За что мы платим управляющей компании

За что мы платим управляющей компании - картинка 1
Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "За что мы платим управляющей компании". На странице собрана информация с авторитетных источников и сделаны выводы. На все сопуствующие вопросы вам ответит дежурный консультант.

Что входит в содержание жилья

Что входит в содержание жилья

Давайте честно: не все УК и ТСЖ полностью соблюдают требования законодательства. Поэтому каждая графа в квитанции может вызывать вопросы у собственников недвижимости. Сегодня разберемся, что входит в содержание жилья в квитанции , нужно ли за это платить и как рассчитывается сумма оплаты.

Обязанности управляющей компании

Часто управляющие компании оказываются недобросовестными, например, берут деньги за мифические услуги или не проводят обязательные работы. Поэтому жильцы многоквартирных домов стремятся узнать, что должны делать УК и какие работы входят в спектр их обязанностей. В статье расскажем, что представляют собой УК, какие права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов существуют, как контролировать ее деятельность.

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания — это юридическое лицо, которое занимается управлением многоквартирными домами, содержанием общедомового имущества, поддержанием надлежащего технического и санитарного состояния, поставками коммунальных ресурсов собственникам квартир.

Компанию, которая занимается управлением МКД ( многоквартирным домом) выбирают владельцы недвижимости — они вправе расторгнуть договор с одной УК и заключить его с другой. В отличие от ТСЖ, управляющая компания является сторонней организацией. Товарищество собственников жилья формируется из владельцев квартир — по крайней мере, все жильцы имеют большее влияние на ТСЖ по сравнению с УК.

Все УК разделяются на три типа:

Управляющие. Они самостоятельно занимаются только содержанием общедомового имущества и управлением, например, организуют сбор средств за коммунальные услуги. Для оказания коммунальных услуг, технического и санитарного содержания такие компании привлекают подрядчиков, которые работают по договорам.

Гибридные. Обычно это крупные организации, которые выполняют все предписанные законодательством услуги: содержат общедомовое имущество, управляют домом, отвечают за техническое и санитарное состояние. Кроме того, оказывают коммунальные и другие услуги собственникам квартир.

Эксплуатационные. Это менее распространенная форма компании. В этом случае УК заключает договор с ТСЖ в лице правления, председателя или напрямую с собственниками квартир. Компания занимается только эксплуатацией, техническим и санитарным состоянием общедомовой недвижимости.

Полномочия и функции управляющей компании , ее права и обязанности прописаны во множестве нормативных актов. Деятельность строго регламентирована различными документами. Основные из них:

Как контролировать управляющую компанию

Согласно действующему законодательству, управляющие компании обязаны собирать жильцов и отчитываться перед ними о проведенных работах как минимум раз в год. Даже если подобная обязанность не прописана в договоре с УК, она все равно обязана это делать по ЖК РФ. УК также имеет право проводить общие собрания жильцов чаще, например, подготавливать документы за каждый сезон.

Законодательство также предъявляет требования к содержанию отчета. Согласно ЖК РФ, он должен быть полным и всесторонним. В документе должны содержаться сведения о:

проведенных работах, их характеристиках: представители УК должны объяснить, что и когда они ремонтировали, какие работы проводили;

потраченной сумме на текущий ремонт, обслуживание общедомового имущества;

⏱ запланированных на следующий отчетный период работах, их характеристиках, нужной сумме на обслуживание.

Собственники квартир в МКД должны утвердить отчет и запланированные на следующий период работы. Если они не утвердят документ, управляющая компания обязана изменить его до состояния, в котором жильцы одобрят планы.

Таким образом, контролировать деятельность управляющей компании можно по ежегодным отчетам от нее. Например, если что-то в состоянии общедомового имущества вас не устраивает, можно выдвинуть вопрос о ремонте на собрании. Управляющая компания, скорее всего, включит ремонт в план и проведет необходимые работы.

Отчет не только показывает, чем занимается управляющая компания , но и помогает выявить нарушения. Например, если в документе говорится о каких-то работах, которых на самом деле не было, вы вправе потребовать объяснений у представителей УК и не согласовывать отчет, а написать претензию и вернуть часть средств за неоказанные услуги.

Жильцы многоквартирных домов также имеют право контролировать деятельность УК другими доступными способами. Например, можно обратиться к представителям управляющей компании и попросить обосновать расценки на коммунальные услуги либо рассказать о текущем финансовом состоянии. Это стало возможно с принятием №273-ФЗ . А еще запланированные и проведенные работы можно смотреть на специальных государственных порталах. К примеру, на сайте «Реформа ЖКХ» можно получить сведения о капитальном ремонте, контактные данные и другую информацию о самой управляющей компании, просмотреть историю управления, домовую книгу и другие сведения о МКД.

Что входит в содержание и ремонт жилого помещения фактически

Фактически плата за содержание жилого помещения включает в себя оплату за любые работы с общественными местами и прилегающими территориями, которые принадлежат всем собственникам квартир на праве долевой собственности. Жильцы платят за:

Поддержание порядка в местах общего пользования. УК или ТСЖ обязаны организовывать и ремонтировать освещение общественных мест, например — подъездов. А еще проводить мелкий текущий ремонт: например, окрашивать стены, приклеивать отошедшую плитку, штукатурить трещины и так далее.

Уборка мест общего пользования. Это — тоже обязанность организации, управляющей многоквартирным домом. Поддержание санитарного порядка имеет свои нормативы. Например, каждый день УК или ТСЖ обязаны проводить влажную уборку до 2 этажа включительно и уборку лифта в поле, а также очищать мусоропровод. Каждую неделю надо проводить влажное подметание всех лестничных клеток, каждый год — влажную уборку всех окон и стен в подъезде.

[3]

Устранение аварий. Кроме того, в обязанности УК входит также устранение их последствий. При прорыве водопровода, канализации или повреждении газовой трубы управленцы обязаны незамедлительно сообщить об этом в соответствующие службы или устранить аварию самостоятельно. Аварию на электрокабеле надо устранять в течение 2 часов, повреждение крыши, в результате которого возникла течь — в течение суток. Разбитое окно в подъезде следует менять в течение суток зимой и трех суток летом.

Осуществление технического надзора. Допуск к электрощиткам, приборам учета общего пользования и другим важным функциональным узлам проверяющих тоже входит в содержание жилищного фонда .

Сезонная подготовка объектов. Этот пункт включает в себя целый перечень разных работ. Например, жильцы платят за консервацию, промывку и опрессовку системы отопления, за утепление трубопроводов, очистку системы вентиляции, утепление дверных и оконных проемов, закрытие входа на чердак и так далее.

Соблюдение мер противопожарной безопасности. За установку пожарных щитов, системы сигнализации, обслуживание эвакуационных выходов тоже платят собственники жилья.

Обеспечение вывоза мусора. В содержание дома входит и организация вывоза ТБО, а также транспортировки жидких отходов. Многие собственники платят за это отдельной строкой в квитанции — о том, законно ли это, мы поговорим позднее.

Содержание придомовой территории. Например, озеленение тоже относится к содержанию многоквартирного дома. А еще управляющая компания или ТСЖ обязаны ремонтировать детские площадки во дворе, устанавливать новые лавочки и следить за их состоянием, ставить урны.

Содержание штата работников. Оплата работы бухгалтера, руководства, других специалистов ТСЖ или УК тоже входит в содержание жилья, потому что именно они фактически отвечают за все работы в МКД. Управляющая компания может сама устанавливать размер заработной платы своих сотрудников, и оплачивать ее будете вы.

Кроме этого, в оплату входит плата за обеспечение оптимальной температуры и влажности в местах общего пользования, за ремонт и многие другие работы.

Обязанности управляющей компании

Что говорит закон

Обязанности собственников и нанимателей жилья в МКД — многоквартирных домах — в части оплаты услуг прописаны в Статье 154 ЖК РФ . Там же расшифровано понятие содержание жилья. Согласно закону, собственники оплачивают:

Коммунальные услуги. Полный перечень, что входит в коммунальные услуги , указан в части 4 Статьи 154. Если кратко, в «коммуналку» входит оплата за горячую и холодную воду, электричество, газ и канализацию, то есть отведение сточных вод.

Капитальный ремонт. Взносы на капитальный ремонт рассчитываются в соответствии с графиком капитального ремонта и выводятся отдельной графой в квитанции. Деньги поступают в специальный фонд , откуда потом финансируется ремонт.

Содержание жилого помещения. Это и есть интересующая нас графа. Согласно законодательству, собственник платит за:

услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

содержание и текущий ремонт общего имущества;

коммунальные ресурсы, израсходованные при содержании и использовании общего имущества.

Формулировка размыта, потому что в каждый из вышеперечисленных пунктов входит еще множество разделов.

Если вы снимаете жилье по договору социального найма, вместо взноса на капитальный ремонт платите деньги за наем. В остальном так же оплачиваете коммунальные услуги и содержание недвижимости.

Права управляющей компании

Обязанности ЖКХ и управляющих компаний существуют нераздельно от их прав. Права УК тоже прописаны в законодательстве, а также продублированы в договорах и могут отличаться в ряде случаев. Чаще всего управляющая компания имеет право :

требовать от собственников квартир и арендаторов оплачивать услуги в полном объеме;

начислять пеню, если собственник или жилец МКД не оплачивает вовремя услуги;

проверять правильность, достоверность сведений приборов учета, которые жильцы передают в УК — не реже раза в полгода;

ограничивать жильцов в коммунальных услугах, например, если собственник не платит за услуги;

требовать, чтобы жильцы предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных и других служб для устранения аварий, осмотра, ремонта коммуникаций.

Если говорить просто, то управляющая компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои обязанности. Например, УК ответственна перед поставщиками коммунальных услуг за полную и своевременную их оплату, поэтому имеет право ограничивать доступ к ресурсам тем, кто за них не платит.

Ответственность управляющей компании

Ответственность управляющей компании прописана в многочисленных законодательных актах. В соответствии с Постановлением Правительства РФ №354 , УК несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей. Она ответственна перед жильцами, подрядчиками и инспектирующими организациями практически за все. Перед жильцами — за качество оказываемых услуг, перед подрядчиками — за своевременную оплату услуг и доступ к коммуникациям для обслуживания, перед инспектирующими организациями — за надлежащее состояние общедомового имущества, коммуникаций и так далее.

Вы можете посмотреть, за что отвечает управляющая компания , в договоре с ней. Вне зависимости от того, что написано в нем, УК также может понести административную ответственность по КоАП. Например, ее могут оштрафовать за:

нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, питьевой воде — если вода из крана не будет соответствовать нормативам, УК получит штраф;

нарушение требований по содержанию, текущему ремонту дома, например, если ремонтные работы не выполнены в полном объеме;

невыполнение в срок постановления органов или должностных лиц, которые осуществляют контроль;

нарушение правил предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, например, если жильцы получают двойные квитанции.

Если у управляющей компании будет много серьезных нарушений, ее могут отстранить от управления многоквартирным домом. В этом случае придется заключать договор с другой УК либо организовывать товарищество собственников жилья и управлять МКД самостоятельно.

Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома

За что мы платим управляющей компании - картинка 6

Все обязанности управляющих компаний прописаны в законодательстве. Условно их можно разделить на две большие группы: работы по эксплуатации МКД и осуществлению ремонтных работ и услуги управленческого, организационного характера.

В работы по эксплуатацию МКД, осуществлению ремонтных работ входят:

регулярный осмотр общедомового имущества, выявление повреждений — представители УК обязаны минимум два раза в год осматривать все здание от фундамента до чердачных помещений, фиксировать выявленные нарушения;

обеспечение общей и пожарной безопасности, например, контроль за незаконной установкой тамбурных дверей, поддержание проходов в надлежащем состоянии;

проведение подготовительных мероприятий перед началом зимнего периода — например, проверка работоспособности системы отопление, поставка топлива в собственную котельную;

текущий ремонт общедомового имущества — вкручивание лампочек в подъездах, замена разбитых стекол в окнах в подъездах, замена старой плитки на новую и так далее;

благоустройство и озеленение прилегающей к дому территории, если она относится к общедомовому имуществу — замена лавочек на новые, обслуживание детской площадки;

устранение аварий и их последствий в МКД, например, откачивание воды из подвальных помещений после прорыва труб отопления;

поддержание чистоты в подъездах, их уборка — найм уборщицы для подметания, мытья полов на лестничных клетках;

поддержание рабочего состояния коммуникаций, сетей внутри дома — УК может ремонтировать их своими силами или обращаться к поставщикам услуг;

транспортировка мусора, жидких бытовых отходов — компания тоже может вывозить мусор и организовывать сток ЖБИ самостоятельно или прибегать к помощи подрядчиков;

установка и эксплуатация общедомовых приборов учета оплаты за общедомовые нужды;

работы по более эффективному расходованию электроэнергии, например, установка энергосберегающих лампочек вместо ламп накаливания.

[2]

Услуги управленческого и организационного характера тоже включают в себя множество типов работ. В них входят:

▪ учет всех жильцов дома — собственников, с временной регистрацией, проживающих по договорам социального и обычного найма;

▪ выявление злостных неплательщиков и тех, кто потребляет ресурсы в обход счетчиков при помощи незаконного подключения;

▪ учет оплаты — кто и в каком объеме платит, кто нет;

▪ хранение, обеспечение целостности всей документации на МКД, в том числе паспортов;

▪ информирование собственников о тарифных планах, например, распечатка и расклейка соответствующих объявлений;

▪ взаимодействие с предприятиями, которые обеспечивают поставку коммунальных услуг, контроль качества оказываемых услуг;

▪ проведение собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе и плана на год не реже одного раза в год.

Есть обязанности УК по Жилищному кодексу : организации не могут отказываться от них. В ряде случаев управляющие компании могут менять некоторые обязанности и права, в зависимости от действующих региональных поправок. Точный список обязанностей и прав компании указан в договоре с ней. Изучите его, чтобы понять, чем занимается УК, за что она ответственна, а что находится вне зоне ее деятельности.

Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства

Бывает, что управляющая компания не выполняет свои обязательства, а только наживается на собственниках недвижимости. Владельцы квартир могут в корне изменить ситуацию. Например, можно организовать общее собрание жильцов и принять решение о расторжении договора с УК, затем предоставить его компании и организовать товарищество собственников жилья либо передать дом в управление другой организации. Если проблема несущественная, например, не оказана всего одна услуга из большого перечня, попробуйте решить ситуацию мирно. Свяжитесь с руководством УК и выясните, в чем причина: возможно, дело просто в человеческом факторе, и после вашего обращения ситуация нормализуется.

Если нарушения критичны, УК отказывается расторгать с вами договор, обманывает, что это невозможно или препятствует смене компании другим образом, нужно действовать решительно. Первый шаг — составление письменной претензии на имя руководителя управляющей компании. Напишите претензию и укажите в ней:

имя должностного лица, которому составляете претензию — обычно это руководитель управляющей компании;

свои данные — фамилию, имя, отчество, адрес фактической регистрации;

суть претензии — попросите обосновать, почему какие-то услуги не были оказаны, куда израсходовали деньги или почему компания не выполнила запланированные работы;

дату, подпись и ее расшифровку.

Обязательно составьте претензию в двух экземплярах. Один вы отдадите представителю УК, а второй оставите у себя. На вашем экземпляре должны поставить отметку о принятии с подписью должностного лица, например, секретаря, и печатью организации. При подаче претензии вам сообщат срок, в течение которого направят письменный ответ. Его может устанавливать сама УК, но обычно он не превышает 30 рабочих дней.

Если управляющая компания не ответила ничего или прислала банальную отписку, можете жаловаться в вышестоящие надзорные органы. Например, написать заявление в прокуратуру, составить обращение в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию. Государственные органы будут обязаны провести проверку и при выявлении серьезных нарушений принять меры. Например, привлечь УК к административной ответственности или подать в суд. Написать исковое заявление в суд вы можете и самостоятельно, но для этого нужно обратиться к опытному юристу. Лучше работают коллективные заявления: чем больше людей выскажут свое недовольство, тем выше шанс выиграть суд.

Управляющая компания — юридическое лицо, которое управляет многоквартирным домом. У него есть много обязанностей: следить за качеством оказания коммунальных услуг, выполнять текущий ремонт общедомового имущества, осматривать дом и выявлять неисправности, подготавливать МКД к отопительному сезону, отчитываться перед собственниками о проведенных и запланированных работах. Жильцы имеют право контролировать работу УК, писать жалобы. В свою очередь компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои прямые обязанности.

Изучаем перечень услуг УК. Законно ли брать деньги за управление?

За что мы платим управляющей компании - картинка 8

— Вадим Анатольевич, законно ли то, что управляющие компании берут деньги с жильцов за управление? Почему у одних УК есть такой сбор, а у других нет?
— Я понял, что камнем преткновения стало выделение некоторыми УК строки «Управление» из общей цифры содержания и ремонта жилья. Недавно я проводил проверку по обращению жильца одного из многоквартирных домов. Управляющая компания, обслуживающая его дом, действительно делит общую сумму по содержанию жилья на две строки: «Содержание и ремонт» и «Управление». Общая цифра — 39,06 рубля за квадратный метр, 3 рубля 55 копеек из них – за услуги по управлению, остальное – за содержание.

Во время проверки по данному обращению я изучил, что по этому поводу говорит Жилищный кодекс РФ. Пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК предполагает, что в договоре управления многоквартирным домом (МКД) должен быть указан в том числе размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Пунктом 1 части 2 статьи 154 ЖК установлено, что в плату за жилое помещение включается и плата за услуги по управлению МКД, содержанию общего имущества. То есть в данном случае можно сказать, что выделение платы за управление домом по отношению к общей цифре не противоречит закону. Просто другие управляющие компании эту плату вносят в общую цифру за содержание и ремонт, что тоже законно.

— Получается, сбор за управление есть у всех УК? Что в таком случае в него включено, какие работы?
— Основная функция управляющей компании – обслуживание многоквартирного дома. Услуги по уборке, осмотру и т.д. – все это заложено отдельными строками. К примеру, работа дворника входит в услугу по уборке мест общего пользования, то есть здесь заложены расходные материалы, инвентарь, оплата труда работника. Услуга по управлению — это выполнение стандартов, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Другими словами услуга по управлению, по сути, плата за работу административного аппарата УК.

— Мы изучили документы управляющих компаний города и увидели, что строка «Управление» действительно есть у всех: где-то она включена в содержание жилья, где-то выделена отдельно. Однако суммы у всех разные. От чего это зависит?
— Управляющие компании рассчитывают эти суммы самостоятельно, исходя из множества факторов, включая услуги, обязательные к исполнению. Но здесь нужно смотреть, насколько экономически обоснована та или иная сумма, в установленном ли порядке принято решение собственниками об утверждении тарифа. Смотреть нужно в каждом индивидуальном случае. Если процедура утверждения размера платы за управление и содержание жилья соблюдена, эти денежные средства управляющая компания вправе получать.

— Если УК отдельно выделяет управление, в квитанции на оплату тоже должна быть отдельная строка?
— Минстроем России утверждена примерная форма платежного документа, на нее есть ссылка в п.71 постановления Правительства РФ №354. Но примерная не значит обязательная. Если УК добавит что-то иное, что не входит в примерную форму, то нужно смотреть сугубо индивидуально: насколько это правильно, насколько отвечает требованиям других нормативных документов. В данном случае будет более правильным и понятным для потребителя указывать «Управление» и «Содержание» одной цифрой (суммой). То есть услуги по содержанию включают в себя и услуги по управлению. В квитанции РКЦ, например, разделения этих услуг нет. Это часто встречающийся случай, и я считаю, что он верный.

— В социальных сетях призывают требовать перерасчета «за излишне начисленные услуги ЖКХ, а именно по статье «Содержание и ремонт общего имущества», за последние три года». То есть подразумевается, что тариф вырос как раз из-за строки «Управление». Правильно ли это?
— Услуги по содержанию общего имущества зависят не от управляющей компании, а от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества. В зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года №290. Нельзя сказать, что будет верно, если услуги по содержанию пятиэтажного панельного дома без лифта и мусоропровода будут такими же, как в девятиэтажном панельном доме с лифтом и мусоропроводом. Объем услуг будет отличаться, значит будет разной и стоимость. Поэтому, что касается перерасчета, такая процедура предусмотрена, но только в установленных законом случаях оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Ситуацию прокомментировал директор ДЖКХ администрации Нефтеюганска Сергей Сериков:
— Если подсчитать, что входит в примерный перечень услуг по управлению, то выйдет около 30 пунктов. Это и ведение технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирного дома, и планирование, и экономические и сметные расчеты по финансированию работ по содержанию и ремонту общего имущества. Организация и проведение отборов подрядных организаций для выполнения отдельных видов работ по обслуживанию и ремонту жилого фонда, а также выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за ЖКУ, работа по погашению задолженности, рассмотрение заявлений и обращений собственников. Кроме того, УК должны проводить собрания собственников, готовить и предоставлять годовые отчеты, организовывать диспетчерское обслуживание, печатать и доставлять квитанции на оплату ЖКУ. Управляющие компании обязаны оказывать услуги своевременно и качественно, а осуществлять контроль за этим имеет право совет дома. И я хочу напомнить, что такой совет должен быть избран в каждом многоквартирном доме в соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ.

От редакции: по данным, представленным нефтеюганскими управляющими компаниями в свободном доступе на официальных сайтах компаний и сайте «Реформа ЖКХ», услугу «Управление» оказывают все УК города. ЖЭУ-2, к примеру, включает ее в состав работ и услуг по содержанию и ремонту жилья. ЖЭУ-3, ЖЭУ-4, ЖЭУ-7, «Сибирский дом», «ЮганскСевер», «Сибирский двор и Компания» выделяют отдельной строкой.

На заметку!

Что включено в перечень работ по управлению МКД:

Содержание и ремонт жилья. За что мы платим управляющим компаниям?

Каждый житель России хотя бы раз в жизни задавал вопрос: «За что мы платим такие деньги управляющей компании?». Действительно, на дворе 2019 год, суммы в квитанции давно стали ввергать рядовых граждан в шок – 10-15 тысяч в месяц за квартиру – обыденное дело. В нашей статье подробно разберемся, за что же мы отдаем столько денег коммунальщикам и почему большинство домов России напоминают кадры из фильма ужасов.

Жилые дома в России ветшают с каждым годом, но если посмотреть сроки капитального ремонта большинства из них, то это примерно 2030-2040 годы. А что же текущий ремонт, за который граждане ежемесячно платят управляющим компаниям немалые деньги? Если посмотреть квитанцию на оплату коммуналки среднестатистического россиянина, то можно увидеть, что самая дорогая строка – «Содержание и ремонт жилого помещения». Центры защиты прав граждан «Справедливая Россия» фиксируют тысячи обращений, когда управляющие компании либо оттягивают, либо просто отказывают в проведении текущего ремонта жилья.

За что мы платим управляющей компании - картинка 9

В этот тариф включен целый ряд услуг:

– содержание помещений общего пользования (уборка и мытье полов в подъездах, очистка окон, уборка чердаков и подвалов и пр.);

– уборка придомовой территории (уборка и стрижка газонов, уборка тротуаров, сбрасывание снега с крыш, ликвидация наледи);

– подготовка дома к сезонной эксплуатации (ремонт отмостки, разбитых окон, входных дверей и пр.);

– проведение технических осмотров и мелкий ремонт (прочистка вентиляционных каналов);

– техобслуживание газовой котельной, теплового оборудования и запирающих устройств.

За что мы платим управляющей компании - картинка 10

Как можно заметить, спектр работ достаточно широкий. Все работы прописаны в Постановлении Правительства № 290 от 3 апреля 2013 года «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

– В 2018 году в Центры защиты прав граждан поступило 30 000 жалоб на невыполнение работ из минимального перечня по содержанию жилья. Вдумайтесь! 30 000 обращений. Они касались самых разных работ: от замены перегоревших лампочек до покраски стен в подъезде, – говорит директор Фонда «Центр защиты прав граждан» Сергей Ситников.

Коммунальщики должны не только ремонтировать дом и исправлять дефекты, но и содержать его и придомовую территорию в надлежащем состоянии. Например, следить, чтобы зимой во дворе не было наледи, а летом не было сырости и зловонных запахов в подвале, чтобы подъезды были чистыми, а лифты исправно работали, чтобы клумбы были в приглядном состоянии, а заборы и лавочки не лежали на земле. Все это – прямая обязанность управляющих компаний, за это мы с вами и платим им деньги.

Текущий ремонт подъездов и общего имущества жилых домов должен проводиться с периодичностью раз в 3–5 лет в зависимости от физического износа МКД (п. 3.2.9 Постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170). Но многие дома не видят вообще никакого ремонта десятилетиями.

Отговорки управляющих компаний, чтобы не делать текущий ремонт:

1. Работы не входят в понятие «текущий ремонт».

Такое бывает, например, когда в доме течет кровля. Ремонт крыши может быть как капитальным, так и текущим. Все зависит от масштаба бедствия. Оценку состояния должна дать комиссия, куда входят представители местных властей, собственники жилья и сотрудники управляющей компании.

Текущий ремонт крыши дома включает: установку поврежденных листов шифера; заделку отдельных трещин, щелей; отдельными местами восстановление стяжки, рубероида; исправление других мелких дефектов. То есть дожидаться капитального ремонта собственники не должны. Управляющие компании просто обманывают граждан, чтобы сэкономить деньги.

2. Нет решения общего собрания собственников / нет жалобы.

Управляющая компания может отказать в проведении текущего ремонта, ссылаясь на отсутствие решения или обращения собственников. Не обратились – делать не будем, не приняли решение на общем собрании – делать не будем. Это незаконно!

Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Если управляющая компания не убирает и не ремонтирует подъезды, не очищает двор от наледи, не следит за заборами, лавочками и клумбами, не красит фасады, то жильцы имеют право потребовать перерасчет за неоказанную услугу.

– Перерасчет размера платы производится пропорционально количеству дней, за которые не была оказана услуга или оказана с перерывами, превышающими установленную продолжительность, к общей продолжительности выполнения таких работ. Основанием для перерасчета будет являться акт о нарушении качества или превышении установленной продолжительности перерыва при предоставлении услуг. Акт составляется потребителями в присутствии исполнителя, в нем указываются факты нарушения. Заявление направляется непосредственно исполнителю услуг – УК или ТСЖ, – объясняет юрист Федерального информационно-аналитического Центра защиты прав граждан Ольга Вавилина.

[1]

Расчет ЖКХ https://raschetgkh.ru/articles/126-za-neokazannye-uslugi-trebuem-pereraschet.html ! В ноябре 2018 года лидер «Справедливой России» Сергей Миронов и его коллега Галина Хованская внесли в Госдуму законопроект о всероссийской реновации. Эсеры предлагают провести массовую оценку состояния жилого фонда в стране. Дома с высокой степенью износа справедливороссы предлагают сносить, как это делают в Москве. А если техническое состояние позволяет дальнейшую эксплуатацию, то дома будут реконструировать. Законопроект уже поддержали 33 региона!

Как добиться от управляющей компании проведения текущего ремонта дома.

Алгоритм действий объясняет юрист Федерального информационно-аналитического Центра защиты прав граждан Ольга Вавилина.

Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников.

Если УК отказывается проводить текущий ремонт добровольно, то:

1. Обратитесь в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) с требованием провести проверку общего имущества, которое на ваш взгляд находится в плохом состоянии. ГЖИ обязана будет прийти на объект для составления акта о состоянии общего имущества. Если инспекторы надзорного ведомства признают, что ремонт необходим, то надзорное ведомство выдаст коммунальщикам предписание выполнить ремонт.

2. ГЖИ обязана в своем предписании установить конкретный срок на ремонтные работы – до этой даты коммунальщики обязаны провести ремонт.

3. Если управляющая компания не исполнила предписание ГЖИ, обратитесь в прокуратуру с жалобой на бездействие УК. Прокуратура обязана будет заставить УК выполнить предписание ГЖИ, в противном случае руководство УК будет оштрафовано по статье 19.5 КОАП РФ.

Изучаем перечень услуг УК. Законно ли брать деньги за управление?

За что мы платим управляющей компании - картинка 8

— Вадим Анатольевич, законно ли то, что управляющие компании берут деньги с жильцов за управление? Почему у одних УК есть такой сбор, а у других нет?
— Я понял, что камнем преткновения стало выделение некоторыми УК строки «Управление» из общей цифры содержания и ремонта жилья. Недавно я проводил проверку по обращению жильца одного из многоквартирных домов. Управляющая компания, обслуживающая его дом, действительно делит общую сумму по содержанию жилья на две строки: «Содержание и ремонт» и «Управление». Общая цифра — 39,06 рубля за квадратный метр, 3 рубля 55 копеек из них – за услуги по управлению, остальное – за содержание.

Во время проверки по данному обращению я изучил, что по этому поводу говорит Жилищный кодекс РФ. Пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК предполагает, что в договоре управления многоквартирным домом (МКД) должен быть указан в том числе размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Пунктом 1 части 2 статьи 154 ЖК установлено, что в плату за жилое помещение включается и плата за услуги по управлению МКД, содержанию общего имущества. То есть в данном случае можно сказать, что выделение платы за управление домом по отношению к общей цифре не противоречит закону. Просто другие управляющие компании эту плату вносят в общую цифру за содержание и ремонт, что тоже законно.

— Получается, сбор за управление есть у всех УК? Что в таком случае в него включено, какие работы?
— Основная функция управляющей компании – обслуживание многоквартирного дома. Услуги по уборке, осмотру и т.д. – все это заложено отдельными строками. К примеру, работа дворника входит в услугу по уборке мест общего пользования, то есть здесь заложены расходные материалы, инвентарь, оплата труда работника. Услуга по управлению — это выполнение стандартов, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Другими словами услуга по управлению, по сути, плата за работу административного аппарата УК.

— Мы изучили документы управляющих компаний города и увидели, что строка «Управление» действительно есть у всех: где-то она включена в содержание жилья, где-то выделена отдельно. Однако суммы у всех разные. От чего это зависит?
— Управляющие компании рассчитывают эти суммы самостоятельно, исходя из множества факторов, включая услуги, обязательные к исполнению. Но здесь нужно смотреть, насколько экономически обоснована та или иная сумма, в установленном ли порядке принято решение собственниками об утверждении тарифа. Смотреть нужно в каждом индивидуальном случае. Если процедура утверждения размера платы за управление и содержание жилья соблюдена, эти денежные средства управляющая компания вправе получать.

— Если УК отдельно выделяет управление, в квитанции на оплату тоже должна быть отдельная строка?
— Минстроем России утверждена примерная форма платежного документа, на нее есть ссылка в п.71 постановления Правительства РФ №354. Но примерная не значит обязательная. Если УК добавит что-то иное, что не входит в примерную форму, то нужно смотреть сугубо индивидуально: насколько это правильно, насколько отвечает требованиям других нормативных документов. В данном случае будет более правильным и понятным для потребителя указывать «Управление» и «Содержание» одной цифрой (суммой). То есть услуги по содержанию включают в себя и услуги по управлению. В квитанции РКЦ, например, разделения этих услуг нет. Это часто встречающийся случай, и я считаю, что он верный.

— В социальных сетях призывают требовать перерасчета «за излишне начисленные услуги ЖКХ, а именно по статье «Содержание и ремонт общего имущества», за последние три года». То есть подразумевается, что тариф вырос как раз из-за строки «Управление». Правильно ли это?
— Услуги по содержанию общего имущества зависят не от управляющей компании, а от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества. В зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года №290. Нельзя сказать, что будет верно, если услуги по содержанию пятиэтажного панельного дома без лифта и мусоропровода будут такими же, как в девятиэтажном панельном доме с лифтом и мусоропроводом. Объем услуг будет отличаться, значит будет разной и стоимость. Поэтому, что касается перерасчета, такая процедура предусмотрена, но только в установленных законом случаях оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Ситуацию прокомментировал директор ДЖКХ администрации Нефтеюганска Сергей Сериков:
— Если подсчитать, что входит в примерный перечень услуг по управлению, то выйдет около 30 пунктов. Это и ведение технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирного дома, и планирование, и экономические и сметные расчеты по финансированию работ по содержанию и ремонту общего имущества. Организация и проведение отборов подрядных организаций для выполнения отдельных видов работ по обслуживанию и ремонту жилого фонда, а также выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за ЖКУ, работа по погашению задолженности, рассмотрение заявлений и обращений собственников. Кроме того, УК должны проводить собрания собственников, готовить и предоставлять годовые отчеты, организовывать диспетчерское обслуживание, печатать и доставлять квитанции на оплату ЖКУ. Управляющие компании обязаны оказывать услуги своевременно и качественно, а осуществлять контроль за этим имеет право совет дома. И я хочу напомнить, что такой совет должен быть избран в каждом многоквартирном доме в соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ.

От редакции: по данным, представленным нефтеюганскими управляющими компаниями в свободном доступе на официальных сайтах компаний и сайте «Реформа ЖКХ», услугу «Управление» оказывают все УК города. ЖЭУ-2, к примеру, включает ее в состав работ и услуг по содержанию и ремонту жилья. ЖЭУ-3, ЖЭУ-4, ЖЭУ-7, «Сибирский дом», «ЮганскСевер», «Сибирский двор и Компания» выделяют отдельной строкой.

На заметку!

Что включено в перечень работ по управлению МКД:

Источники

Литература


  1. Ушаков, Н.А. Международное право; Institutiones, 2011. — 304 c.

  2. Владимиров Л. Л. Е. Владимиров. Защитительные речи и публичные лекции; Издание П. В. Каменского — М., 2010. — 497 c.

  3. Берус, Виталий А.С. Лаппо-Данилевский. История. Философия. Методология / Виталий Берус. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. — 160 c.
  4. Инструкции о подоходном налоге с физических лиц и дорожные фонды в 1993 году. — М.: СПб: Метроном, 1993. — 110 c.
  5. Чухвичев, Д. В. Законодательная техника / Д.В. Чухвичев. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2012. — 416 c.

Добавить комментарий

Мы в соцсетях

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях