Порядок выбора управляющей компании

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Порядок выбора управляющей компании". На странице собрана информация с авторитетных источников и сделаны выводы. На все сопуствующие вопросы вам ответит дежурный консультант.

Подбираем управляющую компанию: изучаем рейтинги, критерии и методы отбора

Порядок выбора управляющей компании - картинка 1Каждый многоквартирный дом обязан быть в чьем-то управлении.

Разумеется, жильцы нуждаются в услугах управляющей организации, которая будет поддерживать имущество дома в должном состоянии.

Но каким образом выбрать такую компанию? Какие критерии стоит учитывать при отборе? Можно ли сменить организацию досрочно?

Законодательное регулирование вопроса

Закон гласит, что жильцы должны определиться с выбором управляющей компании в указанный срок. Помимо этого, жильцы также определяют вид и способ ведения имущества дома.

ЖК РФ не регламентирует весь процесс избрания организации. При выборе необходимо полагаться также на Постановление Правительства № 75 от 6.02.2006 года, которое подробно разъясняет процедуру проведения избрания управляющей фирмы.

Например, пункт 3 данного Постановления устанавливает, что, если жильцы дома самостоятельно не определят управляющую компанию в месячный срок, то орган местного самоуправления единолично назначит организацию, которая будет осуществлять управление таким домом.

Помимо всего, любое муниципальное образование издает свои локальные правовые акты, которые не могут противоречить федеральному законодательству, но могут дополнять их.Порядок выбора управляющей компании - картинка 2

Рейтинги

Наиболее популярные фирмы, которые осуществляют управление многоквартирными домами в Москве:

  1. Юнисервис — организация, у которой обслуживаемый жилой фонд превышает отметку в 1,9 миллион кв. метров.
  2. Эксплуатация — успешная фирма, которая заботится о жилом фонде размером свыше 1,7 миллион кв. метров.
  3. ВК Комфорт — организация, которая осуществляет уход за домами площадью свыше 1,3 миллиона кв. метров.

Лицензирование деятельности по управлению МКД

Правительственное Постановление, действующее на всей территории Российской Федерации, о правилах предоставления сервисов управления многоквартирными домами от 15 мая 2013 года № 416 предусматривает обязанности и полномочия управляющих фирм, особенности взаимодействия участников правоотношений, ведение документальных отчетов, установление финансовых тарифов.

Согласно последним изменениям законодательства в этой сфере, все коммерческие компании по управлению МКД должны приобрести лицензию на осуществление такой деятельности. Лицензия является государственным разрешением на оказание конкретного перечня услуг. Задача нововведения – предотвратить мошеннические действия со стороны УК. Также контролирующие органы имеют возможность систематизировать сведения о действующих организациях и принудительно прекращать деятельность фирм, нарушивших условия договора.

Внимание! Служба защиты прав потребителей, в качестве санкции, может аннулировать полученную ранее лицензию, что исключает право дальнейшей профессиональной деятельности.

Процесс получения лицензии:

  • зарегистрированное юридическое лицо направляет заявление в жилищную комиссию;
  • рассмотрение заявления;
  • принятие экзамена руководителя УК, подтверждающего ознакомление с законодательными и теоретическими основами ведения управленческой деятельности;
  • оплата государственной пошлины;
  • документальное подтверждение лицензирования.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 3

Чтобы гарантировать каждому лицу возможность участия в управлении, регулярно проводится перепись населения. Представитель жильцов собирает копии паспортов проживающих лиц (свидетельств о рождении для несовершеннолетних), копии правоустанавливающих документов и бумаги, подтверждающие право временного проживания. Собственник/пользователь не может быть лишен права на участие, кроме случаев смерти и отчуждения прав собственности на квартиру.

[2]

Способы управления МКД

Процесс выбора

Как уже отмечалось выше, выбор способа управления конкретным многоквартирным домом ложится на плечи самих собственников недвижимости. Статьей 161 ЖК РФ обозначено, что это обязанность владельцев жилья, а не их право. О том, что решение принято, свидетельствуют следующие мероприятия:

  • персональное подписание контрактов с коммунальными службами (при самоуправлении);
  • оформление договора с УК;
  • регистрация товарищества в ЕГРЮЛ.

Алгоритм выбора механизма управления МКД должен соответствовать требованиям установленных нормативно-правовых актов, что включает следующие шаги:

  • организация общего собрания собственников многоквартирного жилья;
  • голосование (решение считается принятым, когда больше половины квартир проголосовали за его реализацию, 50 % +1), что можно сделать лично на собрании или удаленно на портале Государственных услуг;
  • внесение результатов решения в Протокол заседания;
  • голосование за назначение ответственных лиц, которые будут представлять интересы участников с управляющими организациями.

Важно! Владельцы квартир имеют право сменить метод управления МКД в любой момент путем общего голосования.

Как быть, если жильцы не приняли решение

На практике случается, что жильцы не приняли своевременно решение о дальнейшем домовом правлении. В таком случае в действие вступает городская Администрация. Согласно ст. 161 ЖК, муниципалитет назначает конкурс среди зарегистрированных УК на исполнение обязанностей в отношении конкретного сооружения.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 4

Поскольку такой способ отбора занимает много времени, а многоквартирный дом не может находиться без присмотра, то муниципалитет имеет право самостоятельно (без согласования с жильцами) назначить временную УК. Эта организация будет исполнять обязанности до завершения конкурса и подписания соглашения с постоянной организацией. Временные управленцы наделены ограниченным перечнем обязанностей.

Методы отбора

Но в новых домах провести собрание жильцов зачастую невозможно, поскольку владельцы квартир заселяются постепенно.

Поэтому закон устанавливает иной метод выбора управляющей компании — свободный конкурс, который проводится органом местного самоуправления.

Какой способ лучше

Какому методу (способу) управления многоквартирным домом отдать предпочтение, зависит от следующих факторов:

  • количество квартир (в больших зданиях сложнее прийти к единому мнению касательно управления, поэтому лучше привлечь коммерческую фирму);
  • возраст недвижимости (в старых и ветхих сооружениях требуется больше ремонта, с чем жильцы самостоятельно могут не справиться).

Непосредственное управление подойдет небольшим домам, где владельцы хорошо знакомы, и могут поручиться друг за друга. ТСЖ также целесообразно организовывать в малых многоквартирных зданиях. УК подойдет для больших домов или жилых комплексов.

Рейтинги

Наиболее популярные фирмы, которые осуществляют управление многоквартирными домами в Москве:

  1. Юнисервис — организация, у которой обслуживаемый жилой фонд превышает отметку в 1,9 миллион кв. метров.
  2. Эксплуатация — успешная фирма, которая заботится о жилом фонде размером свыше 1,7 миллион кв. метров.
  3. ВК Комфорт — организация, которая осуществляет уход за домами площадью свыше 1,3 миллиона кв. метров.

Законодательное регулирование вопроса

Закон гласит, что жильцы должны определиться с выбором управляющей компании в указанный срок. Помимо этого, жильцы также определяют вид и способ ведения имущества дома.

ЖК РФ не регламентирует весь процесс избрания организации. При выборе необходимо полагаться также на Постановление Правительства № 75 от 6.02.2006 года, которое подробно разъясняет процедуру проведения избрания управляющей фирмы.

Например, пункт 3 данного Постановления устанавливает, что, если жильцы дома самостоятельно не определят управляющую компанию в месячный срок, то орган местного самоуправления единолично назначит организацию, которая будет осуществлять управление таким домом.

Помимо всего, любое муниципальное образование издает свои локальные правовые акты, которые не могут противоречить федеральному законодательству, но могут дополнять их.Порядок выбора управляющей компании - картинка 2

Три способа управления многоквартирным домом.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 6

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.

После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.

Порядок проведения торгов, в случае прекращения срока лицензии действующей УК, такой же. Конкурс назначается в случае, когда квартиросъемщики не смогли провести выбор управляющей компании в течение 15 дней после получения документа надзорного органа (жилищного комитета) об отзыве лицензии.

Участники

Заявление на конкурс могут оформить организации ЖКХ, прошедшие процедуру лицензирования. Чтобы принять участие, нужно подать заявку установленного образца. К ней прилагается пакет документов с информацией, соответствующей условиям торгов. За 25 дней до проведения участников конкурса оповещают о дате, когда он состоится. По результатам оформляется протокол, где указан победивший.

Предприятие, выигравшее в конкурсе, имеет 10 дней для предоставления организатору образца договора с МКД. В течение 20 дней после конкурсных мероприятий экземпляры оформленных документов направляются для подписания собственникам жилья. Если сроки не были соблюдены, то управляющая компания, на которую пал выбор, может получить обвинения в уклонении от заключения соглашений.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 7

Предмет конкурсного отбора

В качестве предмета отбора на конкурсе является право на управление домами, вместе с имуществом и территорией около них. Что касается финансов, то взносы всех жильцов дома за услуги ЖКХ, которыми будет управлять победившее в конкурсе предприятие, тоже выступают предметом отбора.

Предмет торга

Победившая в конкурсе фирма будет взимать за управление соответствующую оплату, которая и есть предмет торга. Владельцы квартир вправе заключить договоры с той УК, которая предложит выгодную цену за свои услуги. При проведении торгов управляющая компания, которая заинтересована в успехе, знакомит жителей со своими достижениями, дальнейшими планами, и предлагает свои цены на услуги ЖКХ.

Способы управления многоквартирным домом

Формы управления многоквартирными домами обозначены в Жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 161). Основная задача управленческих мероприятий – создание комфортных условий для жильцов, гарантия сохранности совместных материальных ценностей, налаживание подачи коммунальных ресурсов, уход за придомовыми территориями.

[3]

Кроме практических навыков управления, в учет должны приниматься действующие законы, которые регулярно меняются и совершенствуются. Поэтому управлять домами разрешено собственникам и специальным компаниям, действующим на коммерческих началах.

Как правильно выбрать управляющую компанию

Метод управления МКД зависит от выбора большинства собственников. Главным критерием оценки деятельности УК служит доверие к ней жильцов. Перед подбором подходящего кандидата лучше хорошо изучить деятельность всех возможных претендентов, оценить услуги управляющей компании.

Вся информация о работе предприятий – поставщиков коммунальных услуг – доступна на их официальных сайтах. Можно узнать мнение жильцов, которых обслуживает интересующая управляющая фирма, также посмотреть отзывы о ее работе и изучить договоры на оказание услуг.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 8

Для того чтобы грамотно выбрать УК, созывается общее собрание

Способы управления МКД

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому з аконодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКДОснования для признания способа управления МКД реализованнымНормативное обоснование
Непосредственный способ управленияБольшинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельностиСтатья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УОСобственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.

В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД

Части 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УОУправление ТСЖ, ЖК, ЖСКСобственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖКАбзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Порядок выбора управляющей компании - картинка 9

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

Обратите внимание: заключение договора управления МКД при непосредственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 10

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Содержание МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

  • заключенным договорам;
  • требованиям Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг.

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме. Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е. тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Про обязанности УО читайте в статье «Обязанности управляющей компании»

Порядок выбора управляющей компании - картинка 12

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Подбираем управляющую компанию: изучаем рейтинги, критерии и методы отбора

Порядок выбора управляющей компании - картинка 1Каждый многоквартирный дом обязан быть в чьем-то управлении.

Разумеется, жильцы нуждаются в услугах управляющей организации, которая будет поддерживать имущество дома в должном состоянии.

Но каким образом выбрать такую компанию? Какие критерии стоит учитывать при отборе? Можно ли сменить организацию досрочно?

Характеристика наиболее популярных и надежных УК

Порядок выбора управляющей компании - картинка 15«Юнисервис» – многопрофильная управляющая компания, которая осуществляет ввод новостроек в эксплуатацию, проводит технические проверки зданий, благоустраивает парковые зоны, а также предоставляет клининговые услуги.

Эффективная деятельность компании стала основой для привлечения новых клиентов, а, следовательно, увеличения обслуживаемого жилого фонда.

«ВК Комфорт» была учреждена в 2009 году для поддержания благоприятных условий проживания в столичных районах. За годы деятельности компания показала себя как успешная управляющая организация.

Она имеет все необходимые лицензии и осуществляет свою деятельность исключительно на легальной основе. Данной организации присуще такое качество как информационная прозрачность. Это означает то, что фирма работает только по утвержденным тарифам и всегда готова к продуктивному диалогу со своими клиентами.

О составлении рейтинга УК в Тульской области рассказано в следующем видеосюжете:

Как правильно выбрать управляющую компанию?

Способ управления многоквартирными жилыми домами в значительной степени влияет на благополучие проживающих в них граждан. Закон предусматривает право жильцов самим выбрать УК. Способы правильного выбора управляющей компании и существующий порядок следует рассмотреть подробно.

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом

Независимо от порядка управления МКД, деятельность должна осуществляться с учетом следующих принципов:

  • задача – формирование благополучия жильцов, уход за общедомовым имуществом;
  • жильцы получают равный доступ к совместной собственности;
  • когда управление многоквартирным домом выполняет коммерческая компания, то фирма получает лицензию на соответствующую деятельность;
  • в какой форме будет выполняться управление многоквартирным сооружением, должны выбирать домовладельцы на общедомовых сборах;
  • ассортимент доступных управляющих компаний с лицензией находится в общем доступе на сайте муниципалитета;
  • УК предоставляют отчеты о своих трудах жильцам и несут ответственность за качество услуг;
  • фирмы по содержанию многоквартирных домов подконтрольны вышестоящим и правоохранительным органам (подать жалобу на действия управленца можно в Роспотребнадзор, прокуратуру, полицию, суд).

Порядок выбора управляющей компании - картинка 16

Важно! Может применяться лишь один способ управления многоквартирным зданием. При привлечении коммерческой организации она также может быть только единственной.

Законодательная база

Основной документ, которым регулируются вопросы ухода за многоквартирным жилым сооружением, – Жилищный кодекс РФ.

Правила оспаривания решения

Если организация не предоставляет свои услуги надлежащим образом, либо нарушает сроки, которые прописаны в договоре, то собственники жилья могут направить компании претензии или даже произвести замену управляющей организации или способа управления.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 17Причинами расторжения контракта с управляющей фирмой могут быть:

  • окончание срока действия договора на предоставление услуг;
  • невыполнение своих обязанностей компанией;
  • предоставление услуг ненадлежащего качества;
  • просроченное рассмотрение заявок на проведение ремонтных работ;
  • сокрытие сведений о проведенной деятельности и др.

Пошаговая инструкция действий для жильцов МКД

Для того, чтобы избрать управляющую фирму, жильцы дома могут созывать общие собрание собственников жилья в доме. В первую очередь необходимо определить состав инициативной группы жильцов, которая будут активно заниматься избранием управляющей организации.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 18Инициативная группа перед тем, как назначать фирму для управления, должна подробно изучить критерии выбора, чтобы в будущем возникало как можно меньше конфликтов касательно управления домом. Если выбор компании сделан, то представителя организации нужно позвать на общее собрание собственников.

На собрании представитель рассказывает о своей фирме. Жильцы квартир задают ему все интересующие вопросы. Такое собрание носит не официальный характер. Если жильцы поддержали предлагаемую компанию, то она разрабатывает подходящий договор и на официальной встрече происходит его обсуждение.

Жильцы не должны посещать собрание в обязательном порядке. Но если в их отсутствие произойдет назначение управляющей организации, то они будут обязаны исполнять последующие решения в обязательном порядке.

Инициативная группа должна предупредить жильцов как минимум за 10 дней до момента проведения общего собрания.

Перед началом собрания нужно определить собрался ли кворум. Кворум считается допустимым, если имеется 50% + 1 голос. Голос пропорционально зависит от доли в праве собственности общего имущества.

Но как показывает практика, собрать в одно время половину жильцов дома весьма затруднительно. В такой ситуации для избрания выбирают очно-заочную форму. После проведенного голосования производится обход квартир и узнаются мнения остальных владельцев жилья в доме. Кворум при такой форме, как правило, достигает необходимых показателей.

На собрании в обязательном порядке должен быть оформлен протокол. В нем фиксируются дата и место организованного собрания, сведения о кворуме и повестка дня. Записи в протоколе оформляются в свободной форме. Бумага подписывается председателем и секретарем.

Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании

Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

  • создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
  • проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
  • посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
  • обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
  • в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
  • проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
  • провести собрание собственников и выбрать УК.

Если жильцами не соблюден порядок выбора своей управляющей компании, то комитет местной администрации будет проводить конкурс, затем выберет организацию, предложившую наиболее выгодные условия.

Что говорит Закон

Основные моменты по организации выбора управляющей компании многоквартирного дома установлены в ЖК РФ (161 статья). Пункты 2,3, ст. № 161 обязывают владельцев МКД определить и выбрать подходящий метод управления своим домом на общем собрании. Выбрать управляющую организацию – их обязанность. Поэтому если жители не определились в этом вопросе, то на законодательном уровне администрацией объявляется конкурс (п.4 статья № 161 ЖК).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК

В строящемся доме всеми вопросами занимается застройщик. После подписания бумаг по сдаче дома он сам выбирает фирму, которая будет управлять многоквартирным домом, и не обязан учитывать желание дольщиков. Основанием для подписания договора с управляющей организацией являются документы:

  • Устав строительной организации;
  • документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;
  • Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2014г.

Организация, на которую пал выбор, будет управлять до получения собственниками прав на недвижимость и принятия ими соответствующего решения. По договору с УК, счета за услуги ЖКХ оплачивает застройщик, до передачи квартир и регистрации собственниками прав на них.

Срок действия договоренностей застройщика с управляющей фирмой должен быть не больше трех месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК). При необходимости возможна пролонгация на такой же период и с теми же условиями.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 19

Критерии выбора

При избрании организации, которая будет управлять домом, следует в обязательном порядке учитывать следующие критерии:

  1. Порядок выбора управляющей компании - картинка 20Состоятельность компании как организационного звена. Жильцам настоятельно рекомендуется обращать внимание на дату создания фирмы и численность ее штата.
  2. Стаж работы в области управления. Нужно разузнать в каких отношениях состоит организация с местной администрацией и как долго она предоставляет свои управляющие услуги. Также полезно ознакомиться с отзывами жильцов, которые пользовались услугами данной фирмы. Хорошая компания обязательно предоставит такие сведения своим потенциальным клиентам. Если же компания пытается скрыть некую информацию — это повод насторожиться.
  3. Размер обслуживаемого жилого фонда. Любая перспективная компания обязательно имеет сведения, касательно того, какую площадь она регулярно обслуживает, и что это за дома. Такая информация должна быть в открытом доступе.
  4. Разработанная документация. Успешные компании всегда имеют грамотно составленные типовые договоры о предоставлении услуг управления жильцам. В контрактах перечисляются базовые и дополнительные услуги, которые фирма может предоставить по желанию владельцев квартир в доме.

Способы управления МКД

В России действует три способа управления МКД.

Первый – самоуправление, то есть все мероприятия осуществляют сами домоладельцы. Второй – формирование товарищества собственников жилья с обязательной регистрацией юридического лица. Третий – привлечение специальных компаний за дополнительную оплату их труда.

Определение форм управления МКД зависит от характеристик многоквартирного здания и численности домовладельцев.

Непосредственное управление

Этот вид означает, что контроль подачи коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, ремонтные работы и поточное содержание здания ложится на плечи самих владельцев/пользователей квартир.

Это целесообразно, когда численность квартир варьируется в пределах 30 штук. В том числе, допускается одновременное содержание нескольких жилых зданий, но при малом числе квартир.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 22

Формы непосредственного управления многоквартирным домом:

  • за каждым домовладельцем закрепляется конкретный участок общей территории, который жильцы помещения должны содержать в чистоте и исправности, все денежные затраты оплачивает собственник квартиры самостоятельно;
  • уход за общедомовыми владениями владельцы недвижимости осуществляют самостоятельно, но для реализации части функций привлекаются дополнительные компании, действующие на коммерческих основах, в рамках договора (например, вывоз мусора, озеленение, ремонтные бригады);
  • собранием собственников жилья избирается лицо, которое, от имени собственников и пользователей помещения, уполномочено заключать соглашения с посредническими фирмами;
  • каждая квартира персонально подписывает соглашение с желаемым провайдером услуг, независимо от выбора владельцев других квартир.

Непосредственная форма управления характеризуется активным участием владельцев в поддержании совместного имущества. Это позволяет экономить деньги (которые уходили бы на оплату услуг УК), самостоятельно выбирать провайдера коммунальных услуг. Среди недостатков – отсутствие эффективного метода воздействия на собственников квартир.

Управление через ТСЖ

Еще один вариант управления многоквартирным домом – товарищество собственников жилья. Среди домовладельцев путем голосования избирается представительский орган – ТСЖ, ведущий практическую деятельность по организации ремонта и благоустройства вверенной территории. Деятельность осуществляется по следующим принципам:

  • некоммерческая форма управления многоквартирным жилым зданием, то есть участники ТСЖ, не получают доход за выполняемые функции;
  • организация регистрируется в муниципалитете, получает личные реквизиты и составляет персональный устав;
  • члены ТСЖ назначаются путем голосования жильцов (смена состава осуществляется ежегодно);
  • в начале каждого года организовывается общее собрание домовладельце с целью решения основных вопросов, постановки задач на будущий год, принятие финансовых решений (суммы ежемесячных взносов, затраты);
  • информация о результатах работы хранится секретарем ТСЖ, предоставляется жильцам для ознакомления по запросу.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 23

Главенствует в ТСЖ председатель, который отвечает за имущество в данном доме, уполномочен нанимать коммунальные компании, принимает решения в экстренных ситуациях, по устранению аварий, регулирует ремонтные работы и мероприятия по благоустройству территории.

Внимание! Основной недостаток товарищества собственников жилья – коллективная ответственность. При формировании долга по коммунальным платежам за одной из квартир, задолженность в равных долях делится между другими собственниками недвижимости. Это делается для предотвращения расторжения контракта с коммунальной службой.

Управление через управляющую компанию

Третий вариант – заключение договора с управляющей организацией, действующей на коммерческих началах. Собственникам/пользователям недвижимости придется дополнительно вносить деньги на оплату услуг УК, но взамен они лишаются обязанности управления многоквартирным домом.

Привлечение коммерческих организаций осуществляется по следующим принципам:

  • организацию выбирают собственники квартир в многоквартирном доме путем голосования;
  • действует УК на основании подписанного соглашения с указанием полного перечня вверенных обязанностей;
  • работники компании решают все практические вопросы ремонта, сотрудничества с коммунальными хозяйствами, облагораживания, поддержания комфорта и чистоты на общих участках.

Преимущества формы управления в том, что владельцы многоквартирной недвижимости полностью освобождаются от своих обязанностей по содержанию общедомовых материальных ценностей.

УК уполномочены подписывать соглашения с компаниями-посредниками (вывоз мусора, озеленение, водоснабжение, предоставление газа и электричества) от имени жильцов.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 26

Правила оспаривания решения

Если организация не предоставляет свои услуги надлежащим образом, либо нарушает сроки, которые прописаны в договоре, то собственники жилья могут направить компании претензии или даже произвести замену управляющей организации или способа управления.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 17Причинами расторжения контракта с управляющей фирмой могут быть:

  • окончание срока действия договора на предоставление услуг;
  • невыполнение своих обязанностей компанией;
  • предоставление услуг ненадлежащего качества;
  • просроченное рассмотрение заявок на проведение ремонтных работ;
  • сокрытие сведений о проведенной деятельности и др.

Методы отбора

Но в новых домах провести собрание жильцов зачастую невозможно, поскольку владельцы квартир заселяются постепенно.

Поэтому закон устанавливает иной метод выбора управляющей компании — свободный конкурс, который проводится органом местного самоуправления.

Критерии выбора

При избрании организации, которая будет управлять домом, следует в обязательном порядке учитывать следующие критерии:

  1. Порядок выбора управляющей компании - картинка 20Состоятельность компании как организационного звена. Жильцам настоятельно рекомендуется обращать внимание на дату создания фирмы и численность ее штата.
  2. Стаж работы в области управления. Нужно разузнать в каких отношениях состоит организация с местной администрацией и как долго она предоставляет свои управляющие услуги. Также полезно ознакомиться с отзывами жильцов, которые пользовались услугами данной фирмы. Хорошая компания обязательно предоставит такие сведения своим потенциальным клиентам. Если же компания пытается скрыть некую информацию — это повод насторожиться.
  3. Размер обслуживаемого жилого фонда. Любая перспективная компания обязательно имеет сведения, касательно того, какую площадь она регулярно обслуживает, и что это за дома. Такая информация должна быть в открытом доступе.
  4. Разработанная документация. Успешные компании всегда имеют грамотно составленные типовые договоры о предоставлении услуг управления жильцам. В контрактах перечисляются базовые и дополнительные услуги, которые фирма может предоставить по желанию владельцев квартир в доме.

Пошаговая инструкция действий для жильцов МКД

Для того, чтобы избрать управляющую фирму, жильцы дома могут созывать общие собрание собственников жилья в доме. В первую очередь необходимо определить состав инициативной группы жильцов, которая будут активно заниматься избранием управляющей организации.

Порядок выбора управляющей компании - картинка 18Инициативная группа перед тем, как назначать фирму для управления, должна подробно изучить критерии выбора, чтобы в будущем возникало как можно меньше конфликтов касательно управления домом. Если выбор компании сделан, то представителя организации нужно позвать на общее собрание собственников.

На собрании представитель рассказывает о своей фирме. Жильцы квартир задают ему все интересующие вопросы. Такое собрание носит не официальный характер. Если жильцы поддержали предлагаемую компанию, то она разрабатывает подходящий договор и на официальной встрече происходит его обсуждение.

Жильцы не должны посещать собрание в обязательном порядке. Но если в их отсутствие произойдет назначение управляющей организации, то они будут обязаны исполнять последующие решения в обязательном порядке.

Инициативная группа должна предупредить жильцов как минимум за 10 дней до момента проведения общего собрания.

Перед началом собрания нужно определить собрался ли кворум. Кворум считается допустимым, если имеется 50% + 1 голос. Голос пропорционально зависит от доли в праве собственности общего имущества.

Но как показывает практика, собрать в одно время половину жильцов дома весьма затруднительно. В такой ситуации для избрания выбирают очно-заочную форму. После проведенного голосования производится обход квартир и узнаются мнения остальных владельцев жилья в доме. Кворум при такой форме, как правило, достигает необходимых показателей.

На собрании в обязательном порядке должен быть оформлен протокол. В нем фиксируются дата и место организованного собрания, сведения о кворуме и повестка дня. Записи в протоколе оформляются в свободной форме. Бумага подписывается председателем и секретарем.

Характеристика наиболее популярных и надежных УК

Порядок выбора управляющей компании - картинка 15«Юнисервис» – многопрофильная управляющая компания, которая осуществляет ввод новостроек в эксплуатацию, проводит технические проверки зданий, благоустраивает парковые зоны, а также предоставляет клининговые услуги.

Эффективная деятельность компании стала основой для привлечения новых клиентов, а, следовательно, увеличения обслуживаемого жилого фонда.

«ВК Комфорт» была учреждена в 2009 году для поддержания благоприятных условий проживания в столичных районах. За годы деятельности компания показала себя как успешная управляющая организация.

Она имеет все необходимые лицензии и осуществляет свою деятельность исключительно на легальной основе. Данной организации присуще такое качество как информационная прозрачность. Это означает то, что фирма работает только по утвержденным тарифам и всегда готова к продуктивному диалогу со своими клиентами.

О составлении рейтинга УК в Тульской области рассказано в следующем видеосюжете:

[1]

Источники

Литература


  1. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.

  2. Адвокатская деятельность и адвокатура в России. Часть 2. Особенная часть, специализация / ред. И.Л. Трунов. — М.: Эксмо, 2016. — 864 c.

  3. Картрайт, Г. Обвиняется в убийстве. История судебных процессов над Калленом Дэвисом / Г. Картрайт. — М.: Прогресс, 2017. — 384 c.
  4. Жилина, Е. А. Юридическая служба предприятия: cоздание и управление / Е.А. Жилина. — М.: КноРус, 2010. — 168 c.
  5. Вышинский, А.Я. Марксистско-ленинское учение о суде и советская судебная система / А.Я. Вышинский. — М.: [не указано], 2015. — 177 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях