Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 1
Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией". На странице собрана информация с авторитетных источников и сделаны выводы. На все сопуствующие вопросы вам ответит дежурный консультант.

Когда бездействует управляющая компания…

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 2

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО «Московский университет имени С.Ю. Витте», член Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Вывод

Управляющие организации выполняют работы и оказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Отношения, возникающие между собственниками помещений в МКД и УО, регулируются Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Это значит, что установление судом нарушения прав собственников – достаточное основание для взыскания с управляющей организации компенсации морального вреда.

Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома

За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Суды придерживаются позиции, что управляющая организация должна возместить собственникам не только материальный, но и моральный вред, если она ненадлежащим образом выполняла свои обязательства по договору управления.

Посмотрите, за какие нарушения управляющие организации уже обязали возместить собственникам помещений моральный ущерб, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Восстановление аварийных несущих конструкций

Собственник жилого помещения в МКД обратился в суд с просьбой обязать управляющую организацию восстановить разрушенную балконную плиту и установить водосток с кровли дома. Однако с первого раза получить желаемое не удалось.

Управляющая организация в суде предоставила доказательства невозможности выполнить требование собственника без проведения общего собрания. Она сослалась на то, что ремонт перекрытий относится к капитальному ремонту, для проведения которого требуется решение общего собрания собственников и их дополнительные средства.

Первому суду по этому делу такие аргументы показались убедительными, но апелляционный суд с ними не согласился. Он указал на то, что по договору управления общее имущество МКД должно содержаться в соответствии с п. 10 разд. 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в том числе не должно угрожать безопасности жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд указал, что отсутствие решения общего собрания собственников не освобождает управляющую организацию от ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества МКД. Суд решил, что управляющая организация должна:

  • выплатить собственнику компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей,
  • произвести работы по восстановлению разрушенной балконной плиты.

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 4

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Претензия о ненадлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме

  1. Главная
  2. Жалобы, претензии
  3. Претензия о ненадлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 5

Шаг 1. Купите документ

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 6

Шаг 2. Заполните документ, следуя подсказкам системы

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 7

Шаг 3. Проверьте документ с помощью предварительного просмотра

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 9

Шаг 4. Сохраните документ и экспортируйте в MS Word

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 10

Возник вопрос? Напишите нам на [email protected], будем рады вам помочь!

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.
Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Разъяснения ВС РФ о содержании общего имущества в МКД

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 11

Верховный суд РФ опубликовал четвёртый обзор судебной практики за 2016 год, в него попали два разъяснения по поводу использования общего имущества в МКД. Первое раскрывает вопрос включения в состав общего имущества МКД первого отключающего устройства от стояка.

Второе отмечает, что управляющая организация не обязана оплачивать РСО потери тепла в сетях, если они не относятся к общему имуществу и отсутствует решение ОСС об установлении иной границы ответственности, даже если УО подписан акт балансовой принадлежности.

Отсутствие горячей воды более двух недель

В соответствии с п. 3.1.11 СанПиН 2.1.4.2496-09 в период профилактических ремонтов отключение систем горячего водоснабжения не должно превышать 14 суток.

Отключение горячей воды на срок около полугода стало причиной судебного разбирательства. Жительница многоквартирного дома обратилась в суд за компенсацией 10 000 рублей к исполнителю коммунальной услуги по горячему водоснабжению.

Управляющая организация привела свои аргументы: отключить воду на 14 суток разрешено для проведения профилактического ремонта, а она проводила капитальный ремонт тепловых сетей и полгода не начисляла собственникам плату за горячее водоснабжение.

Аргументы УО суд посчитал недостаточными для отказа в удовлетворении иска: управляющая организация нарушила права жителей на предоставление коммунальной услуги.

Тем не менее никаких серьёзных последствий для собственника вследствие действий управляющей организации не наступило. Поэтому размер моральной компенсации составил 1 000 рублей.

Нарушение температурного режима в квартире

В многоквартирном доме провели капитальный ремонт разводящей системы отопления: металлические трубы заменили на пластиковые и снизили сечение труб в подъездах. После такого ремонта температура в квартирах крайних подъездов дома снизилась.

Собственники помещений в МКД писали обращения в управляющую организацию с просьбами решить вопрос, но УО не реагировала. Тогда один из них обратился в суд с требованием обеспечить тепловой режим в угловых квартирах в соответствии с санитарными нормами и взыскать с управляющей организации компенсацию морального вреда.

Суд удовлетворил требования собственника помещения и обязал управляющую организацию выплатить моральный ущерб.

Нарушение температурного режима в квартире

В многоквартирном доме провели капитальный ремонт разводящей системы отопления: металлические трубы заменили на пластиковые и снизили сечение труб в подъездах. После такого ремонта температура в квартирах крайних подъездов дома снизилась.

Собственники помещений в МКД писали обращения в управляющую организацию с просьбами решить вопрос, но УО не реагировала. Тогда один из них обратился в суд с требованием обеспечить тепловой режим в угловых квартирах в соответствии с санитарными нормами и взыскать с управляющей организации компенсацию морального вреда.

Суд удовлетворил требования собственника помещения и обязал управляющую организацию выплатить моральный ущерб.

Ненадлежащий вывоз мусора

Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в суд: он потребовал взыскать с управляющей организации 100 000 рублей за то, что на протяжении нескольких лет она некачественно оказывала услуги по содержанию общего имущества, не вывозила мусор с контейнерных площадок.

В ходе судебного заседания выяснилось, что Роспотребнадзор неоднократно привлекал управляющую организацию и её директора к административной ответственности по ст. 8.2 КоАП РФ за то, что она пренебрегала своей обязанностью ежедневно вывозить мусор и убирать контейнерные площадки. Кроме того, у УО отсутствовали акты выполненных работ.

Суд установил, что несмотря на штрафы, ситуация с вывозом мусора не улучшилась, а управляющая организация ежемесячно выставляла собственникам квитанции за жилищно-коммунальные услуги, в том числе вывозу твёрдых бытовых отходов.

Включение в квитанцию по оплате коммунальных услуг стоимости услуги, которая оказывалась некачественно – нарушение прав потребителя, влекущее за собой ответственность исполнителя и, как следствие, возмещение морального вреда на основании ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1.

С учётом разумности требований суд удовлетворил требования собственника частично и взыскал с управляющей организации 1 500 рублей.

Включение в состав ОИ первого отключающего устройства от стояка

Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2016 г. N 93-КГ16-2: если элементы внутридомовых инженерных систем располагаются в жилом помещении, это не значит, что они обслуживают только это помещение и не входят в состав общего имущества в МКД.

Квартира собственника была повреждена из-за аварии на первом запорно-регулирующем кране стояка холодного водоснабжения. Собственник посчитал, что виновата в случившемся управляющая организация. Она должным образом не выполнила обязанности по содержанию общего имущества в МКД, поэтому и произошла авария.

Управляющая организация сослалась на то, что первое отключающее устройство от стояка не входит в состав ОИ, и отказалась выплачивать компенсацию. Однако суд принял сторону собственника и удовлетворил иск.

Состав общего имущества в МКД перечислен в п. 5 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ от 13.08.2006 N 491). Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, несут ответственность за надлежащее содержание такого имущества.

Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ говорит, что система инженерно-технического обеспечения – это одна из систем здания, предназначенная для водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и т.д. Она должна отвечать требованиям проектной документации, для этого необходимо регулярно проводить техобслуживание и проверки.

Верховный суд РФ поясняет, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей.

Эти элементы поставляют коммунальные ресурсы от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД.

Так как первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны нужны для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, то их можно включить в состав ОИ.

Мы привыкли считать, что если раз оборудование находится в квартире, то и обслуживает только её. Верховный суд РФ не согласен с такой позицией и указывает, что, согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, такое оборудование может находиться внутри и за пределами помещения.

Также Верховный суд РФ отмечает, что суды должны разбираться в каждой отдельной ситуации: принадлежит аварийное сантехническое оборудование к имуществу собственника или к общему имуществу МКД.

Возмещение потерь тепловой энергии РСО

Определение Верховного суда РФ от 03.10.2016 N 308-ЭС16-7310: управляющая организация возмещает РСО потери тепловой энергии в сетях только когда сети относятся к общее имущество в МКД.

Застройщик построил участок тепловой сети вдоль внешней стены дома до тепловой камеры. Тепловая камера входила в состав сетей РСО. Застройщик и РСО подписали акт, в котором обозначили границы эксплуатационной ответственности – по фланцевому соединению тепловой камеры. Аналогичный акт РСО подписала с УО перед сдачей дома в эксплуатацию.

РСО обратилась в арбитражный суд с иском к УО с требованием возместить потери теплоэнергии. Первый суд исковое требование удовлетворил, последующие суды его подтвердили.

Они решили, что раз теплопровод обеспечивает МКД и не является бесхозяйным, то управляющая организация должна платить за потери тепловой энергии. Верховный суд РФ с таким мнением не согласился.

Оплачивать потери в тепловых сетях должен тот, кто несёт за них ответственность. Права УО по отношению к тепловым сетям как к части общего имущества МКД зависят от прав собственников помещений в этом доме.

[3]

Управляющая организация самостоятельно устанавливать состав общего имущества в МКД не может. Это право ОСС. А то, что застройщик передал УО теплопровод, не говорит о том, что его собственники – жильцы МКД.

Точка поставки тепловой энергии в МКД должна находиться на внешней стене МКД в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Другой вариант – собственники подтверждают право на тепловые сети за пределами внешней стены дома.

Выносить точку поставки за пределы внешней стены без согласия собственников незаконно.

Верховный суд РФ пояснил, что предыдущие суды не разобрались:

  • были ли основания для определения границы балансовой принадлежности по сетям теплоснабжения за пределами внешней границы стены МКД,
  • имелось ли решение ОСС на определение состава общего имущества,
  • можно ли спорный участок тепловых сетей отнести к иным объектам, предназначенным для обслуживания одного МКД (пп. «ж» п. 2 Правил).

Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Суды придерживаются позиции, что управляющая организация должна возместить собственникам не только материальный, но и моральный вред, если она ненадлежащим образом выполняла свои обязательства по договору управления.

Посмотрите, за какие нарушения управляющие организации уже обязали возместить собственникам помещений моральный ущерб, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

[1]

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 4

Ненадлежащий вывоз мусора

Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в суд: он потребовал взыскать с управляющей организации 100 000 рублей за то, что на протяжении нескольких лет она некачественно оказывала услуги по содержанию общего имущества, не вывозила мусор с контейнерных площадок.

В ходе судебного заседания выяснилось, что Роспотребнадзор неоднократно привлекал управляющую организацию и её директора к административной ответственности по ст. 8.2 КоАП РФ за то, что она пренебрегала своей обязанностью ежедневно вывозить мусор и убирать контейнерные площадки. Кроме того, у УО отсутствовали акты выполненных работ.

Суд установил, что несмотря на штрафы, ситуация с вывозом мусора не улучшилась, а управляющая организация ежемесячно выставляла собственникам квитанции за жилищно-коммунальные услуги, в том числе вывозу твёрдых бытовых отходов.

Включение в квитанцию по оплате коммунальных услуг стоимости услуги, которая оказывалась некачественно – нарушение прав потребителя, влекущее за собой ответственность исполнителя и, как следствие, возмещение морального вреда на основании ст. 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1.

С учётом разумности требований суд удовлетворил требования собственника частично и взыскал с управляющей организации 1 500 рублей.

Отсутствие горячей воды более двух недель

В соответствии с п. 3.1.11 СанПиН 2.1.4.2496-09 в период профилактических ремонтов отключение систем горячего водоснабжения не должно превышать 14 суток.

Отключение горячей воды на срок около полугода стало причиной судебного разбирательства. Жительница многоквартирного дома обратилась в суд за компенсацией 10 000 рублей к исполнителю коммунальной услуги по горячему водоснабжению.

Управляющая организация привела свои аргументы: отключить воду на 14 суток разрешено для проведения профилактического ремонта, а она проводила капитальный ремонт тепловых сетей и полгода не начисляла собственникам плату за горячее водоснабжение.

Аргументы УО суд посчитал недостаточными для отказа в удовлетворении иска: управляющая организация нарушила права жителей на предоставление коммунальной услуги.

Тем не менее никаких серьёзных последствий для собственника вследствие действий управляющей организации не наступило. Поэтому размер моральной компенсации составил 1 000 рублей.

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

  1. К работам на фундаментах МКД относятся:
  • контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
  • контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.

2. Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

  • проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
  • контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
  • при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
  • проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку;
  • проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
  • контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.

3. При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за:

  • выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
  • проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
  • составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.

Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.

При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

  • проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
  • выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
  • устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
  • устранять выявленные неисправности.

Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

  • проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
  • организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
  • организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
  • проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

Залив квартиры по вине управляющей организации

Квартиру жильцов заливало на протяжении пяти лет, в результате чего им приходилось регулярно делать ремонт на кухне, в коридоре и на балконе. Собственники писали жалобы в управляющую организацию, но заливы случались снова и снова.

Тогда они обратились в суд с целью доказать, что управляющая организация не предпринимает необходимых и достаточных мер по предотвращению протечек кровли над их квартирой, не оказывает услуги, предусмотренные договором управления.

В суде собственники помещения просили взыскать с управляющей организации:

  • материальный ущерб,
  • компенсацию морального вреда,
  • неустойку за ненадлежащее содержание общего имущества МКД,
  • расходы на проведение оценки ущерба,
  • расходы на оказание юридических услуг,
  • штраф за несоблюдение удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке.

Было два суда, которые лишь частично удовлетворили требования заявителей. Суды решили не взыскивать с управляющей организации неустойку за ненадлежащее содержание общего имущества МКД и уменьшили суммы материального ущерба, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и расходов на оплату услуг представителя.

Восстановление аварийных несущих конструкций

Собственник жилого помещения в МКД обратился в суд с просьбой обязать управляющую организацию восстановить разрушенную балконную плиту и установить водосток с кровли дома. Однако с первого раза получить желаемое не удалось.

Управляющая организация в суде предоставила доказательства невозможности выполнить требование собственника без проведения общего собрания. Она сослалась на то, что ремонт перекрытий относится к капитальному ремонту, для проведения которого требуется решение общего собрания собственников и их дополнительные средства.

Первому суду по этому делу такие аргументы показались убедительными, но апелляционный суд с ними не согласился. Он указал на то, что по договору управления общее имущество МКД должно содержаться в соответствии с п. 10 разд. 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в том числе не должно угрожать безопасности жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд указал, что отсутствие решения общего собрания собственников не освобождает управляющую организацию от ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества МКД. Суд решил, что управляющая организация должна:

  • выплатить собственнику компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей,
  • произвести работы по восстановлению разрушенной балконной плиты.

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 4

Справочник РосКвартала

Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.

Перечень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т.д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т.д.), географического расположения. Но все эти работы и услуги можно объединить в несколько больших групп:

  • контроль за состоянием элементов и систем дома и придомовой территории, проведение осмотров;
  • планирование ремонта для устранения нарушений и дефектов;
  • ремонт или проведение мероприятий по поддержанию работоспособности оборудования и отдельных элементов общего имущества МКД, техобслуживание;
  • предоставление информации.

Со справочником обязательных работ РосКвартала можно ознакомиться здесь.

Претензия о ненадлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме

  1. Главная
  2. Жалобы, претензии
  3. Претензия о ненадлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 5

Шаг 1. Купите документ

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 6

Шаг 2. Заполните документ, следуя подсказкам системы

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 7

Шаг 3. Проверьте документ с помощью предварительного просмотра

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 9

Шаг 4. Сохраните документ и экспортируйте в MS Word

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 10

Возник вопрос? Напишите нам на [email protected], будем рады вам помочь!

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.
Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Когда бездействует управляющая компания…

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 2

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО «Московский университет имени С.Ю. Витте», член Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна:

  • организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
  • принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
  • организовать техобслуживание ОДПУ.

Ненадлежащее содержание общего имущества управляющей компанией - картинка 21

Информационная работа управляющей организации

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

  • сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
  • предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
  • взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:

  1. Информационная работа.
  2. Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
  3. Аварийно-диспетчерская работа.
  4. Содержание и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
  5. Содержание дымоотводов и вентиляции.
  6. Соблюдение норм пожарной безопасности.
  7. Содержание и ремонт газового оборудования.
  8. Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
  9. Приборы учёта.
  10. Содержание мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.
  11. Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
  12. Иные работы по управлению МКД.

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

  • проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
  • следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
  • проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
  • разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

  • проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
  • менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

  • проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
  • проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
  • принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.

Содержание мусоропроводов и придомовой территории

К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений. Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:

  • следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
  • организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
  • собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
  • вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

  • готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
  • организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.

Залив квартиры по вине управляющей организации

Квартиру жильцов заливало на протяжении пяти лет, в результате чего им приходилось регулярно делать ремонт на кухне, в коридоре и на балконе. Собственники писали жалобы в управляющую организацию, но заливы случались снова и снова.

Тогда они обратились в суд с целью доказать, что управляющая организация не предпринимает необходимых и достаточных мер по предотвращению протечек кровли над их квартирой, не оказывает услуги, предусмотренные договором управления.

В суде собственники помещения просили взыскать с управляющей организации:

  • материальный ущерб,
  • компенсацию морального вреда,
  • неустойку за ненадлежащее содержание общего имущества МКД,
  • расходы на проведение оценки ущерба,
  • расходы на оказание юридических услуг,
  • штраф за несоблюдение удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке.

Было два суда, которые лишь частично удовлетворили требования заявителей. Суды решили не взыскивать с управляющей организации неустойку за ненадлежащее содержание общего имущества МКД и уменьшили суммы материального ущерба, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и расходов на оплату услуг представителя.

Вывод

Управляющие организации выполняют работы и оказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Отношения, возникающие между собственниками помещений в МКД и УО, регулируются Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Это значит, что установление судом нарушения прав собственников – достаточное основание для взыскания с управляющей организации компенсации морального вреда.

Источники

Литература


  1. Курскова Г. Ю. Политический режим Российской Федерации. Теоретико-правовой аспект; Юнити-Дана, Закон и право — Москва, 2008. — 296 c.

  2. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. Учебник. В 2 томах. Том 1. Государство / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 752 c.

  3. История и методология естественных наук. Выпуск XXX. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 200 c.
  4. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.
  5. Ведихин, А. Forex от первого лица. Валютные рынки для начинающих и профессионалов / А. Ведихин. — М.: Омега-Л, 2005. — 428 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях