Расторжение договора ипотеки — что следует знать потенциальному заемщику

Расторжение договора ипотеки - что следует знать потенциальному заемщику - картинка 1
Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Расторжение договора ипотеки — что следует знать потенциальному заемщику". На странице собрана информация с авторитетных источников и сделаны выводы. На все сопуствующие вопросы вам ответит дежурный консультант.

Расторжение договора ипотеки — что следует знать потенциальному заемщику

Ежегодно в Российской Федерации возрастает количество выдаваемых ипотечных кредитов. Это связано с принятием государственных программ, позволяющих молодым специалистам обзавестись собственным жильем уже на старте карьеры. Но иногда возникают ситуации, когда необходимо расторжение договора ипотеки. Повлиять на такое решение может множество факторов, которые невозможно предусмотреть заранее.

[2]

Перед оформлением ипотеки проконсультируйтесь с юристом

С юридической точки зрения подобная процедура является одним из самых сложных процессов. Банк не захочет добровольно расставаться с заемщиком и будет всячески искать способ, чтобы не допустить преждевременного разрыва отношений. Поэтому чаще всего подобные дела доходят до судебного разбирательства, которое может продолжаться много месяцев.

Расторжение договора ипотеки - что следует знать потенциальному заемщику - картинка 2

Отказ от ипотеки является законным правом каждого гражданина. Но реализовать его на практике будет очень сложно. Не многие граждане хорошо разбираются в юридических вопросах, поэтому часто не полностью понимают суть договоров, которые они подписывают. И финансовые учреждения без зазрения совести пользуются этим, вписывая заведомо невыгодные для клиентов пункты. Так что если есть знакомые юристы готовые помочь, лучше взять их с собой в банк, чтобы они также ознакомились с содержанием договора и могли подсказать, какие пункты нуждаются в корректировке.

При желании можно нанять специалисты, но его услуги обойдутся не дешево. Банковская сфера является очень сложной отраслью с точки зрения юриспруденции, поэтому найти квалифицированного профессионала, который хорошо разбирается во всех тонкостях, будет непросто. И его услуги стоят соответственно. Зато можно будет с уверенностью идти в банк, не боясь быть обманутым. Или как альтернативный вариант нужно самому заняться изучением законов, но на это уйдет очень много времени и положительный результат не гарантирован.

Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком?

Ипотека – это частный случай договора, который подчиняется российскому законодательству и регулируется ст. 450 ГК РФ. Согласно этому документу, договор может быть расторгнут двумя путями: по соглашению сторон (если нет возражений между участниками договора) или через суд – если добиться консенсуса не удалось. Судебное разбирательство может инициироваться любой из сторон договора.

В любом случае, расторжение договора подразумевает, что стороны погашают обязательства друг перед другом в полном объеме, в данном случае необходимо будет или выплатить всю оставшуюся сумму, или вернуть банку залоговое имущество — квартиру. Таким образом, отказаться от ипотеки можно, однако в этом случае не обойтись без потерь – денег или недвижимости, дополнительно может потребоваться выплатить неустойку – это зависит от условий расторжения договора.

Каковы последствия?

В большинстве случаев инициатором расторжения договора все же становится банковская организация, которая настаивает на разрыве отношений по причине невыполнения заемщиком каких-либо условий. Кроме прекращения погашения кредита и нарушения условий пользования полученным жильем банки указывают в причинах разрыва использование серой схемы обналичивания кредитных средств, когда между покупателем и продавцом существует договоренность о фиктивном заключении договора купли-продажи с целью получения наличных. Также встречаются ситуации, когда нарушение условий договора связано с определенными действиями, которые приводят к порче квартиры, выступающей залоговым имуществом, что в результате может привести с частичной потере стоимости жилья.

Расторгая ипотечный договор, необходимо понимать, что такое действие может иметь определенные последствия. В частности для заемщика разрыв отношений может означать необходимость погашения долгов, которые накопились в процессе выплаты долгового обязательства.

Если говорить о расторжении договора по инициативе заемщика, то основными причинами, по которым такое действие происходит, является невозможность дальнейшего погашения кредита. Хотя на практике существует и другой способ выхода из ситуации — обращение в банк с проблемой, в результате чего организация может предоставить возможность послабление условий договора, кредитные каникулы, уменьшить ежемесячные выплат с одновременным продлением срока ипотеки. В крайнем случае может иметь место переуступка прав на квартиру, когда жилое имущество вместе с имеющимися обязательствами передается (продается) другому лицу, которое и будет впоследствии погашать кредит. Если же не удается достичь компромисса и расторжение договора неизбежно, то при достижении соглашения документ прекращает свое действие. Если одна из сторон препятствует расторжению или определенные условия дальнейших последствий ее не устраивают, то для принятия окончательного решения придется обращаться в суд.

Можно ли отказаться от военной ипотеки?

Отказ от военной ипотеки законодательством не предусмотрен вообще. Не принимать участие в программе жилищного кредитования для военнослужащих можно только в случаях увольнения в запас, смерти или признания человека безвести пропавшим. Во всех остальных случаях программа является обязательной для участия. Но для начала стоит определиться с причинами, по которым возникает желание отказаться от ипотеки. В конце концов, подобное предложение позволяет получить собственное жилье на льготных условиях.

Расторжение договора ипотеки - что следует знать потенциальному заемщику - картинка 3

На зарплату военнослужащего невозможно будет приобрести квартиру без привлечения заемных средств. Если все-таки сохраняется желание оформить отказ, придется обращаться с иском в суд. Там нужно будет отстаивать свое конституционное право на возможность самостоятельно выбирать себе способ покупки жилья. В результате судебного разбирательства практически в ста процентах случаев выносится решение в пользу истца.

Как расторгается ипотека в суде?

В том случае, если решение вопроса по расторжению договора ипотеки не возможно путем достижения соглашения между сторонами, обращение в суд становится неизбежным. В первую очередь стоит отметить то, что при подаче искового заявления необходимо будет предоставить в суд определенный пакет документов, касающийся заемщика, банковской организации и самого кредитного договора. Кроме того, потребуется предъявить доказательства того, что стороны договора пытались урегулировать вопрос без подачи заявления в суд. К примеру, прилагается уведомление заемщиком банка о том, что он имеет намерение о расторжении кредитного договора, на который финансовая организации в течение отведенных ему 30 дней ответа не предоставила. В соответствии с Гражданским кодексом РФ в обязательном порядке расторжение ипотеки посредством судебного решения осуществляется в следующих ситуациях:

  • При нарушении условий соглашения;
  • При невозможности прийти к компромиссу в решении проблемы по кредитному договору и урегулировать конфликт без решения суда;
  • При существенном изменении обстоятельств, при которых дальнейшее выполнение условий договора не представляется возможным;
  • В случае смерти самого заемщика и переходу обязательств на наследников.

При необходимости расторжения договора путем решения суда составляется исковое заявление, где указывают все обстоятельства дела, а также суть прошения — прекращение действия документа, причем обязательно указываются причины такого действия, основанные на пунктах самого соглашения, законодательных актов или условиях, которые делают невозможным дальнейшее выполнение обязательств. От истца принимается заявление вместе с пакетом документации, назначается дата рассмотрения дела и на судебном заседании выносится решение относительно расторжения договора.

Стоит отметить, что решение будет приниматься исключительно на основании закона и пунктов ипотечного договора. Так, к примеру, в ходе одного судебного разбирательства, заемщиком было подано заявление на расторжение действующего соглашения. В качестве причины была указана дальнейшая невозможность выплаты кредитного обязательства по причине болезни матери должника и потери официального источника заработка, поскольку ему пришлось переехать в другой город. В качестве доказательств были предоставлены справки о болезни, документы, подтверждающие нахождение на учете в центре занятости и отсутствие любых источников дохода. Суд, рассмотрев обстоятельства дела, вынес решение о расторжении договора. В качестве другого примера можно привести случай, когда заемщик обратится в суд с целью расторжения кредитного договора по причине начисления банком пени за просрочку по текущему платежу в более высоком проценте, чем он рассчитывал. В ходе рассмотрения дела было доказано, что на основании пунктов заключенного договора банк имел право начислять штрафные санкции в таком размере, и в расторжении договора было отказано.

Почему может потребоваться расторгнуть договор ипотеки?

Не всегда решение купить квартиру в ипотеку оказывается правильным: нужно помнить, что это финансовое бремя на длительный период (10-15 лет и более). И если на момент заключения договора финансовое положение вполне позволяет выплачивать причитающуюся сумму банку, то через некоторое время все может измениться: потеря работы, болезнь родственника или другая жизненная ситуация сделают такие выплаты неприемлемыми. Пытаться смягчить условия ипотечного договора можно, но банки редко идут на уступки, и более выгодным вариантом может оказаться расторжение соглашения.

[1]

Еще одна причина для расторжения договора ипотеки – это желание продать квартиру, приобретенную с помощью ипотечного кредита. Сделать это невозможно, пока не будет выплачена вся сумма по договору с установленными банком процентами. Можно попробовать договориться с финансовой организацией о досрочном погашении кредита, однако не всегда пойдут навстречу: зачастую досрочное погашение кредита означает уменьшение процентов, а значит, невыгодно банку. В этом случае можно обратиться в суд и расторгнуть договор по его решению.

Наконец, причиной желания расторгнуть ипотечный договор для заемщика могут стать проблемы с застройщиком: дом не возведен вовремя, затягивается ввод в эксплуатацию, а значит – и передача квартир дольщикам. Если шанс получить квартиру невелики, вполне логично расторгнуть договор ипотеки и вернуть вложенные средства. Однако нужно понимать, что долговые обязательства у вас не перед застройщиком, а перед банком, для которого возникшая ситуация, скорее всего, не будет весомой причиной для пересмотра или расторжения договора, и в этом случае также может понадобиться обратиться в суд.

Что будет с квартирой, если расторгнуть ипотечный договор?

Судьба недвижимости, выступающей залогом по договору ипотечного кредитования, зависит от конечных условий расторжения этого договора. Если заемщик будет вынужден погасить всю оставшуюся сумму задолженности (неважно, одним платежом или по установленному графику), квартира остается ему и регистрируется право собственности на нее после выплаты всей суммы.

Если же договор разрывается с возвратом средств заемщику, жилье как залог по кредиту переходит в собственность банка. Еще один вариант – заемщик с соглашения банка продает недвижимость, из вырученных средств погашает задолженность перед банком, а остаток средств остается в его распоряжении.

Заключение

В случае возникновения непредвиденных обстоятельств договор ипотеки между банком и покупателем жилья может быть расторгнут. Есть два варианта расторжения – по соглашению сторон или через суд.

В любом случае, это достаточно сложная и далеко не всегда выигрышная для заемщика процедура, потому для повышения шансов на успешное решение рекомендуется обратиться за помощью к адвокату по недвижимости.

Расторжение договора ипотеки

Ипотечный кредит имеет массу преимуществ, основным из которых является возможность приобретения жилья посредством получения средств от банковской организации. Несмотря на это еще с момента заключения договора и до полного его погашения может возникнуть масса проблем, в результате которых дальнейшее продолжение взаимоотношений между финансовой организацией и заемщиком становится невозможным и в результате приводит к необходимости расторжения заключенного договора. Расторжение договора может осуществляться по инициативе одной из сторон и происходить по взаимному согласию или требовать обращения в суд

Основные причины

Среди основных причин, которые приводят к расторжению ипотечного договора, могут быть факторы несоблюдения его основных условий или же введения в заблуждение другой стороны. Наиболее частой причиной, которая приводит к расторжению, является прекращение погашения долгового обязательства. При этом заемщики даже могут предпринимать попытки скрыться от банковской организации, хотя по факту такое действие не может дать положительных результатов, ведь квартира или дом, купленные в ипотеку, чаще всего являются залоговым имуществом, которое может быть изъято для погашения обязательств.

Параллельно с этим заемщик может предоставить банку недостоверные сведения относительно уровня официального дохода, места работы, стоимости жилого имущества, в результате чего может возникнуть вероятность невыплаты обязательства. Также могут иметь место нарушения пунктов договора, при которых заемщик или банк выполняют действия, запрещенные его текстом. К примеру, если заемщик осуществляет действия с квартирой, которые не предусматривались или не получили разрешения финансовой организации, как то положено (при сдаче в аренду, осуществлении перепланировки) или же банк в одностороннем порядке изменил условия погашения ипотеки.

Процедура расторжения договора ипотечного договора по инициативе заемщика

Процедура расторжения договора ипотеки достаточно сложная и включает несколько этапов:

Лучше всего достичь условий расторжения договора, которые бы устраивали обе стороны. Например, можно договориться о реструктуризации выплат вместо единовременного погашения всей суммы, уменьшения процентов и т.д. Если соглашение достигнуто, договор расторгается на утвержденных условиях без обращения в суд;

Если заемщику не удалось достичь компромисса с банком и взаимовыгодных условий, единственный возможный вариант – это расторжение договора ипотеки через суд. Для этого необходимо иметь официальный отказ банка разорвать договор или доказательства того, что соответствующее обращение было проигнорировано, и ответ в течение 30 дней не поступил. Исковое заявление должно включать следующие сведения:

  • стороны спора – ФИО заемщика, адрес его регистрации, контактные данные, а также полное наименование финансовой организации, юридический адрес, телефоны;
  • суть и обстоятельства иска – расторжение договора по инициативе одной из сторон. Также необходимо привести доводы и аргументы в защиту своей позиции, все обстоятельства дела;
  • требования – расторгнуть ипотечный договор на определённых условиях (например, с выплатой только тела кредита, реализацией залогового имущества и т.д.);
  • перечень документов, которые прилагаются к заявлению.

Из документов к иску прилагается копия договора, квитанции или выписки, подтверждающие внесение регулярных платежей, подтверждение попытки уладить спор во внесудебном порядке, другие бумаги, которые подтверждали бы позицию заявителя (например, об ухудшении финансового состояния, проблемах с застройщиком и т.д.).

Во время судебных заседаний нужно озвучить позицию, отображенную в исковом заявлении, привести доводы, после чего ожидать решения суда.

В зависимости от обстоятельств дела, вердикт может как удовлетворить требования истца, так и отказать в удовлетворении, особенно, если со стороны банка не было никаких нарушений условий договора. Потому для достижения необходимого результата рекомендуется обратиться за помощью к адвокату по недвижимости. Специалист с опытом подобных процессов сможет собрать необходимые аргументы для суда и составить иск таким образом, что дело будет решено в пользу заемщика.

Расторжение договора ипотеки - что следует знать потенциальному заемщику - картинка 5

Нужно расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95

Добиться согласия на расторжение договора от банка сложно

Добровольное составление договора соглашения о расторжении ипотеки со стороны банка является чем-то на грани фантастики. Тем не менее, бывали такие случаи и на практике. В банке тоже работают люди и многим из них не чуждо чувство сострадания. Поэтому если нормально поговорить с руководством и объяснить свою ситуацию, оно может пойти на встречу и разорвать действие ипотеки по обоюдному согласию.

Расторжение договора ипотеки - что следует знать потенциальному заемщику - картинка 6

Выкупленная недвижимость при этом отойдет в пользу финансового учреждения и будет продана на аукционе, чтобы покрыть оставшуюся часть долга. Вся разница свыше долга будет выдана заемщику в национальной валюте. Но зачастую жилье уходит с молотка по цене ниже рыночной. Банк стремится простой вернуть свои деньги, так как на разницу он претендовать не может по закону. Вот и выходит, что клиент теряет внушительную сумму.

Кто может выступать инициатором?

Договор предоставления целевого кредита для приобретения объекта недвижимости как в самом тексте, так и в пунктах регулирующего законодательства, содержит положения о том, что при определенных условиях возможно прекращение его действия. Так, согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора между заемщиком и банковской организацией возможно двумя способами. К первому способу относится расторжение по соглашению сторон, при котором они приходят к взаимному согласию и ни финансовая организации ни заемщик не будут препятствовать намерениям другой стороны. Во втором случае расторжение будет происходить в судебном порядке, когда заинтересованная в расторжении сторона подает исковое заявление.

Расторжение договора ипотеки - что следует знать потенциальному заемщику - картинка 7

Как и любой договор, заключаемый при возникновении финансовых отношений, ипотека может быть расторгнута по инициативе ее непосредственных участников — гражданина, получившего от банка средства для приобретения объекта недвижимости и самой финансовой организации, которая выделила ему средства. Намереваясь расторгнуть договор, необходимо обратить внимание на возможность урегулирования конфликта или ситуации без такого кардинального метода, возможно, некоторым изменением условий соглашения. Если же расторжение невозможно, необходимо осуществлять такие действия, которые приведут к наименьшим затратам со стороны инициатора, а также осуществятся в достаточно короткий срок.

Как признать ипотечный договор недействительным?

Расторжение договора страхования ипотеки формально может быть инициировано обеими сторонами. Но в реальности банк никогда не пойдет на такой шаг. Если клиент по каким-либо причинам утратит свою платежеспособность, то финансовое учреждение просто прибегнет к процедуре изъятия залогового имущества. Но это не означает, что договор ипотечного кредитования можно считать расторгнутым.

Он будет считаться закрытым только тогда, когда затраченные деньги и проценты будут возвращены в контору при помощи продажи имущества на аукционе. А клиент, кроме имеющихся проблем, еще и получит негативный отзыв в кредитную историю, который может сыграть решающую роль при попытке получения новых займов. Стоит понимать, что в современном мире очень мало предприятий работает по гуманному принципу. Большинству все равно, какие проблемы испытывают его партнеры, главное вовремя получать свои дивиденды.

Расторжение договора ипотеки - что следует знать потенциальному заемщику - картинка 9

Признание договора ипотеки недействительным может быть получено только в случае несоблюдении каких-либо законодательных норм при его оформлении. Подобное решение может быть вынесено только в судебном порядке. В реальной жизни добиться такого исхода будет невероятно сложно, так как в банках работают опытные юристы, которые очень грамотно составляют любые виды договоров. Поэтому с точки зрения законности там всегда все выглядит гладко. А любые невыгодные условия клиент подписывает только из-за незнания нормативных документов.

Например, получить отказ от ипотеки Сбербанка будет невероятно сложно. Финансовое учреждение является крупнейшим в стране и имеет многолетний опыт работы в сфере целевого жилищного кредитования, так что даже самый опытный юрист вынужден будет приложить максимум усилий, чтобы выиграть дело у финансового гиганта.

Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика

Расторжение договора ипотеки - что следует знать потенциальному заемщику - картинка 10Сделки по приобретению недвижимости с помощью ипотечного кредитования очень распространены: это относительно простой и доступный для многих людей вариант приобрести квартиру на выгодных условиях. Но нужно помнить, что ипотека – это достаточно сложная сделка, где есть три стороны: продавец, покупатель и банк, который предоставляет кредитные средства покупателю. Потому при расторжении договора, особенно по инициативе заемщика, может возникнуть ряд сложностей.

В данной статье мы расскажем, можно ли расторгнуть договор ипотеки, как это правильно сделать и что понадобится для данной процедуры.

Заключение

Итак, расторжение договора ипотеки хоть и представляется возможным, но может привести к определенным последствиям, связанных с необходимостью оплаты банку всех средств в достаточно большом размере. Кроме того, при необходимости обращения в суд может быть потрачено много времени и средств. При невозможности решения вопроса мирным путем и отсутствии согласия между сторонами потребуется обратиться в судебный орган, предоставив всю необходимую документацию по ипотеке и ожидать решения по своему делу.

Болевые точки ипотечного договора

Расторжение договора ипотеки - что следует знать потенциальному заемщику - картинка 11

Трудно представить человека, берущего ипотечный кредит, который подписал бы с банком договор, не читая его. Тем не менее будущему заемщику не помешают подсказки, на что в подписываемом документе следует обратить особое внимание.

Знакомство вслепую
Большинство банков сегодня позволяют потенциальному клиенту познакомиться с содержанием кредитного договора по первому требованию.

«Клиенты могут ознакомиться с типовыми формами договоров в любой момент. Для этого необходимо только обратиться в отделение банка», – говорит, например, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. А уже с итоговым содержанием договора, составленного с учетом информации о конкретном клиенте, конкретном объекте недвижимости и с соответствующими параметрами кредита, клиент может ознакомиться после одобрения банком заявки. То есть перед выходом на сделку.

Конечно, если потенциального клиента в итоговом документе что-то не будет устраивать, банк вряд ли согласится на корректировку условий. Тем не менее неготовность банков идти на уступки не является для заемщика причиной подписываться под любыми условиями.

«Не стесняйтесь задавать вопросы представителям банка по любым пунктам договора, поскольку заинтересованы в этом прежде всего вы, – советует директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов. – Именно у вас в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора могут возникнуть проблемы».

А единый стандарт ипотечного договора появится в России нескоро. «Единый ипотечный договор мог бы стать удобным и прозрачным документом и для кредитных организаций, и для клиентов, и для соответствующих государственных органов», – отмечает Роман Слободян.
С другой стороны, с учетом действующего законодательства и наличия множества нюансов, связанных с ипотекой, совместить интересы всех сторон в настоящий момент вряд ли можно, считает эксперт.

Поэтому, вникнув в условия выдачи кредитов одного банка и посчитав их неприемлемыми, клиент может не без успеха попытать счастья в другой кредитной организации. «Кредитный договор фиксирует все обязательства заемщика перед банком, которые придется исполнять в течение весьма длительного срока. Если вас не устраивает условие, выдвигаемое этим банком, лучше обратиться за кредитом в другой банк», – рекомендует читателям БН заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Марина Малайчик.

Пустые хлопоты
При этом консультанты даже рекомендуют соискателю не принимать решение о подписании договора самостоятельно, а проконсультироваться с независимым юристом. Ведь порой потенциальные заемщики видят угрозу в относительно безобидных пунктах, не замечая ее там, где она действительно присутствует.

Так, сегодня практически не несет заемщикам рисков пункт о «возможном истребовании дополнительных залогов из-за чрезмерного уменьшения стоимости залоговой квартиры». Проще говоря, если жилье сильно подешевеет, банк оставляет за собой право потребовать с должника кроме этого жилья в залог еще что-нибудь, например, автомобиль.

Но, как сообщил руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов, встречающийся в договорах многих банков на практике этот пункт не применяется. Причина проста – жилье существенно не дешевеет. И даже ожидаемое нынешней осенью некоторое ухудшение экономической обстановки в стране не предполагает обвала цен на недвижимость.

«На рынке жилья при негативном сценарии ожидается снижение цен, номинированных в долларах США, – прогнозирует, например, начальник отдела аналитических исследований ИГ «Универ» Дмитрий Александров. – В рублях же цены сильно не пострадают».

Также нет смысла пугаться, если в договоре есть пункт, что в случае потери работы возможно досрочное истребование задолженности. «Стоит уточнить у банка, что конкретно имеется в виду под пунктом о потере работы. Но обращаю внимание, что потеря работы, как правило, влечет за собой неплатежеспособность. А если вы не сможете платить по кредиту, то к вам в любом случае могут предъявить требование о возврате кредита», – констатирует Марина Малайчик.

Более невыгоден заемщику пункт о праве кредитора при потере заемщиком работы не разрывать договор, а увеличивать процентную ставку. Однако, как подсказывает руководитель отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость» Виктория Полякова, на практике реализуют полученное право далеко не все кредиторы. «Такой пункт увеличивает риски дефолта, что не сулит выгоды банкам», – пояснила эксперт.

Банкам совсем не выгодно, если заемщик ипотеки становится безнадежным должником. Ведь зачастую в кредитных учреждениях нет подразделений, задачей которых является продажа залоговой квартиры. Сам процесс этой продажи растягивается на срок до полутора лет. И все это время банку с недвижимости нужно платить налоги.

«Если вы потеряли работу, но платите, есть большие сомнения, что банк предъявит вам какие-то требования», – подытоживает Марина Малайчик.

«Все пункты кредитного договора нужно читать очень внимательно, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования АН “Итака” Оксана Викулова. – Если что-то непонятно, то следует обращаться за разъяснениями к кредитному инспектору. В договоре обязательно нужно обращать внимание на возможность досрочного погашения ипотеки и на наличие дополнительных обязательных платежей».

Не «ужас», а «ужас-ужас-ужас!»
Существенную угрозу будущему благополучию заемщика несут банальные орфографические ошибки.

Так, руководитель отдела ипотечного кредитования ЦРП «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова при подписании ипотечного договора в первую очередь советует проверять правильность всех данных. «Кредитный договор потом неоднократно понадобится заемщику при общении с различными госорганами, – уточняет специалист. – Малейшая неточность или опечатка в данных может обернуться значительной потерей времени».

Руководитель Департамента ипотечного брокериджа компании «Адвекс-Московский» Елизавета Мухарская наиболее важными для клиента считает следующие позиции договора.

Во-первых, в кредитном договоре должны быть четко прописаны сумма и график платежей. При этом плательщику всегда надо помнить, что денежные средства могут поступать на счет не сразу, а через какое-то время. Поэтому благоразумнее всего вносить оплату за несколько дней до наступления платежа.

Плательщику нужно выяснить, удобен ли для него предлагаемый график платежей и есть ли возможность его пересмотра в дальнейшем, если таковое потребуется. Обычно такая возможность есть. «По некоторым нашим программам у клиентов есть возможность выбрать на сделке удобную дату для оплаты», – в частности поясняет региональный директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын.

«Во-вторых, – продолжает Елизавета Мухарская, – ипотечный кредит всегда сопровождается заключением договора страхования. Поэтому необходимо, чтобы условия, связанные со страхованием, были четко прописаны в кредитном договоре».

В-третьих, следует проверить, не пытается ли банк «вписать» в договор право взимать дополнительные платежи. «В некоторых банках предусмотрены различного рода комиссии, связанные с выдачей кредита, обслуживанием счетов заемщика и т. д. В связи с этим у заемщика могут возникнуть дополнительные расходы, о которых он не подозревает», – предостерегает специалист.

Не надо сдаваться
Уточним: банкам сегодня брать комиссию за выдачу кредита запрещено. 13 сентября 2011 года Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разослал по инстанциям информационное письмо «Обзор судебной практики по некоторым вопросам…».

Тем не менее многие из кредиторов продолжают комиссии взимать, и заемщикам остается возвращать деньги в судебном порядке.
Далее. Будущему должнику рекомендуется обратить внимание на размер штрафов за просрочку платежей.

В частности, некоторые юристы не рекомендуют вступать в финансовые отношения с банками, которые прописывают пункт о том, что основанием для расторжения договора может быть разовая просрочка в 15 рабочих дней.

Да и сами пени могут принести должнику серьезный финансовый ущерб. В разных банках пени за просрочку выплат ипотечного кредита составляют от 0,01% до 1% в день от размера ежемесячного платежа. И – из-за невольной просрочки – может набежать несколько десятков тысяч рублей долга.

[3]

Свои советы будущим заемщикам дает и Михаил Гаврилов. «Необходимо точно понимать порядок оформления закладной: существует ли возможность ее продажи, а также где она будет находиться во время срока действия кредита», – говорит он.

БН уточняет, что сплошь и рядом заемщики узнают о своих ошибках задним числом. Когда договор уже подписан. Но иногда и в этом случае не стоит опускать руки.

Будущему должнику не помешает знать, что, если в договоре нарушается действующее законодательство, найти себе защиту он может не только в суде. На защиту прав заемщиков ипотеки всегда готовы встать Роспотребнадзор как поборник прав потребителей, или Банк России (Центральный Банк) – как главный регулятор банковской деятельности.

Расторжение ипотечного договора: что, где, сколько?

При разрыве ипотечного договора сталкиваются интересы заемщика и кредитора. Убытки одной стороны автоматически превращаются в прибыль другой. Поэтому участники сделки не всегда находят общий язык, а вопрос переходит в судебные инстанции.

Бесплатно ничего не бывает

В силу разных жизненных обстоятельств любой заемщик может прийти к решению, что взятая в ипотеку квартира ему больше не нужна. И перед гражданином встает вопрос: как расторгнуть ипотечный договор. По собственному желанию это сделать нельзя. «Просто так отдать банку ключи от залоговой квартиры должник не вправе», – подчеркивает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Таким образом, расторжение договора возможно только по обоюдному согласию, в досудебном или судебном порядке.

При этом двустороннее расторжение договора на внесудебной стадии встречается нередко. Например, многие частные инвесторы предпочитают продавать залоговые квартиры по переуступке. Напомним, что согласно статьям 382 ГК РФ и 11 ФЗ № 214 дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта.

В таком случае собственник сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. И в подавляющем числе случаев такое разрешение получает. Но на определенных условиях. Обычно кредитор настаивает, чтобы договор купли-продажи квартиры содержал обязательство перечисления денег на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту. Кроме того, банк может потребовать за свое согласие плату.

Мечтать не вредно

Теперь рассмотрим ситуацию, когда заемщик пытается разорвать договор из-за тяжелого финансового положения.

В теории кредитор не заинтересован в потере плательщика. «Банки не очень любят расторгать договоры ипотеки. Поэтому они довольно часто стараются предложить альтернативные варианты или дополнения нескольких пунктов договора», – поясняют в «МБК-Кредит».

Правда, идти на существенные уступки себе в убыток банк не станет. Как уточняет Дмитрий Алексеев, в предыдущий кризис (2008-2009 годов) на ипотечном рынке практиковалось получение с должника отступных. Если банк видел, что много с заемщика не взять, то довольствовался какой-то суммой. Сегодня на такой вариант должникам рассчитывать не приходится.

Обычно банк предлагает должнику самому продавать квартиру по схеме, похожей на продажу по переуступке.

Полученные от продажи жилья деньги распределяются следующим образом. «Сначала гасятся проценты за прошедшие периоды, затем основной долг за прошедшие периоды, затем проценты за текущий месяц, пени и штрафы, потом остаток основного долга», – поясняет генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко.

Если клиент с добровольной продажей жилья тянет, кредитор грозит всеми прописанными в договоре неприятностями, в частности изъятием квартиры (см. справку).

Вызываю огонь на себя

Теоретически у заемщика есть определенные права. И он может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным.

Например, можно попробовать убедить суд, в том, что клиент не осознавал последствий заключения соглашения о залоге. Как вариант, также можно апеллировать к статье 451 Гражданского кодекса «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Или попробовать уличить кредитора в неисполнении взятых на себя при заключении договора обязательств.

Если будет признан недействительным договор, окажутся недействительными и обязательства сторон. А клиент останется должен банку только сумму, взятую в кредит без процентов. Если же произошла переплата, судья обяжет банк ее вернуть.

Но БН неизвестен ни один случай подобных юридических побед.

В реальности у должника остается выбор лишь одной из двух стратегий. Самому инициировать судебное разбирательство, доказывая свою неспособность далее выплачивать кредит, или тянуть с решением вопроса сколько можно. В первом случае удается сэкономить на оплате штрафов, во втором – подольше пожить в залоговой квартире.

При выборе первого варианта должнику необходимо письменно уведомить кредитора о желании расторгнуть договор. Более того, заявление нужно зарегистрировать, чтобы потом представитель кредитной организации не мог отрицать факт обращения. Ведь банку выгодно, чтобы долг продолжал расти, и заявление клиента финансовая структура может просто «не заметить».

Если последовал официальный отказ или банк никак не реагирует более 30 дней, должнику нужно идти с иском в суд самостоятельно. При этом заемщик может рассчитывать на определенное снисхождение при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Выражение «квартиру забирает суд» юридически неграмотно. Задача судебного процесса состоит в выяснении вопроса, какую именно сумму должник обязан вернуть. А далее – в составлении перечня имущества, на которое можно обратить взыскание, если ответчик не в состоянии расплатиться.

Получившийся в итоге «исполнительный лист» суд вручает кредитору. А уже тот передает данный список в службу судебных приставов. Изъятое судебными приставами имущество продается на торгах. А информация о них публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Как правило, формулировка в решении суда, а также в исполнительном документе выглядит следующим образом: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то…».

Многие ипотечные заемщики считают, что в случае дефолта должны банку сумму, указанную в договоре: тело кредита плюс все ежемесячные выплаты до окончания срока договора. На самом деле, рассказывает Галина Афанасенко, размер набежавших процентов привязан к моменту обращения взыскания на арестованное имущество.

Сумма долга, которая была сформулирована в исковом заявлении, фиксируется в решении суда. Только по этой цене квартира выставляется на торги.

Когда квартира продается со вторых торгов по более низкой цене (если не состоялись первые торги, то цена снижается на 15%), у банка появляется возможность обратить взыскание на другое имущество должника.

Проценты за текущий месяц начисляются только за фактическое время пользования деньгами. Так, если по итогам торгов сумма получена 12 апреля и ее хватает на погашение всего долга, включая проценты, пени и штрафы, то проценты за текущий период начисляют не за полный месяц, а только за 12 дней.

В ходе судебных разбирательств должник может заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь оценщика. Но нужно помнить, что в кредитные договоры банк обычно вписывает пункт, гласящий следующее. Если предмет залога подешевел и его стоимости не хватает для покрытия долга, то кредитор получает возможность обращать взыскание на другое имущество должника.

Расторжение договора ипотеки - что следует знать потенциальному заемщику - картинка 15

Договор с агентством недвижимости: чего опасаться клиентам

Источники

Литература


  1. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.

  2. Малько, Александр Васильевич Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-методическое пособие / Малько Александр Васильевич. — М.: Дело, 2016. — 445 c.

  3. Аношко, В. С. История и методология почвоведения / В.С. Аношко. — М.: Вышэйшая школа, 2013. — 340 c.
  4. Карсетская, Е. В. Проверка трудовой инспекции. Практические рекомендации для работадателя / Е.В. Карсетская. — М.: АйСи Групп, 2016. — 168 c.
  5. Дворянкин, О. Защита авторских и смежных прав. Ответственность за их нарушение / О. Дворянкин. — М.: Весь Мир, 2015. — 464 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях