Выбор управляющей компании нежилого помещения

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 1
Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Выбор управляющей компании нежилого помещения". На странице собрана информация с авторитетных источников и сделаны выводы. На все сопуствующие вопросы вам ответит дежурный консультант.

Государственное казенное учреждение Центр координации ГУ ИС Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Москвы

Нередко для управляющей организации становится проблемой взаимодействие с собственниками нежилых помещений. Они не только не считают целесообразным заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества, но и отказываются нести соответствующие расходы. Как правильно организовать взаимоотношения между собственниками нежилых помещений и управляющей организацией, рассмотрим в этой статье.

Итак, чтобы собственник нежилого помещения мог оплачивать жилищно-коммунальные услуги по платежному документу, выставляемому ГКУ «Центр координации ГУ ИС», управляющей организации необходимо заключить следующие договоры об организации расчетов:

  • четырехсторонний договор об организации расчетов за услуги отопления и горячего водоснабжения. Договор заключается между ГКУ «Центр координации ГУ ИС», Управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК, ЖК, СК), ПАО «МОЭК» и Банком ВТБ (ПАО).
  • четырехсторонний договор об организации расчетов за услуги холодного водоснабжения и водоотведения, оказанные управляющей организацией. Договор заключается между ГКУ «Центр координации ГУ ИС», Управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК, ЖК, СК), АО «Мосводоканал» и Банком ВТБ (ПАО).
  • трехсторонний договор об организации расчетов за коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Договор заключается между ГКУ «Центр координации ГУ ИС», Управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК, ЖК, СК) и Банком ВТБ «ПАО».
  • трехсторонний договор об организации расчетов по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах города Москвы. Договор заключается между ГКУ «Центр координации ГУ ИС», Банком ВТБ «ПАО» и Фондом капитального ремонта или Управляющей организацией, в зависимости от выбранного способа формирования фонда капитального ремонта.

Напомним, что отсутствие договоров между управляющей организацией и собственником помещения не освобождает его от исполнения обязательств по содержанию общего имущества многоквартирного дома и обязательства вносить плату за ЖКУ, поскольку данная обязанность лежит на собственнике в силу закона.

ГКУ «Центр координации ГУ ИС», являясь стороной в указанных договорах, выполняет функции по начислению платежей за жилищно-коммунальные услуги собственникам нежилых помещений в отношении конкретного многоквартирного дома исключительно на безвозмездной основе.

По вопросам заключения договоров об организации расчетов с собственниками нежилых помещений вы можете обратиться в ГКУ «Центр координации ГУ ИС» по адресу: г. Москва, ул. Рабочая, д. 37, подъезд 9, тел.: 8 (495) 221-39-30, доб. 151, 150.

Что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор?

Часто вопрос передачи прав на управление недвижимостью стоит очень остро. Особенно это актуально для владельцев нескольких помещений. Для того чтобы упростить управление и переложить часть обязательств на сторонние организации существует право оперативного управления недвижимостью. Чтобы выбрать эффективный способ управления необходимо изучить существующие, их особенности и нюансы.

Что это такое и нужна ли лицензия, чтобы управлять зданием?

Передача своих вещных прав и обязанностей с целью делегирования полномочий по обслуживанию недвижимости называется оперативным управлением. Организация, которой передано право не может распоряжаться имуществом на свое усмотрение, все действия должны быть согласованы с собственником и освещены в договоре.

Как заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК, между собственниками?

В первую очередь собственнику необходимо заключить соглашение в письменной форме с организациями, занимающимися поставкой ресурсов (воды, газа, электричества и т.д.). А также с организациями по вывозу твердых коммунальных отходов. Особенности формирования тарифов и расчета оплаты за электроэнергию для нежилых помещений вы найдете тут, а о техническом обслуживании нежилых помещений, подключении воды и иных услуг, а также о тарифах узнайте здесь.

Далее, в управляющую компанию необходимо предоставить:

  • копии договоров, в течение 5 дней после заключения;
  • сведения по объему затраченных ресурсов;
  • сведения по объему услуги по вывозу твердых отходов, в течении 3 дней.

Срок действия договора с УК от 1 до 5 лет. Если за этот срок не возникало нарушений условий соглашения между собственником и компанией, то документ продлевается автоматически.

Если владелец нежилой недвижимости не заключил индивидуальный договор с РСО, то он будет оплачивать услуги по тому же тарифу, что и все собственники жилых помещений.

При вступлении в ТСЖ в документе указываются следующие пункты:

  • перечень имущества, переданного на содержание;
  • работы, которые могут понадобиться для ремонта;
  • ответственность ТСЖ за неисполнение своих обязанностей;
  • обязанность собственника по оплате коммунальных услуг;
  • сроки, порядок и размер оплаты коммунальных услуг.

У ЖСК должен быть учредительный документ, в котором будет указанно:

  • название кооператива;
  • место его расположения;
  • цель деятельности;
  • как вступить в кооператив;
  • как выйти из него и условия получения своего взноса обратно;
  • график внесения взносов;
  • ответственность за несоблюдение условий договора;
  • органы, контролирующие деятельность ЖСК;
  • банкротство и ликвидация ЖСК.

Что касается договора с ЖСК, он будет выглядеть также, как и при ТСЖ. Но стать участником кооператива может не только собственник помещения, а любое лицо или организация, сделавшая взнос. Документ составляется в двух экземплярах. При прекращении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией.

Оперативное управление недвижимостью вступит в законную силу после обращения в Росреестр, для регистрации факта передачи прав. Срок проведения регистрации права составляет 7 рабочих дней. Если сделка совершается на основании нотариально удостоверенных документов, то срок регистрации сократится до 4 дней.

Установлена государственная пошлина за регистрацию права в размере 22 тыс. рублей для организаций и 2 тыс. рублей для физических лиц (ст.№333.33 НК РФ).

При небольшом количестве собственников они могут самостоятельно управлять недвижимостью. При таком способе управления несколькими собственниками по решению общего собрания выбираются организации для оказания услуг и по содержанию здания. Договоры с РСО заключаются каждым собственником на свое имя. При необходимости отношений с третьими лицами от имени собственников может выступать кто-то один из них или иное лицо, на которое возложили эти полномочия.

Форма и содержание

Специальной формы договора для владельцев нежилой недвижимости нет, она будет такая же, как и для собственников жилых помещений и одинаковая для всех управляющих организаций. Основные пункты договора будут такими:

  • предмет договора;
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость коммунальных услуг;
  • порядок оплаты;
  • ответственность сторон;
  • сроки действия документа;
  • порядок расторжения;
  • дополнения;
  • адреса, реквизиты и подписи сторон.

Процедура считается законченной после государственной регистрации, и соглашение вступает в законную силу.

Внесение изменений в договор

Внести изменения в уже заключенный и зарегистрированный договор можно в нескольких случаях:

  1. Если было совершено нарушения условий договора одной из сторон. В таком случае внести изменения в одностороннем порядке можно только через суд (ст. №162 ЖК РФ).
  2. По согласию обеих сторон.

А также договор может быть изменен в случае, если был принят закон, устанавливающий для сторон новые правила, которые не учитывал заключенный договор.

Чем занимается управляющая организация по распоряжению объектами данного фонда?

Главной целью управления недвижимостью является обеспечение эффективного использования имущества и обеспечение выполнения основной деятельности собственника. Управляющая организация должна с помощью своей деятельности достигнуть самых выгодных способов использования недвижимости.

[2]

В ее обязанности входит:

  1. Формирование выгодного использования объекта недвижимости. Использование недвижимости должно быть целесообразно и не нести убытков для собственника.
  2. Обеспечение коммуникации с общественностью и местными государственными органами.
  3. Создание и реализация плана по развитию недвижимости.
  4. Анализ рынка недвижимости и проведение маркетинговых исследований с целью представительства объекта на рынке.
  5. Обеспечение корректности проведения сделок и заключения договоров с юридической точки зрения. Ведение документации в соответствии с установленными нормами.
  6. Заключение договора со службами по уборке помещений (о договоре и нюансах уборки нежилого помещения читайте тут).
  7. Обеспечение целесообразного расходования средств на содержание объекта.
  8. Организация ремонтных работ. Установка необходимого оборудования (видеокамеры, интернет).
  9. Необходимое бухгалтерское сопровождение.
  10. Сохранение начальной стоимости недвижимости или ее увеличение.

Деятельность управляющей компании должна быть согласована с собственником в зависимости от функционального назначения объекта (ГК РФ ст. №296).

Статья 296 ГК РФ. Право оперативного управления

  1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
  2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

О правах и обязанностях собственника нежилого помещения мы рассказывали тут.

Способы управления

Обеспечить управление своей недвижимости можно несколькими способами:

  1. Управляющая компания берет на себя обязанность по содержанию здания в полагающемся для использования состоянии и вовремя проводит все необходимые ремонтные работы для нормального функционирования недвижимости. УК имеет опыт и профессиональный подход в сфере управления имуществом и это ее основное преимущество. Все особенности ремонтных работ нежилых помещений вы найдете здесь.
  2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ). Цель организации содержание имущества. Товарищество может само принимать все решения по содержанию общедомового имущества. Существенным недостатком является неопытность владельцев недвижимости в этой сфере деятельности.
  3. Организация жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Главная цель объединения строительство и управление недвижимостью. Все участники кооператива вносят пай. Плюсом ЖСК является участие всех членов кооператива в решениях, связанных с недвижимостью (ст. 116 ГК РФ).
  4. Если помещение принадлежит небольшому числу владельцев возможно управление совместными силами всех собственников. В этом случае все расходы делятся в равных долях. Собственники сами принимают решения по поводу обслуживания и ремонта зданий.

[1]

Что делать, если организация не выполняет своих функций?

Если управляющая организация некачественно выполняет свои обязанности — это будет является нарушением договора и может стать основанием для его расторжения. В случае расторжения по вине управляющего все издержки и неустойки будут выплачиваться за счет управляющей организации (ст. №1022 ГК РФ).

При ТСЖ жалобу на недобросовестное обслуживание в первую очередь необходимо писать в правление ТСЖ. Больший вес имеет совместная жалоба всех владельцев недвижимости. В случае если требования не были выполнены необходимо обратиться в судебные органы и прокуратуру.

Обжалование решений ЖСК делается путем составления жалобы на председателя кооператива. Если руководство кооператива не удовлетворило обращение, то отправлять жалобу необходимо в прокуратуру, Роспотребнадзор или суд.

Зачастую перераспределение своих вещных прав на стороннюю организацию может стать удобным и выгодным решением. Все виды оперативного управления нежилыми помещениями имеют как достоинства, так и недостатки. Выбор стоит делать исходя из конкретного случая и учитывая все возможные нюансы.

Если недвижимость имеет небольшое количество собственников самым выгодным решением станет заключение договора между всеми собственниками. Все вопросы при этом будут решаться оперативно и с согласия всех участников. Владельцам помещений в многоквартирных домах стоит рассмотреть один из трех других вариантов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Управление нежилыми помещениями: чем руководствоваться собственникам?

Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения. В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, отношения по управлению собственниками нежилыми помещениями законодательно не урегулированы.

Пленум ВАС №64 от 23 июля 2009 года указал, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Пленум внес некоторую ясность в отношения собственников по поводу общего имущества в здании, в котором устанавливается право собственника отдельного помещения на общее имущество здания, аналогичное установленному в Жилищном кодексе. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Таким образом, согласно ч.3 ст.161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Тем не менее, аналогия в отношениях по управлению зданием является в настоящее время свершившимся фактом, о чем свидетельствует и судебная практика. В частности, из материалов дела А 53-7807/2010 следует, что собственники бизнес-центра провели собрание по аналогии с Жилищным кодексом, на таком собрании была избрана форма управления в здании. Это собрание было обжаловано заинтересованными собственниками, однако суды первой и апелляционной инстанций подтвердили законность такого собрания.

Проведение собраний и признание урегулировано главой 9.1. ГК РФ. Решение собственников о выборе УК оформляется протоколом.

В случае принятия решения о передаче управления помещениями УК, оформление отношений с УК происходит путём заключения соответствующего договора с собственниками, согласно ст. 162 ЖК РФ. Срок фактического действия Договора управления нежилым имуществом от 1 до 5 лет. Теоретически возможно каждому собственнику выбирать свою УК для обслуживания занимаемых площадей по праву. Однако, на практике такое не целесообразно.

В целом, судебная практика неоднозначна. Возможно оспаривание решений собственников заинтересованными лицами, другие суды признают легитимным способом избрания управляющей компании — по конкурсу (статья 161 часть 5 ЖК РФ, ст.445 ГК РФ).

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Как сформулировать иск о том, что организация не является управляющей организацией в нежилом здании?

Застройщик зарегистрировал дочернюю компанию, которую назначил управляющей организацией в построенном им здании. Способ управления в здании согласно п.4) ч.2 ст.44 ЖК РФ на общем собрании собственников помещений в здании не выбран, коллективный договор управления собственниками с данной организацией как с избранной управляющей организацией не заключался. Поскольку организация стала выставлять счета на оплату собственникам, которые такую оплату вносить не обязаны и не желают, встал вопрос о подаче иска о признании отсутствующим статуса управляющей организации как не избранной собственниками в здании, где способ управления также не выбран. Помогите сформулировать предмет иска, подобрать суд практику только ВС РФ и подготовить сам иск. Сегодня — завтра.

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 3

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 4

Так и подавайте исковое заявление согласно ст.131,132 ГПК РФ о признании статуса управляющей организации отсутствующим. В суде предоставить доказательства нарушения своих прав, Ст.55,56 ГПК РФ.В свою очередь УК должна предоставить свои возражения и подтвердить легитимность. Ст.44,161 ЖК РФ. В суд привлечете также застройщика. За помощью обратитесь к любому юристу сайта, Ст.779 ГК РФ.

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 5

Вам надо ориентироваться вот на это, а не на ЖК РФ,который регулирует правоотношения в многоквартирном доме, а не в НЕЖИЛОМ ЗДАНИИ.

Порядок управления нежилым зданием, находящимся в общей собственности или пользовании нескольких лиц (более чем одного), законодательством в «общем виде» не регламентирован.

Законодательство описывает одну специально выделенную организационно-правовую форму юридических обществ, создаваемых для описанной цели, — товарищество собственников недвижимости. Согласно п. 1 ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости (далее также — ТСН) признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Закон не содержит ограничений в отношении лиц, которые могут быть членами ТСН, и не исключает возможности участия в этом товариществе юридических лиц или физических лиц, обладающих статусом индивидуальных предпринимателей.

По нашему мнению, оборот «в том числе» в п. 1 ст. 123.12 ГК РФ указывает на то, что зданием, собственники помещений в котором вправе создать ТСН, может быть не только многоквартирный дом. Следовательно, как мы полагаем, собственники помещений в нежилом здании вправе создать ТСН в целях владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом здания, находящимся в их общей долевой собственности. Этот вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление Пятнадцатого ААС от 09.07.2018 N 15 АП-5609/18, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04.10.2018 по делу N 33-43314/2018).

Выбор УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ.

В многоквартирном доме, построенном не по ФЗ — 214, но благополучно введенном в эксплуатацию в январе 20 го года. В феврале 20 го стали оформлять договоры купли-продажи по передаче квартир, иных нежилых помещений от застройщика (собственника) покупателю. На данном этапе заключено около 40 % сделок по переходу права собственности от прежнего собственника (застройщика) к покупателю.

Но вот вопрос, застройщик (он же собственник части помещений) решил, что пока он обладает голосами более 50 процентов, он выберет свою УК (он в ней учредитель) и в связи с этим инициировал проведение общего собрания по выбору УК в МКД.

Подскажите, есть ли какие-либо рычаги для того, чтобы препятствовать этому или придется подчиниться застройщику (собственнику)? Может не присутствовать на этом собрании? Но у него же более 50 процентов и вроде он не связан нашим присутствием.

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 3

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 7

Никаких рычагов пока нет.

Т.к. это общие нормы. И застройщик ничего не нарушает.

В таких ситуациях поступают по другому.

Когда помещения проданы — организую другое собрание и выбирают другую ук (ст. 44-46 ЖК РФ)

Можете не присутствовать. Ваше право.

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 9

Согласно ст 162 ЖК РФ, п.8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Поэтому когда все помещения будут выкуплены, Вы будете вправе выбрать иную управляющую компанию.

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 5

Конечно не законное, нет кворума для общего собрания ст. 44-46 ЖК РФ, рекомендую обратиться в прокуратуру и антимонопольный комитет, так как тут на лицо злоупотребление правом.

ГК РФ Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Позиции высших судов по ст. 10 ГК РФ >>>

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 12

УК компания МКД выбирается путем проведения открытого конкурса и если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, то застройщик заключает договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома

В соответствии с п. 3 ст.161 ЖК

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме

В п. 13 ст.161 ЖК указано, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 13

К сожалению пока ничего не сделать, так как застройщик (он же собственник) имеет более 50 % голосов фактически.

Как правило застройщики выбирают УК, которые выгодны для них.

[3]

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Однако, как только будут проданы остальные квартиры, вы вправе провести внеочередное собрание собственников жилья и выбрать УК уже другую.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Застройщику выгоднее продать квартиры, чем получать какой-то процент от УК, нужно немного подождать.

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 14

П.3. ст. 161 ЖК РФ Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ст. 45 ЖК устанавливает правила проведения общего собрания.

В Вашем случае выбор будет за собственником по причине того что он обладает более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Но в связи с тем что договор с УК заключается на срок от одного года до 5 лет (п.5 ст. 162 ЖК), на последующем собрании вы можете выбрать новую УК, если эта вас не устроит.

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 4

Если у застройщика даже более 50 голосов все равно рекомендую Вам и другим собственникам идти и голосовать против УК застройщика. Выбор УК — полномочия собственников МКД на общем собании, Ст.44,46,48 ЖК РФ. И если этот раз застройщику удастся «протащить» свою УК — собственники сспустя время могут инициировать новое собрание и переизбрать неугодную УК,особенно если она не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по управлению многоквартирным домом.

Выбор управляющей компании нежилого помещения - картинка 16

В настоящий момент все законно, застройщик обязан передать дом управляющей организации (УО).

Выбор способа управления МКД закреплен в

статье 161 ЖК РФ

п.13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

п.14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (часть 14 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ).

Однако собственники не лишены впоследствии все переиграть. И создать ТСЖ, которое будет отвечать потребностям собственников.

Обычно это достаточно сложная процедура, но все исполнимо.

Получив свидетельство на право собственности своей квартиры или нежилого помещения — собственник получает одновременно и право участия в общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД и право быть инициатором такого общего собрания. Надо знать, что в силу действия ст. 44 ЖК РФ ОСС является органом управления МКД, а в его компетенцию входит:

выбор способа управления МКД. В соответствии с иными статьями ЖК РФ ОСС может принять решение как создать ТСЖ, так и его ликвидировать, избрав иной способ управления домом при этом. Собрание может сменить способ управления с УО на ТСЖ, если УО не выполняет свое основное предназначение по созданию безопасного и комфортного проживания для собственников. Такое право собственникам предоставлено ст. 162 ЖК РФ.

Так что на данном этапе ваше присутствие или отсутствие на собрании большой роли не сыграет.

По закону дом должен быть передан застройщиком УО, а не брошен. Именно УО заключает договора с ресурсоснабжающими организациями.

Впоследствии есть возможность грамотно провести ОСС, и скажем так-осознанно выбрать способ управления МКД, путь тернистый, но проходимый.

Источники

Литература


  1. Треушников, М.К. Судебные доказательства / М.К. Треушников. — Москва: СИНТЕГ, 2014. — 272 c.

  2. Косаренко Н. Н. Валютное право. Курс лекций; Wolters Kluwer — Москва, 2010. — 144 c.

  3. Мишин А. А. Конституционное (государственное) право зарубежных стран; Юстицинформ — Москва, 2010. — 560 c.
  4. Контрольно-кассовая техника. Нормативные акты, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 113 c.
  5. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2012. — 128 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях