Проблемы управляющих компаний жкх

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 1
Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Проблемы управляющих компаний жкх". На странице собрана информация с авторитетных источников и сделаны выводы. На все сопуствующие вопросы вам ответит дежурный консультант.

Проблема убыточности управляющих организаций и пути её решения

Деятельность управляющей организации по управлению многоквартирным домом в Российской Федерации — это бизнес, основополагающим мотивом которого является прибыль. Но в настоящее время деятельность 1/3 управляющих организаций убыточна.

Сегодня мы поделимся рекомендациями, как управляющей организации добиться коммерческого успеха. В следующих статьях мы на примерах из практики УО покажем эффективность наших советов.

Статьи по теме

Основные условия договора управления МКД

Договор управления МКД важен обеим сторонам: жильцам многоквартирного дома и управляющей организации, потому что регулирует взаимоотношения между ними.

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 4

ТОП-15 ошибок при составлении ДУ

Мы проанализировали договоры управления МКД наших клиентов и увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные…

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 5

УО и содержание детских площадок

Родители хотят, чтобы их дети гуляли в безопасном и светлом дворе, оборудованном современной детской площадкой. И надеются, что она долго останется чистой и новой, и её не обезобразят вандалы.Волнение…

Депутаты Госдумы РФ призывают власти поддержать УО и РСО субсидиями

Комитет Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ готовит обращение к Правительству РФ с просьбой принять пакет мер для поддержки управляющих и ресурсоснабжающих организаций. Из-за сложной финансовой ситуации и роста количества неплатежей за ЖКУ многим из этих компаниям грозит банкротство.

Пандемия коронавируса и связанные с ней ограничительные меры привели к росту потребления жилищно-коммунальных услуг, а уровень платежей за них составляет всего 30 – 40%. При этом законодатели запретили поставщикам услуг до конца года требовать оплаты пеней и штрафов за неплатежи за ЖКУ. Одновременно на УО легли расходы по дезинфекции мест общего пользования МКД, а поставщики ресурсов проводят дополнительную очистку воды.

Председатель Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская отметила, что в итоге некоторые из этих организации оказались без средств даже на зарплаты, но государство не выделяет им в помощь никаких субсидий, что приведёт к их банкротству и лишению лицензий. В Комитете готовят обращение к председателю Правительства РФ с просьбой рассмотреть вопрос о назначении субсидий УО и РСО в период пандемии: текст документа будет подготовлен в ближайшее время.

Правительство РФ уже предпринимает меры по поддержке предприятий сферы ЖКХ: постановлением от 02.04.2020 № 424 временно отменены пени и штрафы за неоплату УО счетов по договорам ресурсоснабжения. Также Михаил Мишустин подписал пакет мер по помощи региональным операторам по обращению с ТКО. Так в течение трёх месяцев они будут получать субсидии для компенсации 20% расчётной валовой выручки. Для этого регионам из федерального бюджета будут выделены почти 9 млрд рублей.

Потребители ЖКУ и эксперты также пытаются поддержать людей, от которых зависит комфорт и безопасность в домах и квартирах в период самоизоляции: они участвуют в акции #помогиЖКХ. Подробнее об этом читайте в нашем материале.

Антикризисные меры для УО : рекомендации от предпринимателя и юриста

Эксперты сравнивают нынешнюю экономическую ситуацию с происходящим в стране в 1998 году. Организациям ЖКХ приходится непросто: собираемость платежей за ЖКУ падает, появляются новые обязанности. Кризис только начинается. О том, как выйти из него с наименьшими потерями, мы поговорили на онлайн-семинаре 7 апреля.

[2]

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 7

Юрист: изучите законодательство и попросите поддержки у своего региона

Второй блок онлайн-семинара был посвящён ответам на вопросы юридического характера. Их накопилось много, что неудивительно – Правительство РФ выпускает антикризисные пакеты нормативных правовых актов, но не объясняет, как новые нормы применять в жизни.

Елена Шерешовец отметила, что мы впервые столкнулись с пандемией планетного масштаба. Из-за незнания, как действовать, появляются новые проблемы во всех областях, в том числе и в ЖКХ. Увеличивается число неплательщиков за ЖКУ, нет чётких разъяснений законодательства, появилось много запретов. Управляющим организациям нужно иметь свою позицию на происходящее и реагировать на изменения прямо сейчас.

Мы успели разобрать, почему пока что только в одном регионе введён режим чрезвычайной ситуации, что обозначает это понятие и почему остальные регионы не торопятся объявлять такой режим. Также Елена Шерешовец объяснила, как организациям ЖКХ заручиться поддержкой властей своего региона.

Попробуйте добиться реализации комплекса мер, направленных на поддержание способности УО и РСО предоставлять необходимые жилищно-коммунальные услуги населению и юридическим лицам. Подобная практика уже есть.

Губернатор Югры Наталья Комарова поручила всем государственным и муниципальным учреждениям Ханты-Мансийского автономного округа до 15 апреля заплатить авансовые платежи за два и более месяца в адрес РСО и управляющих организаций.

Также попробуйте договориться о предоставлении субсидии на проведение работ по подготовке многоквартирных домов к отопительному сезону. Прецедентов пока нет, вы можете их создать.

Посмотрев видеозапись онлайн-семинара, которая прикреплена к статье, вы узнаете ответы на следующие вопросы:

  1. Как работать с должниками во время карантина и когда можно сослаться на форс-мажор.
  2. Как проводить дезинфекцию мест общего пользования МКД и на чьи деньги.
  3. Как оплачивать договор аренды, какие есть варианты отсрочки и уменьшения размера платежа.
  4. Что делать истцам и ответчикам в период карантина.
  5. Как юридически грамотно перевести сотрудников на удалённую работу.
  6. Что делать, если сотрудник заболел коронавирусом.

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 8

Как управляющим организациям пережить кризис-2020

Решать глобальные проблемы всегда нужно комплексно. Поэтому на онлайн-семинаре 7 апреля мы представили два взгляда на ситуацию: предпринимателя и юриста. Поделились советами, что руководители управляющих организаций могут сделать прямо сейчас, чтобы уберечь свой бизнес от банкротства. А после дали юридические рекомендации, как работать в условиях меняющегося законодательства.

Что можно сделать

Держать деятельность управляющей компании под контролем не так суперсложно, как многим кажется. Для этого не надо даже проявлять бдительность всем домом — одного-двух активистов вполне достаточно.

— Запрашивать отчетность у УК необходимо регулярно. Желательно раз в квартал, но в любом случае не реже двух раз в год — в апреле, чтобы проверить фактическую отчетность по предыдущему году, и в декабре, чтобы проверить смету на следующий год, — рекомендует Наталья Чернышева. — Очень важно, чтобы УК знала, что жители за ней следят.

Изучать всю финансовую отчетность управляющей компании необязательно. Достаточно выполнить несколько шагов, вполне посильных для людей, которые не являются профессиональными бухгалтерами или юристами.

Как должно быть в идеале

Смотрим расходы

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 9

Предприниматель: разработайте антикризисный план и начните действовать

Борис Валит кратко проанализировал текущую ситуацию на рынке управления многоквартирными домами, рассказал, что думают эксперты и аналитики насчёт того, как скоро закончится кризис-2020 и каковы будут его последствия.

Как ни печально, некоторым игрокам придётся уйти с рынка, но часть компаний обязательно останется на плаву. Как стать такой компанией?

Для начала нужно осознать, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Мы попросили управляющие организации из разных регионов России поделиться, какие меры они предпринимают, чтобы сохранить свой бизнес.

Вот что делают УО, которые не привыкли сидеть сложа руки:

  • Закупили средства индивидуальной защиты для своих сотрудников.
  • Сохранили кадровый состав профессионалов, отправили их на удалёнку.
  • Провели разъяснительную работу среди жителей своих МКД о важности и необходимости своевременной оплаты ЖКУ.
  • Сократили время приёма или изменили график работы.
  • Продолжили активно общаться с собственниками онлайн, формировать позитивный образ компании, помогающей людям.
  • Снизили расходы на зарплату и работы, перешли в режим экономии.
  • Приостановили плановые работы, закупку материалов.
  • Ускорили процесс внедрения онлайн-оплаты в мобильном приложении.
  • Регулярно отчитываются перед жителями МКД, какие работы ведутся в доме для предотвращения распространения коронавирусной инфекции.

Это меры первой необходимости. Обязательно изучите их и возьмите в работу.

Следующий шаг для сохранения компании на плаву – следить за ситуацией и незамедлительно реагировать, если она ухудшится. Какой комплекс мер нужно предпринять, если дело будет развиваться по плохому сценарию, вы узнаете, посмотрев видеозапись онлайн-семинара.

Борис Валит отметил, что во многом успех компании зависит от настроя и энтузиазма её руководителя. Если вы директор компании, вам нужно принять, что мир изменился и прежним уже не будет. Старые приёмы, которые выручали вас ещё вчера, теперь не работают, нужны новые.

Горизонты планирования и прогнозирования сравнялись.Теперь мы не можем позволить себе строить планы на 2–3 года вперёд, даже на квартал, – всё одинаково туманно.

Что нужно сделать непосредственно руководителю компании, как собрать антикризисных штаб, вы узнаете из видеозаписи онлайн-семинара. А директора управляющих компаний, которые являются членами Ассоциации «Р1» также получат рекомендации, как скорректировать трудовые отношения с работниками.

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 10

Используйте в работе образцы и шаблоны документов, полезные сервисы

Есть кое-что, что поможет вам в работе прямо сейчас. Мы составили антикризисный план и подготовили шаблоны документов по кадровым вопросам и об аренде, образцы официальных обращений в местные органы власти и суд, статьи о том, как УО работать в условиях пандемии, и список полезных сервисов для вашей управляющей компании.

Все эти документы проверены нашими юристами и готовы к применению в деле. Чтобы получить к ним доступ, вступайте в Ассоциацию профессиональных управляющих недвижимостью «Р1». Подробнее об «Р1» и её работе вы можете прочитать по ссылке.

Чтобы вступить в Ассоциацию, заполните форму ниже. Мы обработаем вашу заявку и в ближайшее время перезвоним.

Куда жаловаться на бездействие УК в Подмосковье

Управляющая компания (УК) по содержанию многоквартирного дома выполняет целый ряд функций в Московской области – от вывоза мусора и порядка в подъезде до ремонта коммуникаций. Поэтому при возникновении проблем в доме обращаться нужно в первую очередь в УК. Что входит в зону ответственности управляющей компании и куда обращаться, если она не выполняет своих функций, читайте в материале портала mosreg.ru.

Требования к УК

Управляющая компания (УК) по содержанию многоквартирных домов в Московской области для осуществления своей работы должна иметь лицензию на управление многоквартирным домом.

Условиями для получения лицензии УК на управление многоквартирным домом являются:

  • регистрация ИП или юрлица;
  • отсутствие ранее аннулированной лицензии,
  • обеспечение свободного доступа к информации о деятельности,
  • соблюдение требований по содержанию домов и правил предоставления коммунальных услуг.

Руководитель УК тоже должен соответствовать ряду требований, среди которых:

  • наличие квалификационного аттестата,
  • отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц,
  • отсутствие непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, преступления средней тяжести и особо тяжкие.

Информация о деятельности управляющей компании должна публиковаться на сайте организации или на официальном сайте органа местного самоуправления.

Зона ответственности УК

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 11Источник: Главное управление «Государственная жилищная инспекция Московской области» В обязанности управляющей компании входит целый ряд функций:

  • работы по ремонту крыши, очистка кровли от снега и наледи зимой,
  • ремонт систем коммуникаций,
  • прочистка канализации,
  • уборка в подъезде, контроль за освещением в подъезде, покраска и побелка подъезда,
  • проведение дезинфекционных мероприятий в подвале,
  • взаимодействие с компаниями по обслуживанию лифтового оборудования,
  • содержание придомовой территории: уборка двора, уход за деревьями, вывоз мусора,
  • подготовка к отопительному сезону – проверка общедомовых счетчиков и пр.

При возникновении каких-либо проблем в доме обращаться нужно в первую очередь в УК.

Однако бывают случаи, когда управляющая компания отмахивается от проблемы или просто не отвечает – это повод для того, чтобы обратиться в вышестоящие органы.

Куда обращаться

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 12Источник: Министерство энергетики Московской области

Узнать, какая управляющая компания обслуживает ваш дом, можно на сайте Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в разделе «Мой дом», выбрав соответствующий регион России (Московская область), муниципальное образование и адрес вашего дома. Также информация об управляющей компании обычно размещается на информационном стенде рядом с домом или в подъезде.

Госжилинспекция

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 13Источник: Главное управление «Государственная жилищная инспекция Московской области»

Если управляющая компания игнорирует обращения жильцов, то нужно обратиться в Госжилинспекцию Московской области – именно этот орган осуществляет надзор за соблюдением законодательства в сфере жилищных отношений. Скачать образец заявления можно на сайте ведомства в разделе «Документы».

Обращение также можно отправить через форму обратной связи на сайте Госжилинспекции, по электронной почте: [email protected], либо почтой по адресу: 123592, г. Москва, ул. Кулакова, д. 20, корп. 1, технопарк «Орбита-2», 7-й этаж.

«Добродел»

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 14Источник: Фотобанк Московской области

Направить жалобу можно и через портал «Добродел». После входа в личный кабинет нужно нажать кнопку «Сообщить о проблеме», затем выбрать тему проблемы – «Управляющие компании», выбрать подтему и заполнить форму обращения.

Жителям Подмосковья напомнили о возможности использовать интернет-сервисы ЖКХ

В Московской области существуют интернет-сервисы, которые позволяют решать вопросы в сфере ЖКХ, не выходя из дома, сообщает пресс-служба Госжилинспекции Подмосковья.

«Сейчас как никогда важно оставаться дома. При этом жизнь не останавливается. Указанные интернет-сервисы помогут в решении всех вопросов сферы ЖКХ», — считает руководитель Госжилинспекции Московской области Ольга Федина.

Единая диспетчерская служба Московской области

Интернет-портал для жителей Подмосковья, который позволяет решать практически все проблемы в многоквартирном доме без походов в управляющую компанию и заполнения бумажных документов. Все, что нужно сделать – это авторизоваться при помощи ЕСИА (портал госуслуг), кратко описать проблему и указать ее точный адрес. Управляющая компания должна принять заявку в течение 24 часов. Срок выполнения работ зависит от их сложности. Большинство вопросов решается за 24 часа.

[1]

Портал Единой информационно-аналитической системы жилищно-коммунального хозяйства Московской области (ЕИАС ЖКХ МО)

Удаленное взаимодействие со своей управляющей компанией посредством ЕИАС ЖКХ МО позволяет: оплачивать жилищно-коммунальные услуги онлайн и без комиссии, проверять правильность начислений за услуги ЖКХ и передавать показания приборов учета.

В пресс-службе отметили также возможность проведения общего собрания собственников онлайн, в случае ранее принятого решения о переходе на заочную форму проведения ОСС на обычном собрании.

Услуги доступны после процедуры регистрации в личном кабинете ЕИАС или входа в личный кабинет на сайте dom.mosreg.ru с использованием ЕСИА (регистрации на портале госуслуг).

Портал ГИС ЖКХ

Федеральный интернет-ресурс, позволяющий получить актуальную информацию о своем многоквартирном доме и управляющей организации, а также подать обращение в Госжилинспекцию Московской области. Авторизация через ЕСИА (госуслуги).

Содержание многоквартирного дома: как проверить компанию, которая вас обслуживает

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 15

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 16

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 16

Сравниваем сметы

Один из самых наглядных инструментов контроля за УК — сравнение смет за два прошедших года. На что обращать внимание?

Часто в смете за 2018 год копейка в копейку совпадает запланированная трата с фактической. Это означает, что план составлялся по факту, что неправомерно (то есть цифры подгонялись).

Внеплановые работы по заявкам жителей отражаются в смете отдельно, по ним может быть только приблизительная сумма, показанная на основании данных прошлого года (поэтому и нужны сметы за два года).

Но если цифры по плановым расходам и фактическим сильно отличаются, то это тоже должно насторожить. Нужно задать вопросы, почему так получилось: как планировали и что отличалось по факту.

Управляющая компания обязана собирать данные по каждому дому — в соответствии с Постановлением правительства 731 от 23.09.10. Если такой детализации нет, то общая бухгалтерская отчетность для жителей конкретного дома бесполезна. Разве что сама ситуация дает понимание, что по каким-то причинам ваша УК не хочет выполнять требования законодательства.

Смету и отчетность тогда следует запрашивать в планово-экономическом отделе управляющей компании. Из этих документов видно, сколько заплатили жители (по каждой квартире и общую сумму), сколько другие собственники, сколько пришло субсидий и сколько этих средств потрачено на работы по дому.

Если вам отказывают

Бывает так, что управляющая компания под разными предлогами отказывается предоставлять документы активистам дома. Это нарушение прав жильцов!

Если УК не дает весь запрошенный объем информации или хотя бы даже его часть, можно смело обращаться в Государственную жилищную инспекцию. Она осуществляет контроль за всеми УК, следит за их лицензированием.

Если управляющая компания и на запросы этого органа не реагирует, то жилинспекция сама обращается в суд и прокуратуру.

— Параллельно и сами жители вправе обратиться в прокуратуру, — советует Наталья Чернышева. — Иногда она арестовывает расчетные счета управляющей компании, и та сразу становится гораздо более сговорчивой.

Неуправляемые банкротства и брошенные дома: коммунальщики грозят коллапсом из-за неплатежей

Предприятия ЖКХ выстроились в очередь к правительству с протянутой рукой. Первыми «караул» закричали мусорщики. В некоторых регионах операторы, ответственные за вывоз и утилизацию отходов, пригрозили мусорным коллапсом из-за нехватки денег. Мол, мусора из-за того, что все сидят в самоизоляции по домам, прибавилось, а поступления платежей резко сократились. Следом по той же причине пообещали остановить работу водоканалы. Грозят банкротствами управляющие компании, обслуживающие дома. На очереди — энергетики, которые жалуются на неплатежи по всей цепочке… Пугают — или дело и правда пахнет керосином? Точнее, керосиновой лампой, поскольку в один не очень прекрасный карантинный день цивилизованные коммунальные услуги отключат?

ДЕНЕГ НЕТ, НО ВЫ ДЕРЖИТЕСЬ

Главная проблема, на которую ссылаются все коммунальщики, — на плату за ЖКХ и граждане, и организации «забивают» в первую очередь. Тем более, что гражданам законодательно дали возможность до конца года не опасаться в этом случае штрафных санкций. С другими-то обязательными платежами так не поступишь: у банков надо просить кредитные каникулы — и еще не факт, что их дадут. А у коммунальщиков ничего специально просить не надо — пени за неуплату в связи с пандемией нельзя начислять по умолчанию.

По оценке Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения, платежи граждан за воду в апреле-мае снизятся вдвое. Это еще оптимистичный прогноз. В ассоциации «Национальный жилищный конгресс», которая объединяет управляющие компании, ожидают, что в целом собираемость платежей за ЖКХ за апрель будет не более 30-35%.

Если у граждан серьезные неплатежи только начинаются и прогнозируются, то с предприятиями — дела похуже. Многие, уйдя на «коронавирусные каникулы» в связи с введенными ограничениями, перестали вносить какие бы то ни было платежи, поскольку не с чего.

Нынешняя ситуация может привести к череде неуправляемых банкротств — жалуются в обращении в правительство уже энергетики. И пугают «негативными последствиями для устойчивого и надежного энергоснабжения потребителей», включая не только граждан, но и газовую, угольную, металлургическую, машиностроительную отрасль.

БИТВА ВОКРУГ ХЛОРКИ

Если водоканалы и энергетики пока обещают глобальный коллапс в некоторой перспективе, то управляющие компании грозятся проблемой очень конкретной, касающейся каждого и напрямую связанной с коронавирусом. А именно — не проводить дезинфекцию подъездов в рекомендованных Роспотребнадзором объемах, поскольку никто на эти работы не дает денег.

Тут вообще все очень запутано.

— По Жилищному кодексу, все расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома должны нести собственники квартир в этом доме, — комментирует ситуацию Светлана Разворотнева , исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль». — Санобработка, формально говоря, именно такой расход. Но ни в одном доме собственники решения об увеличении расходов на дезинфекцию мест общего пользования не принимали.

Ну да, можно представить себе радость жильцов , когда им объявят, что из-за коронавируса у них вырастет плата за обслуживание и содержание дома- в связи с необходимостью ежедневной дезинфекции (общие расходы на нее в расчете на девятиэтажку — 25 тысяч рублей в день, или 750 тысяч рублей в месяц). И можно представить, с какой готовностью и скоростью они побегут все это оплачивать.

В общем, управляющие компании тоже грозят банкротствами. И не только в связи с увеличившимися расходами на дезрастворы и защитные средства для сотрудников. В ряде случаев именно управляющие компании выставляют счета за ЖКХ жильцам, а потом из собранных денег расплачиваются с поставщиками воды и газа . А если деньги не собираются, то и расплачиваться нечем. Тем более что банки начали отказывать «управляшкам» в кредитах — отрасль перестала считаться платежеспособной.

— Могут появиться брошенные дома, поскольку в нынешней ситуации вряд ли появится много желающих бороться за возможность их обслуживать, — беспокоится Светлана Разворотнева. — А это значит, что там не будут, например, проводиться осмотры общедомового газового оборудования, обслуживание лифтов, подготовка систем отопления к зиме.

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 19

Управляющие компании грозят банкротствами. И не только в связи с расходами на дезрастворы и защитные средства для сотрудников. Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН

ПОСЛЕ НОВОГО ГОДА — ЖДИТЕ ОТКЛЮЧЕНИЙ ЗА ДОЛГИ

— Государство в любом случае столкнется с проблемой, когда ему придется возмещать недополученные от граждан средства по оплате услуг ЖКХ, чтобы коммунальщики могли обеспечить бесперебойную поставку ресурсов. Тут есть два пути — либо возмещать напрямую поставщикам, либо предоставлять дополнительные субсидии гражданам. Скорее всего, оптимальным будет совмещение этих двух путей, — считает директор «Организации народного контроля» Наталья Чернышева . — Причем целесообразно оказывать поставщикам адресную помощь, поскольку иногда ресурсники могут сгустить краски, с тем, чтобы с выгодой для себя воспользоваться положением.

Эксперты предупреждают, что у нынешней ситуации есть и другая сторона. Да, до 1 января 2021 года штрафовать граждан за неоплату ЖКХ не будут. Но долги-то не спишут. И если они на 1 января так и не будут оплачены, никто не запрещает уж тогда начислить пени на всю накопившуюся немалую сумму долга сполна.

— Люди могут попасть в начале 2021 года в очень сложную ситуацию и столкнуться с отключением услуг за неуплату, — предупреждает Наталья Чернышова . — Гораздо целесообразнее было бы уже сейчас предоставить плательщикам дополнительные субсидии, чтобы долги не накапливались, хотя бы в размере 50%.

ОФИЦИАЛЬНО

« Минстрой направил в Правительство Российской Федерации ряд предложений по дополнительным мерам поддержки предприятий жилищно-коммунального хозяйства, включая меры налоговой и кредитной поддержки. Министерство запросило информацию по оценке размера дефицита средств на проведение всех необходимых мероприятий. Речь идет о дефиците, обусловленном снижением платежной дисциплины в апреле и мае 2020 года», — говорится в сообщении, которое прислала пресс-служба ведомства.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

[3]

Банкротов не выселят из квартир, а коллекторам запретили выбивать долги при личной встрече

Центробанк опубликовал дополнительные меры по защите граждан в период коронакризиса (подробности)

Рейтинг проблем ЖКХ: «А за что мы вообще платим?»

Откуда цифры

— Из года в год на первом месте в рейтинге обращений тема начислений, платы за жилищно-коммунальные услуги, — рассказала на Радио « КП » (fm.kp.ru) исполнительный директор « ЖКХ Контроль», член Общественной палаты Светлана Разворотнева . — Во-первых, люди все время спрашивают, почему эта плата растет. А во-вторых, не понимают, как она считается, за что мы вообще платим.

Недоумение вызвал, в частности, рост платы за ЖКХ в некоторых регионах с 1 января прошлого года. Это ж как, обещали же, что она будет расти только с 1 июля?

— Изменилось законодательство, и в платеж за жилищные услуги теперь входит плата за общедомовые нужды, и стоимость жилищных услуг у некоторых граждан заметно выросла, — объясняет Светлана Разворотнева.

Заметим, что за общедомовые нужды (это электричество, которое уходит на то, чтобы ездил лифт и освещалась лестничная клетка, отопление лестничной клетки и т. п.) мы платили и раньше, только учитывались эти затраты как коммунальные услуги. По идее от перемещения их из одной части платежки в другую общая сумма вырасти не должна была. Но. А вот так на местах изменили методику расчета. Есть по поводу чего проявлять недоумение.

Еще один вопрос, с которым связано больше всего непоняток, — плата за тепло.

— Есть две схемы оплаты. Первая — когда люди платят только в отопительный период, по счетчику. И зимой плата резко возрастает — но хотя бы понятно, за что. Вторая схема — когда вы платите равными долями в течение всех месяцев. Вот по ней и возникают вопросы, поскольку она совершенно непрозрачная, — говорит эксперт. — Берется прошлый год, вычисляется нечто среднее, и вы по этим данным платите. А потом в конце года происходит перерасчет. Теоретически он может быть как в большую, так и в меньшую сторону, в зависимости от того, холодной или теплой была зима. Но на практике почему-то почти всегда перерасчеты — только в большую сторону. С каждым таким случаем приходится отдельно разбираться.

Что делать:

— У нас есть государственная жилищная инспекция, одна из функций которой — контроль за правильностью начислений платежей. Можно писать обращения туда. Кроме того, буквально перед Новым годом были приняты поправки в Жилищный кодекс, где прописано, что гражданин может востребовать штраф за неправильные начисления с управляющей компании или ресурсников (в зависимости от того, кто выставил неправильно начисленные платежи). Штраф составляет 50% от суммы, которую начислили сверх положенного.

Надо написать претензию обидчикам — с требованием пересчитать начисленную плату и заплатить штраф. В течение 30 дней вам должны ответить: либо удовлетворить требования (на размер штрафа уменьшат плату за следующий месяц), либо письменно объяснить, почему плата начислена правильно.

— Сейчас законодательство меняется в сторону ужесточения для тех случаев, когда собственники по каким-то причинам сами активности не проявляют. Подготовлен целый пакет документов, цель которых — заставить УК работать более эффективно во всех случаях. В частности, упрощается порядок отзыва лицензии по инициативе Госжилинспекции, если УК допускает какие-то грубые нарушения. Например, нет договора на обслуживание газового оборудования или на обслуживание лифта, что просто чревато опасностями для жизни и здоровья людей.

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 20

Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ

Управдом, ау!

Вторая по частоте обращений проблема — недовольство своими управляющими компаниями. Гражданам не всегда понятно, что вообще они делают, кроме как собирают с них платежи. В подъездах — грязь, выбитые окна, на придомовой территории — еще хуже. А бывает и так, что управляющая компания с граждан деньги за коммунальные услуги собирает, а дальше банкротится (при этом деньги деваются неизвестно куда ). За домом копится долг, хотя жильцы исправно за все платят.

Что делать:

Радикальный способ — сменить управляющую компанию, выбрав ту, которая будет работать лучше. Бытует мнение, что это практически невозможно. Однако даже опыт слушателей Радио «КП» свидетельствует: возможно.

«Двадцать лет нашим многоквартирным домом управляла одна управляющая компания, она ничего не делала для дома, только выставляла счета. Мы плюнули, перешли в другую. Так та за два года сделала ремонт во всех подъездах. Теперь нам обидно — что же мы раньше-то терпели и ничего не предпринимали», — поделился один из радиослушателей.

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Почему не вернуть старые тарифы

Отвечает исполнительный директор «ЖКХ Контроль» Светлана РАЗВОРОТНЕВА

— Почему нельзя вернуться к старой советской системе, когда были твердые расценки за газ, свет и прочее, и все, независимо от региона, платили одинаково. Почему это невозможно сейчас?

— Прелесть советской системы заключалась в том, что там редко происходили какие-то изменения. При этом стоимость коммунальных услуг была очень низкая, поскольку субсидировалась государством. Сейчас это малореально.

— Почему плата за общедомовое отопление рассчитывается исходя из моих квадратных метров, а не общедомовых?

— Сначала, конечно, считают площадь общедомовую. То есть чердаки, подвалы, лестничные клетки. Но для того, чтобы определить долю платежа каждого жильца, делят это на количество занимаемых им квадратных метров. У нас собственник несет ответственность за содержание общего имущества пропорционально количеству своих квадратных метров. Если у вас квартира в два раза больше, чем у соседа, вы вдвое больше платите за общедомовые нужды. Может, не самый хороший критерий, но уж так у нас предусмотрено в законе.

— Водоканал у нас в Саратовской области передали в концессию. Рост тарифа на три года в два раза превысит официальную инфляцию. Законно ли это?

— К сожалению, да. Коридоры роста платежей по коммунальным услугам в целом по региону у нас утверждает федеральное правительство. Но тарифы на конкретные виды ресурсов внутри региона устанавливает уже сам регион. И при этом возможны ситуации — в отдельных исключительных случаях — когда местным решением тарифы могут быть установлены так, что их рост значительно опережает инфляцию. Например, если до того они годами занижались. Или что-то передается в концессию (то есть в пользование частным инвесторам).

— В течение какого срока из управляющей компании должны дать ответ на обращение? Я жду уже два года.

— Вообще при направлении запросов в УК она должна давать ответ в течение 10 рабочих дней. Если какая-то аварийная ситуация, то немедленно.

ПОДСЧЕТ

Какие коммунальные проблемы больше всего волнуют россиян (% от количества обращений в 2017 году)

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 22

Рейтинг составлен на основе обращений граждан в «ЖКХ Контроль».

Как подмосковные власти контролируют деятельность управляющих организаций

С начала апреля на подмосковном рынке управления многоквартирными домами не останется ни одной управляющей компании (УК) с рейтингом «две звезды». По каким критериям рейтингуют УК и как в регионе контролируют их работу, порталу mosreg.ru рассказала руководитель Государственной жилищной инспекции Московской области Ольга Федина.

Управление МКД

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 23Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

В Московской области насчитывается 54 тысячи многоквартирных домов (МКД). Обязательный компонент МКД – наличие общего имущества. Оно принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. К нему относятся:

– помещения за пределами квартир, такие как лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи и т. д.;

– крыши, механическое, электрическое, сантехническое оборудование;

– не находящиеся в собственности помещения для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и спортом и т. д.;

– земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, если он поставлен на кадастровый учет.

Общее имущество требует регулярного обслуживания и ремонта, то есть управления. Как рассказала руководитель Госжилинспекции Московской области Ольга Федина, Жилищный кодекс обязывает собственников квартир выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Первый вариант – непосредственное управление общим имуществом собственниками жилых помещений. В таком случае жители самостоятельно заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями и находят подрядчиков по содержанию и ремонту общего имущества. Способ применим, если в доме не более 30 квартир. Так в Подмосковье управляют 6 % МКД.

Другой вариант – управление через товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. При этом обязательно создается юрлицо. Таким способом управляется чуть более 4 % жилых домов на территории Подмосковья.

Третий вариант – управление специализированной организацией. Это обязательно юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию. Этот способ в регионе самый распространенный. Его выбрали собственники 88 % домов.

Собрание собственников

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 14Источник: Фотобанк Московской области

Способ управления многоквартирным домом собственники выбирают на общем собрании, которое можно провести в электронном формате на платформе Единой информационно-аналитической системы жилищно-коммунального хозяйства Московской области (ЕИАС ЖКХ МО). Это исключает возможность манипуляций с результатами и сокращает сроки его проведения. При наличии кворума решение о переходе на электронное голосование принимается простым большинством.

В Подмосковье жители двух тысяч МКД уже используют такой способ проведения общих собраний.

Рейтинг УК в Подмосковье

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 25Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

Для повышения эффективности управляющих организаций и информирования жителей о качестве их услуг в Подмосковье есть система рейтингования УК. Рейтинг формируется на основе данных областных Госжилинспекции, Госадмтехнадзора, Ассоциации председателей советов многоквартирных домов, МинЖКХ и самих УК.

«Управляющие организации оценивают по 13 критериям. Среди них содержание дворовых территорий, подъездов, организация диспетчерского обслуживания населения, бесперебойная поставка коммунальных услуг и другие», – пояснила Федина.

У каждого критерия своя «стоимость» в баллах. В зависимости от суммы баллов управляющие организации получают от 1 до 5 звезд.

К УК, которые допускают нарушения, применяются санкции. Если такая практика регулярна, Госжилинспекция и местная администрация обращаются к жителям и рекомендуют сменить управляющую организацию.

Сигналами для граждан являются плохое состояние подъездов и дворов, перебои в поставке коммунальных услуг, затягивание сроков реагирования на обращения жителей, отсутствие диалога с собственниками.

Решение проблем на муниципальном уровне

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 26Источник: ©, пресс-служба администрации городского округа Подольск

Областные власти ведут работу не только с УК, но и с муниципальными центрами управления регионом (ЦУР). В каждом городском округе такие центры круглосуточно собирают и анализируют данные по всем сферам общественной жизни, в том числе и по ЖКХ. Такой подход позволяет решать большинство проблем жителей на муниципальном уровне.

Куда обращаться

Проблемы управляющих компаний жкх - картинка 27Источник: Главное управление «Государственная жилищная инспекция Московской области»

О возникших проблемах прежде всего необходимо известить саму управляющую компанию, советует Федина. Если результата получить не удается, нужно оставить заявку на портале Единой диспетчерской службы Московской области (ЕДС МО).

«На сегодня это один из наиболее действенных методов влияния на управляющие компании. Сроки исполнения заявок здесь четко регламентированы, а Госжилинспекция контролирует своевременность и качество выполненных работ», – пояснила Федина.

Можно направить официальное обращение в Госжилинспекцию для организации внеплановой проверки. В случае выявления нарушений жилищного законодательства инспекторы выдадут управляющей организации предписание об их устранении.

Источники

Литература


  1. Ключевые прецеденты ФАС Московского округа по налогам за 2009 год. — М.: Тимотиз Паблишинг Раша, 2010. — 512 c.

  2. Микешина, Людмила Диалог когнитивных практик. Из истории эпистемологии и философии науки / Людмила Микешина. — М.: Российская политическая энциклопедия, 2010. — 576 c.

  3. Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (постатейный); Юркомпани — М., 2012. — 520 c.
  4. Торвальд, Ю. Век криминалистики; М.: Прогресс, 2011. — 325 c.
  5. ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др. Оценка недвижимости; М.: Финансы и статистика, 2013. — 496 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях