Управляющая компания поменяла название

Управляющая компания поменяла название - картинка 1
Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Управляющая компания поменяла название". На странице собрана информация с авторитетных источников и сделаны выводы. На все сопуствующие вопросы вам ответит дежурный консультант.

Управляющая компания поменяла название

Управляющая компания поменяла название - картинка 2

Сразу после Нового года депутаты Госдумы обрадовали россиян новыми поправками в ЖК РФ. Мы бы не сказали, что они кардинальным образом поменяют работу всей отрасли, но неудобство огромному количеству управляющих организаций принесут точно. Особенно тем, кто ранее пользовался «шаблонными» названиями сродни «Жилье», «Жилищник» и прочих. В течение 6 месяцев им придется поменять фирменное наименование на уникальное, которое не используется на территории их субъекта федерации. Здорово, правда?

Итак, с 11.01.2018 года действует новая редакция ст.193 ЖК РФ «Лицензионные требования». В частности, в указанной статье появился п.1.1, который относит к лицензионным требованиям «отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее».

Про такие изменения давно говорил господин Чибис, ссылаясь на то, что некоторые управляющие организации банкротятся, а потом их учредители открывают новую управляющую организацию с аналогичным названием и управляют тем же домом. Куда в такой ситуации смотрели подчиненные Чибиса непонятно, но теперь такой ситуации возникать не должно.

Аналогичная норма содержится в п.3 ст.1474 ГК РФ, согласно которому «не допускается использование юридическим лицом фирменного наименования, тождественного фирменному наименованию другого юридического лица или сходного с ним до степени смешения, если указанные юридические лица осуществляют аналогичную деятельность и фирменное наименование второго юридического лица было включено в единый государственный реестр юридических лиц ранее, чем фирменное наименование первого юридического лица».

Согласно правкам у управляющих организаций в одном субъекте РФ не может быть одинаковых или похожих названий.

Давайте разберемся, у кого из управляющих организаций название останется прежним, а кому придется его менять и в какие это надо сделать сроки.

Согласно п.8 ст.5 ФЗ от 31.12.2017 №485-ФЗ (этим законом внесены изменения в ЖК РФ) с 11.01.2018 лицензиаты, не соответствующие требованию, предусмотренному пп.1.1 п.1 ст.193, в течение 6 месяцев обязаны внести изменения в свои учредительные документы.

Иными словами, если в регионе есть две управляющие организации с тождественными или схожими названиями «старое» название сохранит та компания, которая получила лицензию первой.

Как обычно, ЖК РФ не содержит четких критериев, как лицензионная комиссия будет определять «сходность» и «тождественность» наименований двух управляющих компаний, поэтому воспользуемся аналогией закона и откроем Приказ Роспатента от 31.12.2009 №197 «Об утверждении Методических рекомендаций по проверке заявленных обозначений на тождество и сходство» (далее по тексту – Приказ №197).

[3]

В разделе 3 Приказа №197 указано, что обозначение считается тождественным с другим обозначением, если оно совпадает с ним во всех элементах. Таким образом, можно сделать вывод, что две организации с наименованием ООО «Жилье» в регионе теперь управлять МКД не могут.

Обратите внимание, что различие организационно-правовой формы как части фирменного наименования истца и ответчика само по себе не свидетельствует об отсутствии нарушения права на фирменное наименование (п.17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.12.2007 №122, Постановление Президиума ВАС РФ от 28.07.2011 N 2133/11 по делу N А45-6990/2010).

Согласно разделу 3 Приказа №197, обозначение считается сходным до степени смешения с другим обозначением, если оно ассоциируется с ним в целом, несмотря на их отдельные отличия. При этом важно учитывать, что «оценка сходства обозначений производится на основе общего впечатления, формируемого, в том числе, с учетом неохраняемых элементов. При этом формирование общего впечатления может происходить под воздействием любых особенностей обозначений, в том числе доминирующих словесных или графических элементов, их композиционного и цветографического решения и др.».

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Управление многоквартирным домом юридическими лицами допускается в двух формах. При первом варианте собственники квартир в доме образуют товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое является некоммерческой организацией и осуществляет управление многоквартирным домом. Для этого необходимо проведение общего собрания собственников многоквартирного дома и принятие на нем решения о создании ТСЖ. Такое решение принимается простым большинством голосов, если за него проголосовало более 50% собственников многоквартирного дома (часть 1 ст. 136.1 ЖК РФ). При управлении домом силами ТСЖ получение лицензии не требуется.

При втором варианте многоквартирный дом может находиться в управлении так называемой управляющей компании. Она, в отличие от ТСЖ, является коммерческой организацией, то есть цель ее деятельности – извлечение прибыли. Обычно она создается в форме ООО. Управляющая компания должна иметь лицензию, позволяющую осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами. Решение о выборе управляющей компании принимается простым большинством голосов на общем собрании собственников многоквартирного дома (часть 1 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, если новое юридическое лицо создано в качестве ТСЖ или выбрано в качестве управляющей компании на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дела, принятого в соответствии с действующим законодательством РФ, то управление многоквартирным домом этим юридическим лицом является законным.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как сменить управляющую компанию?

Отвечает управляющий партнер «Королев и партнеры» Виталий Королев:

Ситуация, когда управляющая компания ликвидируется и создается новое юридическое лицо с идентичным названием, которое продолжает управлять объектом недвижимости, довольно нестандартна. Для того чтобы понять, законно ли новое юридическое лицо продолжает управлять объектом недвижимости, нам необходимо узнать, на основании каких документов предыдущая управляющая компания «зашла» на управление этим объектом недвижимости.

В случае с многоквартирными домами существует четыре варианта:

  1. когда управляющая компания досталась «в наследство» от застройщика;
  2. когда собственники жилых помещений не организовали товарищество собственников жилых помещений (ТСЖ), и местные власти (в Москве это районные управы) провели конкурс на управление многоквартирным домом за них;
  3. когда собственники жилых помещений организовали ТСЖ и сами выбрали управляющую компанию;
  4. когда собственники жилых помещений, не создавая ТСЖ, выбирают управляющую компанию.

В первых двух вариантах маневр по созданию нового юридического лица и обслуживанию им объекта недвижимости однозначно будет незаконным, поскольку помимо наименования у юридических лиц есть еще и другие идентификаторы, в частности ОГРН, ИНН, КПП. Эти идентификаторы обязательно указываются в договоре на управление многоквартирным домом и конкурсной документации.

А вот в вариантах, где проводилось общее собрание собственников жилых помещений, все зависит от того, как именно идентифицировали управляющую компанию в протоколе общего собрания собственников жилых помещений. Если в протоколе, помимо наименования управляющей компании, прописали еще и ОГРН или ИНН, то тут однозначный ответ, что замена управляющей компании незаконна. Если же в протоколе общего собрания собственников жилых помещений указано только одно наименование, что встречается крайне редко, то тут можно сказать, что маневр с заменой юридического лица будет вполне законным. Но надо еще учесть, была ли новая компания создана до момента проведения общего собрания или нет.

Общая же тенденция сейчас такова, что «перевод бизнеса» на новое юридическое лицо в последнее время государственные органы воспринимают негативно, поскольку банкротству первой компании, как правило, предшествуют проблемы с выплатами долгов.

– Что делать, если управляющая компания ликвидируется и создается новое юридическое лицо с таким же, как у ликвидированного ООО, названием, но другим ИНН? УК продолжает управлять домом, так как жильцы не знают о создании идентичной по названию компании. Является ли законным то, что домом управляет новое юрлицо?

Управляющая компания сменила юр. лицо. Что делать?

Жили-были мы несколько лет с одной ук-шкой средней паршивости, которая единственное что делала исправно- это собирала деньги на содержание дома.
И платила худо-бедно дворнику-пенсионеру, который любит шкрябать метелкой под окнами в 5 утра, и неизменно исчезает во время снегопада и гололедицы.
А также уборщице сильно азиатской внешности, которая проходит по подъездам раз в несколько недель, поливает ступени водой и сметает мусор веником.

Ещё, если повезет, от этой УК-шки можно получить ключи от щитка (но не всегда, с ключами от всего там вообще безудержное веселье).
А также вызвать слесаря, если в подвале прорыв. Такое ощущение, что слесарей, электриков и прочий персонал Ук-шка каждый раз находит новых по объявлениям на разовую работу, они никогда не повторяются дважды, и каждый раз не очень понимают, что от них требуется.
Но менять УК наши жильцы не хотят, она одна из самых дешевых в городе, а жильцы в основном пенсионеры.

Организационно-правовая форма- ООО с уставным капиталом 10 тыс. и регистрацией в 2015 году.
Учредитель- физ. лицо.

В июне (внезапно, без уведомлений, собраний, подписания договоров) из платёжек ЕРКЦ плата за услуги УК исчезла.
Зато в ящике появилась простая квитанция на листе а4 без подписей и печатей от некоего неизвестного ранее ООО.
На квитанции однако присутствовали и мои личные данные, и площадь квартиры, и количество проживающих в ней.
А также просьба перечислять плату за содержание дома по реквизитам этого нового ООО.
Загуглила- ООО создано в 2018 году, правопреемником старой УК не является. Хотя учредитель тот же.

Платить ничего им не стала, поговорила с соседями- никто не в курсе что произошло, но в УК-шку звонили, там им велели платить по новым квитанциям и не выпендриваться.
По-моему, что-то тут не то. Какое-то горячее надувательство (с, али-экспресс).
Платить на деревню дедушке нет никакого желания.
Но и бодаться с ними сейчас нет ни времени, ни сил. Да и куда бежать, что делать? Идти к ним и брать фиктивный протокол общего собрания жильцов? Не сомневаюсь, что протокол есть, хотя никто о нем не знает и ни на каком собрании не присутствовал. А дальше куда? В жилищную инспекцию? В прокуратуру?

УК ликвидирована, домом управляет новое юрлицо с тем же названием. Это законно?

Споры двух компаний о передаче техдокументации и остатков средств за содержание и ремонт ОИ дома

Для новой УО процедура приёмки дома в управление после расторжения собственниками предыдущего договора управления, помимо уже указанных проблем с органом ГЖН и оспариванием в суде самого факта заключения с ней договора, может привести к необходимости решения следующих вопросов:

  1. Непередача техдокументации на дом вплоть до истребования её в судебном порядке.
  2. Перечисления прежней УО неистраченных средств, которые собственники перечислили на не оказанные ещё работы и услуги.

Если прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать документацию и собранные средства, то спор двух УО опять перейдёт в суд. А в это время новая управляющая организация должна управлять домом, проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту МКД. Делать это без техдокументации и средств будет сложно, что скажется на качестве содержания дома, а, следовательно, на условиях жизни самих собственников.

Управляющая компания поменяла название - картинка 3

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:

Четкие критерии выбора или назначения УК для управления многоквартирными домами прописаны в статье 161 ЖК РФ. По закону либо собственники помещений в многоквартирном доме выбирают конкретную управляющую организацию, проведя общее собрание, либо при бездействии собственников это делает орган местного самоуправления, объявляя конкурс.

Таким образом, законность назначения той или иной управляющей организации зависит от конкретных обстоятельств. Просто так тихо заменить одну управляющую организацию на другую без соблюдения установленных законом процедур никак нельзя. Кроме того, с этого года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс, которые ввели новое требование к компании при получении лицензии на осуществление деятельности в сфере управления многоквартирными домами: а именно отсутствие тождественности фирменного наименования соискателя лицензии с управляющей компанией, которая уже работает на рынке. Лицензирующие органы и раньше уделяли достаточно пристальное внимание подобным «двойникам», а сейчас отказывают им в получении лицензии сразу на основании вышеуказанной нормы.

В любом случае, если есть подозрения в нарушении конкурсной процедуры выбора управляющей организации, жильцы имеют право обратиться в орган государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля с жалобой на это. По каждому обращению жилищный инспектор обязан провести проверку и дать мотивированный ответ.

Как поменять УК?

Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:

  • определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
  • выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
  • выбрать новую УК;
  • заключить с новой УК договор управления домом.

Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:

1. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы принять решение о расторжении договора с действующей УК. Здесь главное — уведомить всех собственников о проведении общего собрания (за 10 дней), причем в уведомлении правильно определить повестку голосования:

  • о расторжении договора с УК с определенной даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления;
  • о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг);
  • о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.

2. Далее необходимо собрать кворум на очном собрании (собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют собственники, которые представляют не менее 50% голосов. Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику).

3. На собрании вы должны принять решение о расторжении договора с действующей УК большинством голосов.

4. В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.

Помните, что УК, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление о досрочном расторжении договора, передает техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением домом, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений, новой организации, которую выбрали собственники помещений в многоквартирном доме, по акту приема-передачи за 30 дней до расторжения договора управления.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Управление многоквартирным домом юридическими лицами допускается в двух формах. При первом варианте собственники квартир в доме образуют товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое является некоммерческой организацией и осуществляет управление многоквартирным домом. Для этого необходимо проведение общего собрания собственников многоквартирного дома и принятие на нем решения о создании ТСЖ. Такое решение принимается простым большинством голосов, если за него проголосовало более 50% собственников многоквартирного дома (часть 1 ст. 136.1 ЖК РФ). При управлении домом силами ТСЖ получение лицензии не требуется.

При втором варианте многоквартирный дом может находиться в управлении так называемой управляющей компании. Она, в отличие от ТСЖ, является коммерческой организацией, то есть цель ее деятельности – извлечение прибыли. Обычно она создается в форме ООО. Управляющая компания должна иметь лицензию, позволяющую осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами. Решение о выборе управляющей компании принимается простым большинством голосов на общем собрании собственников многоквартирного дома (часть 1 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, если новое юридическое лицо создано в качестве ТСЖ или выбрано в качестве управляющей компании на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дела, принятого в соответствии с действующим законодательством РФ, то управление многоквартирным домом этим юридическим лицом является законным.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Тема: Управляющая компания сменила юр. лицо. Что делать?

Опции темы

Разочарование в новой управляющей организации

Проблемой для собственников может стать и сама новая управляющая организация, даже если процедура смены УК пройдёт быстро и гладко:

  1. Новая на рынке компания.

Если новая компания, которая только пришла на рынок, сулит отличное качество услуг за минимальную цену, – это может оказаться только красивыми словами. На деле – без опыта работы в данной сфере, без налаженных связей с РСО, подрядчиками и поставщиками такая УО не справится с содержанием общего имущества дома.

Собственникам придётся снова менять управляющую организацию, либо проходить вместе с выбранной УК путь из проб, ошибок и привлечения к административной ответственности за допущенные нарушения.

  1. Завышенные ожидания.

Организация для получения ещё одного дома в управление может обещать улучшить условия проживания, сделать за год ремонт всего. В итоге всё закончится лишь подписанным договором, существующее состояние общего имущества не изменится.

Путаница в правах и обязанностях прежней и новой управляющей организации

Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а орган ГЖН затягивает внесение изменений в реестр, прежняя УО формально ещё управляет домом. И тут возникают сложности для жителей дома:

  • Кому платить за жилищно-коммунальные услуги?
  • Кто отвечает за уборку территории, ремонт, оказание согласованных услуг по содержанию общего имущества?
  • Куда обращаться в случае аварии?

Согласно законодательству, до момента внесения изменений в реестр лицензий за всё это отвечает прежняя управляющая организация, а на деле она может отказаться исполнять обязанности по расторгнутому договору управления. В то же время новая УО по сути не может это делать, а если возьмётся, то за счёт собственных средств, потому что у неё ещё не возникло право выставлять счета за жилищно-коммунальные услуги.

Отсюда ещё одна проблема, нередко возникающая в многоквартирных домах, которые должны перейти в управление новой компании, но орган ГЖН ещё не оформил это официально, – появление двойных квитанций за ЖКУ. Платить прежней или новой УО и как не ошибиться, как не потерять деньги, – вопросы, которые могут встать перед жителями МКД в такой переходный период.

Основания для смены управляющей компании

Если вы приняли решение сменить УК, то необходимо знать, что именно может служить основанием для реальных действий.

Порядок расторжения договора с УК предусмотрен п. 8 ст. 162 ЖК РФ о выборе или изменении способа управления МКД. Допустим, общее собрание собственников решило, что хочет образовать ТСЖ для управления домом. Тогда договор с УК можно досрочно расторгнуть путем одностороннего отказа (п. 8.1 указанной статьи). Если УК не выполняет обязательства по договору, общее собрание вправе принять решение в одностороннем порядке отказаться от договора с такой компанией (п. 8.2 указанной статьи). Важно, что факт невыполнения обязательств по договору должен быть зафиксирован: например, к УК применялись административные взыскания, связанные с ненадлежащим управлением МКД.

Одно из оснований — окончание действия договора с текущей УК. Вторая и, пожалуй, самая распространенная причина отказа от услуг УК — это невыполнение ею обязательств, предусмотренных договором с собственниками квартир. В частности, это могут быть:

  • нарушения качества предоставления жилищных услуг;
  • отсутствие должного уровня освещения в местах общего пользования;
  • отсутствие уборки снега и наледи с крыш домов;
  • нарушение правил и норм пожарной безопасности;
  • ненадлежащее содержание общедомового имущества;
  • несвоевременное исполнение заявок от собственников;
  • непредоставление отчета от УК о своей деятельности собранию собственников или предоставление неполного отчета.

Отвечает пресс-секретарь МКП «Воронежтеплосеть» Наталья Пирогова:

Нет, не является. Управляющая компания избирается на общем собрании собственников (ОСС) помещений в многоквартирном доме. Кроме того, набрав большинство голосов, УК должна получить лицензию на управление домом. За ситуацией, описанной в вопросе, чаще всего стоит уход от долгов старой компании и нелегитимное управление домом новой. Жильцам можно порекомендовать обратиться в Государственную жилищную инспекцию и проверить условия выдачи лицензии. Одним из условий является наличие протокола ОСС. Если таковой существует, но собственники не проводили ОСС, то это повод обратиться в правоохранительные органы, так как очень вероятно, что протокол был подделан.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

К сожалению, подобная «схема» среди управляющих компаний весьма распространена. Это связано с целым рядом факторов: уход от налогов, наличие претензий со стороны жильцов, в ряде случаев наличие претензий и со стороны правоохранительных органов и т. д. Следует отметить, что в зависимости от способа выбора управляющей компании может требоваться внеочередное собрание собственников помещений и голосование либо перезаключение договора.

Таким образом, если Вы видите компанию с новым ИНН, то это новое юридическое лицо вне зависимости от того, совпадает название нового с предыдущим или нет. Но без нового договора, заключенного в установленном порядке, новая компания не вправе собирать денежные средства с жильцов. О данном факте Вы можете уведомить государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, а также районную прокуратуру и налоговые органы.

Что делать, если вы недовольны работой УК?

Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.

Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить.

В Москве и Московской области для улучшения качества работы УК собственники квартир могут воспользоваться порталами «Активный гражданин» или «Добродел».

Кроме того, для решения спорных ситуаций при взаимодействии с УК вы можете привлечь контролирующие организации. Например, направить жалобу в Роспотребнадзор, если УК нарушает санитарные нормы и правила при содержании общедомового имущества или если договор с УК нарушает ваши права как потребителя услуг ЖКХ. Для проверки того, как УК выполняет лицензионные требования, необходимо обращаться в Госжилинспекцию. А при выявлении нарушения законодательства со стороны УК — в прокуратуру.

Оспаривание протокола общего собственников помещений по выбору новой управляющей организации

Орган ГЖН может отказать компании во внесении дома в реестр лицензий, если посчитает, что соответствующее общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нём, нелегитимны.

Организация общего собрания собственников требует много времени и знаний, поскольку несоблюдение хотя бы одного требования к этой процедуре даст ГЖИ шанс оспорить протокол в судебном порядке. Первая сложность для собственников – инициировать такое собрание, ведь действующая УК этого делать не станет, а новая – не имеет законного права.

Следовательно, вся нагрузка ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Именно они должны составить и распространить уведомление о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.

Следующая сложность – набрать кворум, чтобы собрание имело полномочия на принятие решений по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Затем инициаторам и/или избранным на ОСС членам счётной комиссии необходимо правильно подсчитать голоса согласно собранным бюллетеням и оформить протокол ОСС. Собственники помещений в доме должны быть уведомлены о решениях, принятых на собрании, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.

При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол ОСС может быть обжалован в судебном порядке. Право оспорить решение общего собрания предоставлено собственникам, которые либо не принимали участие в ОСС, либо голосовали против смены УК, либо посчитали, что их волеизъявление при голосовании было нарушено.

И хотя, согласно решению ВС РФ от 29.09.2017 № АКПИ17-704, факт обращения в суд о признании недействительным решения собственников о смене управляющей организации не может служить основанием для отказа или приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, органы ГЖН часто это делают, тем самым снова затягивая переход дома в управление новой УК.

Не стоит забывать и об обязанности органа ГЖН, прописанной в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, при поступлении в его адрес в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, провести внеплановую проверку собрания. Проверка также затянет внесение изменений в реестр.

На что обратить внимание при выборе новой УК?

В процессе выбора новой УК проведите свое мини-исследование: начните с изучения сайтов потенциальных УК, найдите отзывы от них в интернете, составьте свой топ-3 и пообщайтесь с жителями домов, которыми управляют заинтересовавшие вас компании. Обратите внимание на дату создания УК, количество домов, которыми они управляют, наличие лицензий и сертификатов и не стесняйтесь задавать вопросы представителям УК напрямую. Узнайте, есть ли у компании своя материально-техническая база и какие именно работы она выполняет своими силами, а на какие привлекает подрядчиков. Не лишним будет и осведомиться о квалификации работников УК, как ее управляющего состава, так и работников «на местах» — дворников, инженеров и т. д. Оцените заранее список услуг, которые предоставляет УК, их стоимость и размер повышающих коэффициентов. Попросите УК, которая вам понравилась, составить предложения по улучшению эксплуатации дома, это поможет вам принять окончательное решение. И конечно, необходимо запросить в УК типовой договор, а также проконсультироваться с юристом.

УО обязаны предупреждать жителей домов о смене своего названия

По предписаниям ГЖИ Челябинской области 222 управляющие организации региона должны сменить названия из-за признаков тождественности или схожести. Сделать они это могут без согласия собственников помещений в управляемых домах. Но предупредить жителей МКД об изменениях – прямая обязанность УО.

В надзорный орган Челябинской области обратились жители одного из многоквартирных домов. Они получили квитанции за ЖКУ от управляющей организации с незнакомым названием. Жители предположили, что без их ведома в доме сменилась управляющая организация и им выставили двойные квитанции.

Оказалось, что УО сменила название по требованию ГЖИ в связи с нарушением лицензионных требований, изложенных в п. 1.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ. Указание сменить до 11 июля 2018 года наименование из-за признаков схожести или тождественности получили 222 управляющие организации области. 103 из них предприняли действия по устранению нарушений: подали заявление о переоформлении лицензии или прекращении её действия.

В связи с жалобами потребителей надзорный орган напомнил управляющим организациям, что они обязаны информировать жителей многоквартирных домов о смене названия. Сделать это можно, разместив информацию на информационных стендах в подъездах, в офисе организации или на её сайте.

При этом для изменения наименования УО не требуется согласие общих собраний собственников помещений в управляемых МКД, заключения нового договора управления или подписания с собственниками дополнительного соглашения к нему.

Напомним, лицензионное требование к управляющим организациям об отсутствии признаков тождественности или схожести названий с уже зарегистрированными лицензиатами внёс в ЖК РФ Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ. С 11 января по 11 июля 2018 года лицензиаты, не соответствующие требованию п. 1.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, обязаны были поменять названия и внести изменения в свои учредительные документы (ч. 8 ст. 5 № 485-ФЗ).

Подробнее о признаках тождественности и схожести наименований управляющих организаций читайте в этой статье.

С какими сложностями сталкиваются собственники при смене УО

Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.

– Что делать, если управляющая компания ликвидируется и создается новое юридическое лицо с таким же, как у ликвидированного ООО, названием, но другим ИНН? УК продолжает управлять домом, так как жильцы не знают о создании идентичной по названию компании. Является ли законным то, что домом управляет новое юрлицо?

Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании

Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.

Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании. При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ. И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.

Конечно, новая компания может отстаивать свои права в суде, и часто суд встаёт на сторону УО, если в действиях органа ГЖН усматриваются нарушения требований законодательства. Примерами таких дел служат постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 по делу № А71-12411/2015 или решение ВС РФ от 13.08.2019 по делу № АКПИ 19-474. Однако смена УО при этом сильно затягивается, и дом в такой ситуации остаётся практически без управления.

Управляющая компания поменяла название - картинка 8

Если вы ознакомитесь с текстом Приказа №197, то увидите, что наименования ООО «Жилищник» и ООО «Жилищник 1» могут быть легко признаны сходными до степени смешения, поэтому велик риск нарушения лицензионных требований.

Исходя из отсутствия четких критериев, сотрудники ГЖИ будут руководствоваться только им известной логикой, а значит, возможны сюрпризы.

Чтобы избежать рисков необходимо:

Проверить фирменное наименование своей управляющей организации на схожесть и тождественность с наименованиями других управляющих организаций в регионе.

Если ваша организация использует схожее или тождественное наименование – то меняем наименование организации в налоговом органе (госпошлина — 800 рублей (п. 3 ст. 333 НК РФ).

После смены наименования организации – вносим изменения в действующую лицензию на управление МКД (госпошлина 5000 рублей (пп.134 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Хвалим Чибиса и его команду за полученный бесценный опыт, и впустую потраченные деньги.

А кто говорил, что будет легко…

С уважением, Кочетков Юрий.

Управляющая компания поменяла название - картинка 9Управляющая компания поменяла название - картинка 10Управляющая компания поменяла название - картинка 11Управляющая компания поменяла название - картинка 12Управляющая компания поменяла название - картинка 13

Рассылка новостей ЖКХ

[2]

а также наших статей

Подписка на рассылку

Управляющая компания поменяла название - картинка 14Управляющая компания поменяла название - картинка 15Управляющая компания поменяла название - картинка 16Управляющая компания поменяла название - картинка 17Управляющая компания поменяла название - картинка 18

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

[1]

УК ликвидирована, домом управляет новое юрлицо с тем же названием. Это законно?

Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.

Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.

Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.

У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

  • по соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон (ч. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • при наличии такого условия в договоре (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

К сожалению, подобная «схема» среди управляющих компаний весьма распространена. Это связано с целым рядом факторов: уход от налогов, наличие претензий со стороны жильцов, в ряде случаев наличие претензий и со стороны правоохранительных органов и т. д. Следует отметить, что в зависимости от способа выбора управляющей компании может требоваться внеочередное собрание собственников помещений и голосование либо перезаключение договора.

Таким образом, если Вы видите компанию с новым ИНН, то это новое юридическое лицо вне зависимости от того, совпадает название нового с предыдущим или нет. Но без нового договора, заключенного в установленном порядке, новая компания не вправе собирать денежные средства с жильцов. О данном факте Вы можете уведомить государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, а также районную прокуратуру и налоговые органы.

Если управляющая компания не выполняет своих обязанностей, жульничает и не реагирует на претензии жильцов, смените ее. О том, какие причины считаются достаточными для смены УК и как вообще меняют управляющую компанию, рассказывает генеральный директор управляющей и эксплуатирующей компании «Высота-сервис» Ксения Шанкина.

Отвечает пресс-секретарь МКП «Воронежтеплосеть» Наталья Пирогова:

Нет, не является. Управляющая компания избирается на общем собрании собственников (ОСС) помещений в многоквартирном доме. Кроме того, набрав большинство голосов, УК должна получить лицензию на управление домом. За ситуацией, описанной в вопросе, чаще всего стоит уход от долгов старой компании и нелегитимное управление домом новой. Жильцам можно порекомендовать обратиться в Государственную жилищную инспекцию и проверить условия выдачи лицензии. Одним из условий является наличие протокола ОСС. Если таковой существует, но собственники не проводили ОСС, то это повод обратиться в правоохранительные органы, так как очень вероятно, что протокол был подделан.

Отвечает адвокат национальной юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко:

Четкие критерии выбора или назначения УК для управления многоквартирными домами прописаны в статье 161 ЖК РФ. По закону либо собственники помещений в многоквартирном доме выбирают конкретную управляющую организацию, проведя общее собрание, либо при бездействии собственников это делает орган местного самоуправления, объявляя конкурс.

Таким образом, законность назначения той или иной управляющей организации зависит от конкретных обстоятельств. Просто так тихо заменить одну управляющую организацию на другую без соблюдения установленных законом процедур никак нельзя. Кроме того, с этого года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс, которые ввели новое требование к компании при получении лицензии на осуществление деятельности в сфере управления многоквартирными домами: а именно отсутствие тождественности фирменного наименования соискателя лицензии с управляющей компанией, которая уже работает на рынке. Лицензирующие органы и раньше уделяли достаточно пристальное внимание подобным «двойникам», а сейчас отказывают им в получении лицензии сразу на основании вышеуказанной нормы.

В любом случае, если есть подозрения в нарушении конкурсной процедуры выбора управляющей организации, жильцы имеют право обратиться в орган государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля с жалобой на это. По каждому обращению жилищный инспектор обязан провести проверку и дать мотивированный ответ.

Отвечает управляющий партнер «Королев и партнеры» Виталий Королев:

Ситуация, когда управляющая компания ликвидируется и создается новое юридическое лицо с идентичным названием, которое продолжает управлять объектом недвижимости, довольно нестандартна. Для того чтобы понять, законно ли новое юридическое лицо продолжает управлять объектом недвижимости, нам необходимо узнать, на основании каких документов предыдущая управляющая компания «зашла» на управление этим объектом недвижимости.

В случае с многоквартирными домами существует четыре варианта:

  1. когда управляющая компания досталась «в наследство» от застройщика;
  2. когда собственники жилых помещений не организовали товарищество собственников жилых помещений (ТСЖ), и местные власти (в Москве это районные управы) провели конкурс на управление многоквартирным домом за них;
  3. когда собственники жилых помещений организовали ТСЖ и сами выбрали управляющую компанию;
  4. когда собственники жилых помещений, не создавая ТСЖ, выбирают управляющую компанию.

В первых двух вариантах маневр по созданию нового юридического лица и обслуживанию им объекта недвижимости однозначно будет незаконным, поскольку помимо наименования у юридических лиц есть еще и другие идентификаторы, в частности ОГРН, ИНН, КПП. Эти идентификаторы обязательно указываются в договоре на управление многоквартирным домом и конкурсной документации.

А вот в вариантах, где проводилось общее собрание собственников жилых помещений, все зависит от того, как именно идентифицировали управляющую компанию в протоколе общего собрания собственников жилых помещений. Если в протоколе, помимо наименования управляющей компании, прописали еще и ОГРН или ИНН, то тут однозначный ответ, что замена управляющей компании незаконна. Если же в протоколе общего собрания собственников жилых помещений указано только одно наименование, что встречается крайне редко, то тут можно сказать, что маневр с заменой юридического лица будет вполне законным. Но надо еще учесть, была ли новая компания создана до момента проведения общего собрания или нет.

Общая же тенденция сейчас такова, что «перевод бизнеса» на новое юридическое лицо в последнее время государственные органы воспринимают негативно, поскольку банкротству первой компании, как правило, предшествуют проблемы с выплатами долгов.

Важно запомнить

Смена управляющей организации – крайняя мера, на которую следует идти собственникам в случае, когда иные способы воздействия на действующую компанию не работают, а она из рук вон плохо исполняет свои обязанности. Процесс во многих случаях приводит УО и собственников в суды, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома.

Поэтому собственникам стоит задуматься о том, стоит ли инициировать процедуру расторжения действующего договора только потому, что новая УК сулит золотые горы и переманивает радужными обещаниями. Выполнит ли она их, покажет только время, а вот проблемный период при переходе от одной УК к другой собственники себе обеспечат на 100%. Стоит ли овчинка выделки – вопрос, который следует тщательно продумать.

Источники

Литература


  1. Карсетская, Е. В. Проверка трудовой инспекции. Практические рекомендации для работадателя / Е.В. Карсетская. — М.: АйСи Групп, 2016. — 168 c.

  2. Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.

  3. Правовые и социально-психологические аспекты управления. — М.: Знание, 2005. — 320 c.
  4. Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов); М.: Юристъ, 2012. — 384 c.
  5. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях