Основные правила и условия досрочного погашения ипотеки

Основные правила и условия досрочного погашения ипотеки - картинка 1
Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Основные правила и условия досрочного погашения ипотеки". На странице собрана информация с авторитетных источников и сделаны выводы. На все сопуствующие вопросы вам ответит дежурный консультант.

Правила досрочного погашения ипотеки

Средний срок, на который оформляется ипотечный кредит в РФ, составляет около 15 лет. Но многие ипотечные заемщики настроены закрыть его намного раньше. Как правильно оформить досрочное погашение ипотеки и избежать лишних трат?

Выплата ипотеки досрочно

Возможно ли досрочное погашение ипотеки? В соответствии с российским законодательством заемщик имеет право на досрочное полное либо частичное погашение взятых ипотечных обязательств. Банкам запрещено отказывать клиенту в реализации указанного права. Заемщик обязан предупредить банковскую организацию о своем желании досрочного гашения ипотеки в срок не позднее чем за 30 дней до предполагаемого события. Банки на свое усмотрение могут удлинить или сократить срок указанного информирования.

Клиент может закрыть ипотеку, полностью выплатив банку единовременно весь остаток взятой в долг суммы с процентами либо погасить часть долга. В последнем случае практикуется пересмотр ипотечного договора в сторону уменьшения срока кредитования или ежемесячной суммы оплаты.

Как правильно погасить ипотеку – порядок действий

Пошаговая инструкция, как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке, такова.

Полное погашение:

  • обратиться в отделение, где оформлялась ипотека, или позвонить на телефон горячей линии банка (8-800-555-55-50) и уточнить точную сумму долга;
  • написать заявление и получить одобрение кредитной организации;
  • внести необходимую сумму на ссудный счёт;
  • получить документы, свидетельствующие о погашении ипотеки.

После того как ипотека будет полностью оплачена, необходимо написать заявление о закрытии ссудного счёта, чтобы впоследствии не оказаться должным за его обслуживание. Далее у банка нужно взять справку об отсутствии задолженности и обратиться с ней в МФЦ для снятия обременения и оформления документов собственности на недвижимость.

Основные правила и условия досрочного погашения ипотеки - картинка 3Фото: https://pixabay.com/vectors/contract-signing-meeting-2779509/

Последний этап – обращение в страховую компанию для расторжения договора об обязательном страховании недвижимости и получения остатка за неиспользованные месяцы страхового периода. Если же до окончания срока полиса остаются считанные дни, то обращаться к страховщику нецелесообразно.

И только после этого заёмщик может считать себя свободным от всех обязательств и являться полноправным собственником недвижимости.

Частично-досрочное погашение:

  • подать заявление онлайн или непосредственно в отделении банка;
  • оплатить ежемесячный платёж и дополнительную сумму, которая не должна быть меньше 15 000 рублей;
  • после перерасчёта банк утвердит новый график платежей, который необходимо подписать лично заёмщику.

Что такое досрочное погашение ипотеки (ДПИ)

Досрочное погашение ипотеки – это внесение заёмщиком денежной суммы сверх графика, установленного кредитной организацией, и до момента, как истечёт срок кредитования.

ДПИ может быть полным или частичным. В первом случае кредитополучатель полностью рассчитывается с банком по основному долгу и процентам, тем самым освобождаясь от каких-либо обязательств. При этом он становится полноправным владельцем недвижимости, оформленной в ипотеку.

Частичное досрочное погашение кредита (ЧДП) предполагает, что заёмщик вносит в счёт долга дополнительную сумму денег сверх обязательного ежемесячного платежа. При этом происходит перерасчёт общего долга и процентов – они снижаются.

Для заёмщика ЧДП очень выгодно, поскольку уменьшается финансовая нагрузка и значительно сокращается общая сумма переплаты. Дополнительные платежи идут на погашение основного долга. Чем он меньше, тем меньше на него будут начисляться проценты. Именно поэтому частичное погашение рекомендуется делать в первые годы после оформления кредитного договора, поскольку в это время проценты составляют 90% ежемесячных платежей.

В то же время кредитные организации терпят убытки, поскольку теряют прибыль от переплаты. Но по закону не имеют права отказать в досрочном погашении. Тем не менее банки могут вводить различные ограничения, например, мораторий досрочного погашения на определённый срок, лимит уплачиваемой суммы, начисление комиссий на дополнительный платёж и др. Все эти условия в обязательном порядке должны быть указаны в кредитном договоре.

Впрочем, большинство банков вполне адекватно реагируют на ДПИ и ЧДП.

«Подводные камни» досрочного закрытия ипотеки

Наряду со многими положительными факторами досрочного погашения жилищной ссуды, эксперты отмечают ряд других моментов, которые нужно учесть заемщику. Досрочное погашение жилищного кредита не выгодно банковской организации, поэтому она может затягивать процесс, а для клиента — это означает переплату процентов. Заявление на досрочное гашение стоит направлять кредитору заранее, с учетом условий кредитного соглашения, оформлять все письменно, оставляя себе второй экземплар документа с отметкой банка о его принятии.

Многие заемщики задают вопрос, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки? Частично или полностью гасить ипотеку выгодно в первые несколько лет выплаты кредита, в дальнейшем рентабельность этого процесса снижается. В этом случае, при наличии определенной суммы свободных денег специалисты рекомендуют рассмотреть вопрос их вложения в другие объекты недвижимости или на банковский депозит для получения дополнительного дохода, за счет которого будут покрываться кредитные платежи.

Все нюансы досрочного погашения ипотеки в 2020 году

Ипотечное бремя, растянутое на многие годы, сильно сказывается на качестве жизни заёмщика и его семьи. Если появляются свободные средства, то их целесообразно направить на досрочное погашение ипотеки, чтобы максимально быстро рассчитаться по долговым обязательствам. Но сделать это нужно правильно, иначе можно оказаться в проигрыше.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно при дифференцированном способе оплаты

Частичное досрочное погашение ипотеки при дифференцированном способе оплаты также однозначно выгодно для заемщика. В этом случае вся сумма переплаты направляется на погашение тела кредита, соответственно, уменьшается сумма насчитанной процентной ставки и происходит автоматический пересчет дальнейших ежемесячных сумм.

Насколько выгодно погасить кредит досрочно, что выбрать впоследствии (уменьшение срока кредитования либо суммы ежемесячных платежей), можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора, представленного на сайте банка-кредитора. Выбирая ипотечный продукт, можно сразу уточнить у менеджера возможность и порядок досрочного погашения ипотеки, попросить рассчитать выгоду досрочного погашения ипотеки на разных этапах возврата взятых средств.

Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах: когда выгодно выплатить

При возможности эксперты рекомендуют максимально выплатить ипотеку в первые 5 лет после ее взятия. Банком будет произведен перерасчет суммы оплаты по займу исходя из уменьшенного тела кредита, таким образом заемщик сможет сэкономить. В последующие периоды частичное погашение ипотечного долга уже не является таким выгодным, ведь именно в этом первом периоде банк и получает свою основную прибыль за расчетный срок кредитования.

При изучении проблемы досрочного закрытия ипотечной ссуды заемщиков интересуют вопросы: пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки, гасится основной долг или проценты? Сама процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредитования, но сумма начисленных процентов изменяется в зависимости от объема оставшегося тела кредита. Денежные средства направляются на возврат основного займа, затем делается перерасчет оплаты по взятому займу исходя из уменьшенной суммы тела кредита, процентной ставки и срока кредитования. Если досрочно погасить ипотеку, то начисляются проценты на остаток суммы, затем разбиваются на ежемесячные платежи и заемщик далее выплачивает долг равными суммами в течение оставшегося срока.

После частичной досрочной оплаты долга в объеме, превышающем расчетный, заемщик с банком заключают дополнительное соглашение, в котором предусматривается:

  • — уменьшение суммы ежемесячного платежа;
  • — либо сокращение общего срока кредитования.

Некоторые банковские структуры стремятся удержать клиента как можно дольше, поэтому предлагают первый вариант. Он наиболее подходит заемщикам, ежемесячный платеж у которых составляет от 50 и выше процентов семейного (личного) бюджета. Таким образом, у них появляется возможность направить освободившиеся финансовые ресурсы на другие нужды.

Некоторые банковские структуры в договорах ипотеки изначально обозначают, что не сокращают сроки кредитования. Условия погашения ипотеки досрочно должны быть прописаны в ипотечном договоре, до его заключения обговорены с представителями банковской структуры, должны быть понятны для всех сторон сделки.

Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки

Для минимизации рисков от невыплаты ипотечного долга, банки практикуют обязательное или добровольное страхование ипотечного или другого залогового жилья, жизни, здоровья титульного заемщика. Договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора, оплата может происходить как единоразово, так и по определенным периодам. При полном досрочном погашении ипотеки заемщик имеет право требовать от страховой компании возврата суммы, которая обеспечивала страхование рисков на период, оставшийся для выплаты займа.

Возврат части суммы страховки возможен:

  • — если ипотека погашена полностью;
  • — не наступил страховой случай;
  • — сумма страховки оплачена на период больший, чем фактический.

Для возврата части страховки заемщик должен собрать и предоставить в страховую компанию следующие документы:

  • — паспорт;
  • — договор ипотеки;
  • — договор страхования;
  • — справку банка о досрочном погашении займа;
  • — платежные документы, подтверждающие уплату страховых взносов;
  • — заявление о возврате уплаченных ранее страховых взносах за период, который не наступил.

Эксперты рекомендуют заемщику не затягивать со сроками подачи заявления о возврате части страховых взносов. После погашения жилищной ссуды следует в месячный срок собрать необходимые документы и подать их в страховую компанию. Если компания отказывает в возврате денежных средств, это следует зафиксировать письменно для дальнейшего обращения в суд.

[1]

Стоит ли досрочно погашать ипотеку – все плюсы и минусы

Можно ли досрочно погасить ипотеку и насколько это выгодно?

Преимущества:

  • возможность уменьшить долговые обязательства по ипотеке и снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет;
  • снизятся начисляемые проценты, поскольку основной долг станет меньше;
  • уменьшится переплата банку.

Недостатки:

  • необходимо заранее предупреждать банк о ДПИ, иначе платёж не будет засчитан;
  • ДПИ не выгодна кредитной организации, поэтому банки могут ввести ограничения;
  • выгода налицо только если досрочное погашение производится в первые три-пять лет от начала оформления кредитного договора.

Основные правила и условия досрочного погашения ипотеки - картинка 7Фото: https://www.flickr.com/photos/investmentzen/29303116852/

Если вы хотите выгодно погасить задолженность по кредиту, то:

  • старайтесь платить ежемесячные платежи вовремя. Не допускайте просрочек, за которые придётся заплатить комиссию или штраф;
  • при оформлении ипотеки особое внимание уделите условиям оформления частичного досрочного погашения;
  • убедитесь, что ограничения, предложенные банком, не делают процесс дороже;
  • после частичного погашения продолжайте платить первоначальный размер ежемесячных взносов. Это позволит сократить общий срок ипотеки;
  • не забывайте каждый раз письменно уведомлять банк о внесении дополнительных средств в счёт погашения долга;
  • чем раньше вы начнёте досрочное погашение, тем меньшую переплату заплатите банку. Копить средства и погашать долг большой суммой не выгодно;
  • реально оценивайте свои силы и имейте «финансовую подушку» на случай ухудшения материального положения.

Дифференциальный или аннуитетный платёж – как это влияет на ДПИ

Когда человек берёт деньги у кредитной организации, то полученная сумма считается основным долгом. За предоставленную услугу банк получает вознаграждение в виде процентов, которые начисляются на общую сумму кредита. Поэтому каждый месяц заёмщик обязан оплатить часть основного долга и проценты. Соответственно, с уменьшением долга снижаются проценты.

Существует два способа погашения основного долга – аннуитетный и дифференцированный платежи.

Дифференцированный платёж

Дифференцированный платёж рассчитывается следующим образом. Общая сумма долга делится на срок кредитования, то есть ежемесячно размер выплат по погашению основного долга будет один и тот же, но проценты начисляются каждый месяц разные.

Например, вы взяли 1 200 000 рублей в кредит на один год. Каждый месяц вам придётся выплачивать в счёт основного долга по 100 000 рублей. Размер выплат по процентам с каждым месяцем будет уменьшаться. Если в первый месяц нужно будет заплатить проценты, начисленные на общую сумму долга, то в остальные – на остаток долга.

Таким образом ежемесячная величина платежа будет не одинаковой, с каждым месяцем платить придётся меньше.

[2]

Оплата производится наличным или безналичным расчётом сразу на ссудный счёт.

Частично погасить кредит при дифференцированных платежах будет выгодно на начальных сроках ипотеки, поскольку значительно снизится финансовая нагрузка на заёмщика. В этом случае дополнительная сумма погашает основной долг ипотеки, следовательно, снижаются начисленные проценты.

Аннуитетный платёж

Представляет собой ежемесячные выплаты банку одной и той же фиксированной суммы. При этом в первую очередь оплачиваются проценты, а только потом – основной долг. В этом случае основной долг сокращается достаточно медленно, а переплата по процентам ощутимо больше, чем при дифференцированных платежах.

Основные правила и условия досрочного погашения ипотеки - картинка 3Фото: https://pixabay.com/illustrations/mortgage-house-cash-business-buy-4137485/

Оплата происходит по безналу. Заёмщик кладёт деньги на свою карту, а затем необходимая сумма перечисляется по платёжному поручению на ссудный счёт.

Досрочное погашение ипотеки будет выгодным в первые пять лет, потому как в конце срока все проценты практически выплачены и заёмщик ничего не выигрывает. Рекомендуется ежемесячно вносить чуть большую сумму, чем обязательный взнос – в этом случае переплата банку будет уменьшаться.

Как вернуть переплаченные проценты по ипотеке

Поскольку экономика нестабильна, государство создало несколько целевых программ в поддержку заёмщиков.

Возврат налогов

Имущественный налоговый вычет – возможность вернуть часть средств, потраченных на приобретение недвижимости по ипотеке. Сумма возврата напрямую зависит от официального дохода заёмщика.

Для предварительного расчёта налогового вычета можно воспользоваться онлайн-калькулятором на сайтах, заполнив несложную форму. Для точного расчёта необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства.

Материнский капитал

С помощью сертификата можно улучшить жилищные условия семьи. Материнский капитал даёт возможность:

  • оплатить первоначальный взнос при оформлении ипотеки;
  • досрочно погасить основной долг и проценты.

Чтобы оформить досрочное погашение ипотеки, необходимо обратиться в Пенсионный фонд и предоставить документы о заключении ипотеки и сведения об остатке долга. После проверки документации средства будут перечислены на кредитный счёт в банк.

Государственные субсидии

Существует несколько программ по поддержке заёмщиков, оформивших ипотеку.

  • «Молодая семья – доступное жильё». Если возраст супругов не превышает 35 лет, а семья официально признана нуждающейся в жилье, то можно оформить субсидию в размере 35% от стоимости недвижимости.
  • Региональный капитал. Если в семье родился третий или последующий ребёнок, то можно получить денежную помощь от губернатора. Размер помощи составляет не более 100 000 рублей.

Возможность погашения кредита до срока в Сбербанке

Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке возможно, но при этом в договоре прописываются определённые ограничения:

  • минимальная сумма платежа составляет 15 000 рублей;
  • необходимо письменное заявление, которое подаётся за 30 дней до даты платежа.

Обязательные условия ДПИ в Сбербанке:

  • необходимо письменно подать заявление на погашение – онлайн или непосредственно в отделении, где оформлялась ипотека;
  • после перерасчёта основного долга и процентов составляется и подписывается новый график платежей;
  • дата оплаты, указанная в заявлении, должна выпадать на рабочий день;
  • за досрочное погашение комиссия не взимается;
  • онлайн оформление предполагает только снижение ежемесячной суммы платежа, для сокращения срока ипотеки необходимо личное присутствие заёмщика в отделении банка.

Зачем нужно каждый раз подавать заявление на ДПИ? Если внести дополнительные средства на ссудную карту, не уведомив при этом банк, то полученные средства так и останутся на карте и будут списаны в качестве обязательного ежемесячного платежа в следующем месяце и только в оговоренной договором сумме. Заёмщик не получит никакой выгоды – размер долга не сократится и проценты пересчитаны не будут.

Каких-либо сложностей и подводных камней при оформлении досрочного погашения ипотеки в Сбербанке нет, поскольку процедура отработана и пользуется популярностью у заёмщиков. Но внимательно прочитать кредитный договор стоит, а все непонятные моменты уточнить у менеджера.

Частичное досрочное погашение ипотечного кредита

Выдавая кредит, банкиры рассчитывают на получение определенной суммы прибыли в течение определенного времени. В кредитном договоре ими могут прописываться отдельные правила досрочного погашения ипотеки. Это может быть мораторий на полное или частичное погашение в течение первых нескольких месяцев, отказ от пересмотра срока кредитования в пользу пересмотра суммы ежемесячных платежей, определение минимальной суммы, необходимой для полного погашения займа.

Также для защиты своих интересов от заемщиков, которые рассчитывают на «быструю ипотеку», банки навязывают клиентам при оформлении жилищной ссуды аннуитетный способ расчета, при котором ежемесячная сумма платежа остается неизменной в течение всего срока кредитования, то есть оплата производится равными платежами.

При этом способе оплаты кредитных обязательств, в первые годы ипотеки платеж формируется в основном за счет процентов, само тело кредита (то есть взятая сумма) гасится малыми объемами. В последующие годы структура ежемесячного платежа меняется, увеличивается доля тела кредита, уменьшается доля процентной ставки.

При выплате ипотеки дифференцированными платежами каждый ежемесячный платеж меньше предыдущего, поскольку основной долг гасится равными частями, а процентная ставка насчитывается на остаток тела кредита, который постоянно уменьшается. Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно при аннуитетном и дифференцированном способах оплаты?

Полное досрочное погашение жилищной ссуды: пошаговая инструкция

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно?В сегодняшних реалиях ответ однозначный – выгодно. Еще несколько лет назад, получив определенную сумму, которая позволяла бы полностью рассчитаться со взятым займом, заемщик предпочитал оформить депозитный договор, перекрывая таким образом доходом от депозита оплату по кредитным процентам. Сегодня выгоднее закрыть ипотечный долг и снять лишнее финансовое бремя с семейного или личного бюджета.

Решив досрочно выплатить жилищный кредит, заемщик обязан уведомить об этом банк. Рекомендуется лично посетить отделение банковской организации, в которой оформлен заем, сообщить о своих намерениях и уточнить все вопросы, связанные с этой процедурой. Клиенту в обязательном порядке необходимо получить от банка информацию о полной сумме долга с начисленными процентами, которую он обязуется погасить.

Как закрыть ипотеку досрочно? Для этого необходимо выполнить несколько действий:

  1. Уведомить банк о своем желании (лично посетить отделение, отправить заказное письмо).
  2. Выбрать дату полного расчета по кредиту. Это обязательно должен быть рабочий день.
  3. Связаться с менеджером банка, согласовать дату оплаты, уточнить полную сумму долга с процентами, способ оплаты – наличными в кассе банка, по безналичному расчету. В последнем случае необходимо заранее выбрать способ безналичной оплаты и уточнить плату за услугу перевода денежных средств на счет банковской структуры – кредитора. На счет банка должна поступить полностью вся сумма задолженности до копейки, в противном случае кредит будет считаться непогашенным.
  4. Оплатить сумму долга.
  5. Связаться с менеджером банка, уточнить, произошло ли погашение ипотечного займа. В некоторых случаях можно вытребовать от банка соответствующую справку о полном расчете по кредиту.

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

В отдельных банковских продуктах изначально прописывается возможность погашения взятой ипотеки за счет средств материнского сертификата. Для этого необходимо обратиться в банк, уточнить возможность погашения долга материнским капиталом, взять соответствующую справку банковской организации, собрать необходимые документы и предоставить их в отделение Пенсионного фонда РФ. Уполномоченная структура, рассмотрев пакет документов, при положительном решении вопроса перечисляет указанные средства на счет банка – кредитора в качестве погашения части ипотечного долга. Узнать как правильно досрочно погасить ипотеку материнскими средствами, на каком этапе это возможно, следует заранее, до заключения ипотечного договора у представителя банка.

Уменьшить срок или снизить платёж – что выгоднее

При частичном погашении можно:

  • сократить срок ипотеки. Ежемесячный взнос остаётся таким же, каким был изначально, но общее время ипотечного кредита уменьшается;
  • снизить ежемесячный платёж. Длительность ипотеки остаётся неизменной, но происходит перерасчёт общей суммы кредита, в итоге месячный взнос становится меньше.

[3]

Первый вариант позволяет не только сократить общий срок выплат, но и снизить размер переплаты.

Последний вариант для заёмщика предпочтительнее, если он хочет снизить финансовую нагрузку в будущем и уменьшить риски невыплаты ипотеки. Но величина переплаты по займу остаётся неизменной.

Подведём итоги

  • При появлении свободных финансов можно направить их на полное или частичное досрочное погашение ипотеки.
  • Чем раньше погасить задолженность, тем выгоднее, поскольку в первой четверти срока кредитования большая часть ежемесячного взноса состоит из начисленных процентов.
  • Наименьшая переплата возможна при частичном погашении с сокращением срока ипотеки.
  • Если заёмщик знает, что его доходы в ближайшем будущем снизятся, то лучше направить накопления на досрочно-частичное погашение с уменьшением ежемесячного платежа. Таким образом, финансовая нагрузка снизится, хотя общая переплата останется прежней.
  • Не забывайте о налоговом вычете и государственных программах поддержки заёмщиков. С их помощью можно существенно снизить задолженность по ипотеке.

Источники

Литература


  1. Акции. Судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 930 c.

  2. Селиванов, Н.А. Справочник следователя; М.: Российское право, 2012. — 320 c.

  3. Панов, А. Б. Административная ответственность юридических лиц / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2013. — 192 c.
  4. Волкова Т. В., Гребенников А. И., Королев С. Ю., Чмыхало Е. Ю. Земельное право; Ай Пи Эр Медиа — Москва, 2010. — 328 c.
  5. Малько, А.В. Проблемы теории государства и права. Учебник / А.В. Малько. — М.: Юрлитинформ, 2012. — 802 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях