компанией

В процессе своей деятельности юристы ГК «АВАЛЬ» сталкиваются с вопросами арендаторов нежилых помещений муниципального фонда относительно правомерности требований Управляющих организаций о заключении договора управления и оплате выставленных счетов за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

Для раскрытия исследуемой темы необходимо ответить на два основных вопроса:

  1. Обязан ли арендатор заключать договор с Управляющей организацией?
  2. Обязан ли арендатор содержать общее имущество дома?

Позже, изложенную позицию ВАС РФ подтвердил Постановлением от 17.04.2012 г. № 15222/11:
«…собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом».

Подход, заложенный ВАС РФ, в корне перевернул судебную практику. Из приведенных выше разъяснений, следует, что договор на управление должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор. Такое правило действует, даже если договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить договор управления, а значит, подобные условия в договоре аренды не могут порождать отношений между арендатором и Управляющей организацией.

После официальных разъяснений ВАС РФ 2011 г. практика изменилась на противоположную.
Так анализ судебных актов Арбитражного суда Свердловской области и ФАС Уральского округа за 2011 г. – 2012 г. показал, что обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, распространяется исключительно в границах арендованного имущества и заканчивается там, где начинается общее имущество дома. Другими словами, по смыслу указанной нормы на арендатора не возлагается обязанность по содержанию общего имущества, даже если это предусмотрено договором аренды.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.08.2012 по делу А60-21609/2012
«Правила пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном доме…»
(аналогичный вывод содержится в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 по делу N А60-45306/2010)

Постановление ФАС Уральского округа от 18.11.2010 N Ф09-9630/10-С6 по делу N А07-1555/2010
«Ссылка заявителя на положения п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, так как указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества многоквартирного дома».

На наш взгляд, ограничительное толкование п.2. ст. 616 ГК РФ, которым руководствуются суды сейчас, является правильным и полностью отвечает смыслу, который в нее пытался вложить законодатель с учетом норм Жилищного кодекса.

Выводы по рассмотренным вопросам:

Как мы видим, вопросы, которым была посвящена эта статья, вызывают много трудностей в правоприменительной практике. Постановления Президиумов ВАС РФ разрешают далеко не все ситуации. Из рассмотренного можно выявить несколько основных позиций, которых следует придерживаться в случае судебного спора:

  1. На арендатора не может быть возложена обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом;
  2. Обязанность по содержанию общего имущества помещений в многоквартирном доме лежит на собственнике помещения, а не на арендаторе.
  3. Расходы на содержание общего имущества перед Управляющей компанией арендатор нести не должен, даже если такая обязанность закреплена договором аренды.
  4. Если договор управления уже заключен между арендатором и Управляющей организацией, то многое будет зависеть от правоприменительной практики региона, на уровне ВАС РФ этот вопрос еще не решен.

С уважением,
Юрисконсульт ООО ГК «АВАЛЬ» Бастов Алексей Игоревич
8-904-98-38-394

Специалисты ГК «АВАЛЬ» оказывают услуги представительства в суде по разным категориям споров.

Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20

Договор между управляющей компанией арендатором и собственником

Договор между управляющей компанией арендатором и собственником - картинка 8

При аренде помещения вполне естественно, что арендатор пользуется всеми благами цивилизации, в том числе и такими коммунальными услугами как: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение. А вот в каких случаях у арендатора возникает обязанность по оплате таких услуг в адрес управляющей организации, предоставляющей коммунальные услуги (далее по тексту — Исполнитель)?! Давайте разбираться.

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом законодатель не конкретизирует, что относится к таким расходам для каждого определенного вида имущества.

Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).

Однако, на практике довольно часто возникает ситуация, когда недобросовестный арендатор, в силу известных одному ему причин, не выполняет согласованную обязанность и уклоняется от заключения договора с исполнителем коммунальных услуг. Что же делать УО, когда в нежилом помещении арендатор фактически потребляет коммунальные услуги, а долг по оплате только растет в арифметической прогрессии, и к тому же этого арендатора днем с огнем не сыскать…

В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12 разъяснил, что по общему правилу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению ВАС РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено. Из договора аренды указанная обязанность арендатора также не может вытекать, поскольку договор регулирует отношения собственника и арендатора. На основании этого ВАС РФ пришел к выводу, что, не оплатив оказанные коммунальные услуги, собственник неосновательно обогатился за счет ресурсоснабжающей организации (п. 1 ст. 1107 ГК РФ) и обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.

Также ВАС РФ отметил, что в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества, в том числе расходы на коммунальные услуги, по общему правилу несет арендатор. Однако, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст.308 ГК РФ).

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем — собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:

«… В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Таким образом, предусмотрев в договоре аренды условие об обязанности арендатора самостоятельно заключить с исполнителем коммунальных услуг договор и при условии заключения указанного договора с исполнителем коммунальных услуг, арендатор вправе оплачивать потребленные коммунальные услуги напрямую в адрес исполнителя.

  • До выхода в свет вышеуказанных Постановлений Президиума ВАС РФ суды придерживались абсолютно противоположной позиции, считая, что плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками.(Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2011 № Ф09-5983/11 по делу N А50-25363/10, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 N Ф03-3273/2011 по делу N А51-15108/2010).

Таким образом, Президиумом ВАС РФ, а в дальнейшем и Верховным судом РФ была поставлена окончательная точка во взаимоотношениях УО – Собственник – Арендатор.

В настоящее время суды руководствуются тем, что содержание в договоре аренды условия об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора обязанность автоматически оплачивать эти услуги. Если, конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по оплате коммунальных услуг.

Рассматривая дело № А03-16138/2015 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 02.09.2016 № Ф04-3452/2016 отказал в удовлетворении требований РСО о взыскании с собственника платы за потребленную электрическую энергию ввиду того, что обязанность по оплате ресурса лежит на общественной организации, которая, являясь арендатором, заключила с РСО самостоятельный договор энергоснабжения и фактически потребляла электроэнергию.

«При этом, отклоняя доводы Истца (ресурсоснабжающей организации) на несоответствие обжалуемых судебных актов правовой позиции, выраженной в Обзоре N 2 (2015), …. является несостоятельной, поскольку приведенная в них позиция об обязанности собственника, а не арендатора оплачивать коммунальные услуги относится к иным ситуациям, чем в настоящем деле, а именно к случаям, когда между арендатором и собственником помещения имеется только заключенный договор аренды с условием или без условия об оплате арендатором ресурсов энергоснабжающим организациям, но при этом у ресурсоснабжающей организации (при непосредственной форме управления многоквартирным домом) или управляющей многоквартирным домом организации с арендатором отсутствует договор ресурсоснабжения (предоставления коммунальных услуг), по которому арендатор принял бы на себя обязательство перед этими организациями по оплате полученных ресурсов.

Разъяснения, изложенные в Обзоре № 2 (2015) даны с учетом вывода Президиума Верховного Суда Российской Федерации о том, что исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного между ним и арендатором договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

С заключением самостоятельного договора энергоснабжения № 3472 с третьим лицом истцу известно о фактическом пользователе нежилого помещения, в отношении потребления энергии которым, как абонентом истца, последний осуществляет соответствующий контроль».

Источники

Литература


  1. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 2016. — 608 c.

  2. Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.

  3. Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.
  4. Кудинов, О.А. Обязательства вследствие причинения вреда и неосновательного обогащения: Юридический комментарий / О.А. Кудинов. — М.: Городец, 2015. — 128 c.
  5. Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов) / Н.Н. Ивакина. — М.: ЮРИСТЪ, 2018. — 384 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях